提要
2017年上半年广州一手商办市场波动大，330新政出台后，市场逐步降温，尤其公寓市场最明显，并集中在5月、6月体现。
目前商办市场已进入低位盘整期，库存持续积压，商办市场后市走势不太乐观。
整体市况
公寓仍高位
写字楼社区商铺有增幅
广州中原研究发展部监测数据显示：2017年上半年公寓成交占比仍高位，公寓继续主导办公物业的成交，主要因为一季度延续2016年热度，但新政影响下已呈现跌势，后期占比势必会进一步降低；
写字楼物业成交占比呈现微幅上升走势；社区商铺仍是商铺投资市场主力，并有上升走势。
公寓
新政效应，跌势明显
2017年上半年，广州一手公寓共计成交16160宗，环比下跌14%，同比下跌跌6%。上半年月均成交2693套，较2016年月均下跌10%。
上半年，68%的成交集中在一季度，二季度政策影响明显。受市场热度升温及中心区占比高等影响，上半年整体均价走高，环比升16%。
2017年1-4月，公寓市场月均成交量3782套，高于2016年月均2994套，其中1月、3月、4月均超4000套，为历史高位水平；
其中4月大部分成交来自新政前的延迟网签，故仍保持高位；
新政影响在5、6月集中释放，成交量跌至月均517套的历史低位。
也可以看到，公寓市场价格水平并未波动过大，部分下调主要来自成交结构变化所致，广州中原研究发展部监测发现，公寓市场暂无降价以价换量走势。
写字楼
新政影响弱
大宗成交撑市
2017年上半年，广州一手写字楼共计成交21.65万㎡，环比下跌18%，同比上升51%，成交均价29341元/㎡，环比、同比分别上升9%、4%。天河区写字楼成交比例且大宗交易占比多，献量献价。
写字楼物业是3月新政后，市场正向变化的物业，主要依靠大宗成交撑市。
上半年，大宗交易月均成交3.61万m²，高于2016年月均3.4万m²；新政后，二季度大宗交易量更比一季度大增21%。
价格走势波动，但整体均价坚挺，6月走低主要为结构性影响，成交主力来自外围大宗交易。
商铺
量价企高，同比涨幅大
2017年上半年，广州一手商铺市场成交量29.29万m²，环比虽下跌21%，但同比增幅达36%，若干项目批量确权支撑成交走高；
成交均价30143元/ m²，环比、同比分别上涨30%、11%。
自去年8月起，广州楼市地市趋热，商铺市场成交量价亦随之上涨，连传统的2月淡季，市场也录得较为理想的成交。
2016年8月至2017年3月，商铺成交均价涨幅达37%。3月新政抑量不抑价，成交量虽冲高后快速回落，但价格继续波动性上涨，6月成交均价较3月仍有48%的升幅。
区域量价走向
从区域成交看，四个较2016年同期下跌区域中，中心区跌幅明显，其中天河、越秀、白云三区分别57%、56%、55%，黄埔跌幅为6%，但录得2373套的高位成交。
此外，除白云区外，其他各区上半年成交均价同比均上升。
天河区仍是成交量的区域，上半年成交12.27万m²，占比接近57%。
黄埔区依靠绿地中央广场、萝岗奥园广场等写字楼项目大宗交易贡献，成交量达到4.81万m²的高位，环比、同比分别上升43%、108%，其他各区零星成交。
番禺区是上半年商铺市场成交最热区域，其中祈福缤纷汇贡献超60%成交，此外白云区成交增幅，上半年成交387套，同比大幅上升617%。
增城区得益于富士康项目落地以及地铁、城轨等规划的逐步落地，商铺价值已开始提升。
热点板块走向
2016年以来，公寓市场热度持续升温，中心区、外围区同时火热，如天河区、番禺区等公寓主区。
进入2017年，受新项目供应及新政影响，各区热度发生变化，其中新塘上升为热度板块，主要原因如下：
1.富士康项目落地开工；2.地铁13号线即将开通，加之新政推波助澜；3.新塘多个公寓集中入市，并受到市场追捧。此外，天河智慧城为热度降温板块，主要原因有：1.项目单一，货量供应不足；2.无更多规划利好；3.330新政影响大。
写字楼市场，对于各大商务区而言，可售项目及货量一定程度上决定了所在板块的热度。
2016年以来，国际金融城保利金融大都汇、汇金中心、金融城绿地中心等项目相继新批入市，可售货量多；
与此相似的还有科学城，绿地中央广场、萝岗奥园广场为2017年主力在售楼盘，均受到市场追捧。
反观珠江新城，可售项目仅剩天盈广场，且已经处于尾盘，故热度也逐渐下跌，与此类似的有万博、琶洲板块。
商铺市场方面，规划利好、投资者关注变动等影响板块热度走向。
新塘双利好，热度趋高。上半年，富士康产业项目落地和地铁13号线年底开通双重利好，新塘商铺量价同比增幅明显，且板块受新政影响也不大，6月尚有大买家整体购买某住宅盘的商业裙楼。
金沙洲新政降温，小买家被打压。中心区内，金沙洲上半年新品入市，新政前商铺投资热度走高，但新政后明显降温。
主力项目金沙复建商厦，以小面积低门槛为主卖点，散客居多，新政对此类买家打压较大，致使项目销量在4月后骤降。
热点楼盘
公寓热恐成绝唱
写字楼大宗成交撑市
公寓市场主要成交来自一季度，新政前延续了2016年的市场热度，季度月均成交量超4000套，达到历史的高位。
其中万科云城米酷、绿地空港国际、广晟万博城等项目都有大批量公寓产品新推入市，并在一季度受到市场追捧，但新政后，相信无法再现如此高量的市场成交。
写字楼物业仍以中心区为主，上半年成交量前10中，有一半来自天河区，其余来自外围。
大宗成交是上半年写字楼市场的亮点，尤其在新政出台后，大宗成交比例上升，其中更多为公司购入自用。
其中绿地中央广场、中融广场、伟腾大厦均有超9层的大宗成交出现。
上半年成交热盘中，商铺成交仍主要集中外围，除金宝怡庭、捷登都会外，其余八盘成交均来自外围四区，前10商铺总成交12.23万m²，占全市41.7%。
祈福缤纷汇、星河盛世、金宝怡庭均有批量成交贡献，其中祈福缤纷汇应为业主方整体确认，其商业部分“缤纷世界”将于近期试运营。
此外，底层商铺、社区商铺仍是投资者主要选择。
写字楼租赁市场
租赁市场平稳
互联网、金融行业保持热门
2017年上半年广州各商务圈写字楼租金平稳上扬，天河北整体租金走势平稳，若干写字楼降租吸客；
珠江新城CBD地位保持，为大公司及众多小创公司，租金走势稳步上扬；
互联网进驻，琶洲区域写字楼价值逐步飞跃，上半年租金增幅。上半年无新增写字楼投入使用，各大商圈空置率保持平稳，无太大波动。
中原大数据显示： 1.IT/互联网、金融行业仍是目前广州写字楼主要租户，咨询顾问类及零售贸易行业租户占比稍有减少；2.租户租用甲级写字楼比例提升了20个百分点；3.地仍是天河区，上半年占比为75%。
2017年上半年大宗交易
回顾2017年上半年广州一手大宗成交，广州中原研究发展部监测发现：
一是330新政后，写字楼成为法人单位大宗购入的主要选择，同时市场大宗成交案例相应增多，险资、IT互联网等行业是其中的购买主力；
二是以自用为主，法人购入大宗写字楼作为总部自用成主流。
成交主要集中在天河、黄埔、番禺等热点板块及部分潜力区域，其中上半年黄埔区写字楼青睐，如萝岗奥园广场被有园林、互联网、金融背景公司相继购入一层写字楼物业作为总部自用，一性大型房企购入绿地中央广场9层作为南方总部自用等等，都极大地凸显了写字楼的投资价值。
政府优惠政策、产业规划及招商引资等是其吸引企业购买进驻的主要因素，相信未来广州在围绕三大战略枢纽建设中，将会吸引更多的相关行业企业进驻广州，对下半年商业市场大宗交易走高持乐观态度。
下半年预测
从新政后市场反应及上半年数据看，新政下商业市场进入低迷时期。库存积压，政府需重点关注如何有效“去库存”，如产业布局带动项目去化等尝试，开发商也需更积极开拓有效应对，才能迎来去化机会。
对于开发商：
1）主要以大宗交易为导向消化库存，试探更多培育法人销售对象的方法，如租约+自动续期等；
2）更多尝试与政府部门或机构合作，推动产业项目与商业的融合发展；
3）更多项目会整合以自持运营、合作运营、外包运营。
对于购买者：
1）法人单位购买商服类物业议价能力增强，科学城、南沙将会是主要市场；
2）个人注册公司购入商服类项目比例会有所上升；
3）专业机构或运营商、金融机构买家或出手。
对于后市走势：
1）市场继续低位盘整，三季度保持二季度平稳走势，四季度或有回升可能，下半年跌幅预计会有所收窄；
2）新政杀伤力大，下半年政策强度松动可能性小，市场预期不见乐观，预计三季度市场不少项目将会下调价格以价换量，整体价格下半年走势下降可能性大。
广州中原研究发展部2017-07-05 16:39:47
