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【半年总结·房企篇】楼市调控施高压,碧桂园破局夺冠

广州中原研究发展部 2017-06-28 14:19:46

提要

2017上半年,广州房地产市场发生巨变,限购、限贷、限价等行政调控政策进一步收紧,增城、从化纳入限购区,连以往鼓励去库存的商业地产也被纳入限售的范畴。

剧变的市场下,风雨欲来,孰能屹立云端,孰又暗淡退场。

房企业绩排行榜

碧桂园首夺金额、面积双料销冠

2017上半年广州住宅和商办物业共销售1256.87亿元、712.83万平方米,与去年同期的1204.07亿元、754.56万平方米相比,金额微涨4%、面积微跌6%。

受317、330新政,以及政府监管从严的影响,房企今年5、6月住宅及商办物业销售明显放缓,致使房企第二季度业绩增长乏力,市场整体销售金额和面积较去年同期水平相当。

今年半程赛中,碧桂园一举超越保利、万科,分别以89.93亿元、63.86万平方米勇夺金额、面积双料销冠,保利、万科业绩排名退居二、三位。

碧桂园首次登上广州销售业绩榜榜首,金额领先第二名保利1.8亿元,面积则为保利的1.5倍。这与其早期的战略布局和楼市变局有着莫大的关系。

2015年碧桂园发力布局一二线城市,增城区是其在广州的大本营。据广州中原研究发展部统计,近三年碧桂园在增城区通过公开招拍挂竞得5宗宅地,还以收购的低成本拿地方式获得5个地块项目的权益。截至目前,碧桂园增城区地块项目共计15个。

317、330新政出台前,广州楼市成交较热,增城区作为价格洼地,加之地铁13号线年底开通运营的利好,该区域成为外地刚需买家的置业热点,也备受投资者青睐。

作为增城区的大地主,碧桂园物业销售走俏,其今年上半年近7成的销售金额来自增城区,在增城区的销售面积同比增长了85%,占区域的31%,可以说增城区每卖出的3套房子中便有1套是碧桂园的。

保利业绩退居第二,住宅销售重点外移

保利今年上半年销售金额为88.15亿元,同比增长14%,其中办公物业贡献3成,主要增长来源于保利金融城项目的大宗交易。

上半年保利的住宅销售重点从海珠、荔湾、白云中心区域转向萝岗、南沙、增城等外围区域,虽然住宅物业销售面积同比增长了59%,但金额增长区间有限,使得其让位以量取胜的碧桂园。

万科受新政影响大,商办业绩大幅跳水

万科今年上半年销售金额和销售面积罕见双双下滑,同比分别跌13%、24%,仅是碧桂园金额和面积的7成、5.5成。

万科商业项目在广州占有较大的比例,其去年有接近50亿元销售业绩来自商办物业,占比接近3成。今年330新政出台后,广州商办市场受挫,以万科为首主打小户型公寓的房企影响最大,万科商业项目的推售在新政后很长一段时间处于停滞状态。

数据显示,万科今年上半年办公物业的销售金额同比跌幅达30%,面积跌56%。

新晋房企表现突出

除三甲外,今年上半年房企业绩排位激增亦尤为激烈,其中不乏新上榜的房企。上半年,华标创业、广晟地产集团、招商地产和中国金茂4家房企冲进销售金额TOP20;

另外,南海控股以及2015年入穗的央企中航里城亦上榜销售面积TOP20。此类新上榜房企业绩增长明显。

其中,华标创业倚靠黄埔区华标峰湖御园的销售挤进业绩榜第11位,增幅最高达25倍。

招商地产位居业绩榜第13位,除牛奶厂项目外,其业绩的贡献更大的来自番禺区一季度多个商业项目的热销。

中国金茂位居榜单第16位,其荔湾和天河的新项目上半年齐齐入市,实现业绩同比增长96%。

广州老牌房企广晟地产集团去年与阳光城发生重大并购,旗下广晟海韵星洲由阳光城操盘,于去年年底重新命名为阳光城丽璟湾,入市热销,单日销售金额破4.8亿元

。因统计按权益拆分,故而广晟地产集团凭借此项目以及番禺区商业项目广晟万博汇,实现业绩同比增长约6.5倍。

而通过收购方式曲线拿地入穗的阳光城,今年上半年业绩位列39位,为7.38亿元。今年上半年,阳光城又先后获得汉国置业天河东莞庄的两宗地块和越秀区广信江湾城的项目地块,正式进军广州市区,加之其在南沙的二十余宗地块,后来者不容小觑。

此外,今年上半年祈福、实地也实现同比业绩快速增长。祈福、实地两家房企主要倚靠祈福新村、实地常春藤等大盘冲金,业绩排名分别上晋7位、8位,位居业绩榜第4位、第12位。南海控股、中航里城则以外围单盘销售贡献,亮相销售面积排行榜第14位和第19位。

房企购地投入情况

碧桂园重金固守增城,

万科顺势而为尝自持

从各房企购地的情况来看,今年上半年碧桂园表现尤为激进,通过公开出让竞得53.20万平方米的商住商业用地,投入金额达169.57亿元,稳坐榜单首位。而且碧桂园竞得的四宗地块均位于增城区,永宁街岗丰村的三宗宅地楼面价均在2万元/平以上,可见其固守增城区市场的决心。

无独有偶,上半年招商亦以43.50亿元的重金进驻增城,地块楼面价同样突破2万元/平;而6月下旬,招商对外公告,将与保利和上海冠懿合作开发增城地块,以缓解企业资金压力。

万科今年上半年的拿地金额超越去年全年,分别以50%、55%的自持比例在白云、萝岗竞得一宗宅地。此外,万科上半年更是以100%的自持比例竞得佛山南海区桂城一宗宅地。

317、330新政后,万科在广佛区域竞得自持地块,进一步明确了其向城市运营商转变的决心。这也是在多调控、高地价、低利润格局下的长效之选。对于自持地块,万科指出未来将采用合作建房和众筹方式引入合作企业共同开发,通过推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等多个业务,寻求房地产开发的新盈利增长点。

上半年,拿地较为进取的房企还有绿城、金地、时代,这3家房企以往主要布局在广州外围区,今年则向中心区迈进,且地块分布在这两年备受关注的广钢新城、白云新城和广纸板块。不过,以上3家房企所竞得的地块均在新政前,下半年楼市前景未明朗,是否继续布局市区不得而知。

而保利、万达、绿地、雅居乐4家房企去年在土地方面的投入较重,粮仓充足,今年上半年购地意愿有所减弱。

标杆房企中海近两年在土地市场无收获,业绩增长主要在荔湾区广钢新城项目,今年上半年的业绩排位较去年下跌13位,跌至榜单的第18位。同样因前期购地减少而业绩下滑明显的还有富力、珠光、敏捷地产。另一标杆房企恒大则逐步退出广州市场,业绩排位跌至第26位。

下半年预测

政策高压下,落后房企或以价换量

2017上半年,广州市场重点监测的20家房企中,约一半房企销售金额达到去年的50%以上。

其中,金地、招商、中国金茂已超越去年全年销售业绩,碧桂园、祈福的业绩增长势头亦颇为强劲。

保利、绿地两大标杆房企今年上半年业绩则刚好落到去年的一半。而时代地产、合生创展、珠光、敏捷地产等本土中小型房企的业绩增长明显落后,要达到去年的业绩水平,下半年的销售压力较大。

就全国销售目标来看,碧桂园将2017年的销售目标定位5000-6000亿元,截至5月份,其全国累计销售金额达2521.6亿元,下半年冲进5000亿房企在望。

万科也意在2017年冲刺5000亿,截至5月底其全国销售目标完成率已接近50%。但万科有异于碧桂园,其商业项目在业务上占有较大的比重,2017年上半年北、上、广、深四大一线城市均对商办物业出台相关政策调控,预计万科下半年的销售压力加大。

保利2017年全国销售目标相对保守,上半年目标完成率也接近一半;其在广州下半年还将有黄埔区渔珠港等大型近郊盘入市,能否击退碧桂园保持年度榜单销冠拭目以待。

受多层调控政策的影响,2017上半年房企业绩增速大体呈前高后低的走势,大型标杆房企的销售表现较好。

而下半年,受制于政策调控,大部分房企的销售压力上升,而且国家对房企融资监管从严,不排除部分房企,尤其是业绩落后的中小型房企在下半年采用以价换量的方式,达成销售目标,回笼资金的可能。

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