房价四五万一平的中心区，突然冒出1万/平的一手楼，而且还是一线江景，或者地铁上盖，你是不是很动心？
楼市君最近在番禺、白云发现了多个这样的公寓产品。
只不过，这样的房子没产权，只卖租约，或者是和你签一份“共同出资建房合同书”。
你敢不敢买？
大石桥南一线江景房只卖8800元/平
大石桥南，一栋挂着“30万起拥江景房”广告横幅的公寓格外显眼。
这个名为SOLO番意湾8号的楼盘只有1栋楼，首层和2层为商铺，3层以上为公寓，户型为40-51平单间。
楼市君实地探访后，发现北向单位一线临江，仅售8800元/平，放租水平据说能到2200元/月。
没错，这就是传说中的小产权房。
项目只售27年的租约，没有房产证，并且要求一次性付款。现场还挂出几套特价房，40平的单位只要35万元，51平单位也只要45万元。
样板间
至于买家权益如何保障，现场销售表示：“合同上都写清楚了，20年租约满期后自动续约7年。期间被政府征地，补偿款全部归租约买方所有。”
此外，销售还向楼市君展示了现场挂出的一些证件，包括开发商的营业执照、番禺区规划批复回执、消防验收、土地所有权方的授权书和证明等。
楼市君了解到，项目从两年前开始卖，共约800多套货，目前仅剩50套左右。为了促销，销售表示不能短期内给全款的可以做信用贷或通过其他方式筹钱，但要先付五成首付，就可以签合同并交房。
合同内页
楼市君参观实体楼之后，看到确实有不少已经入住的租客，毕竟是一线江景，又在大石桥南，去往广州市区交通十分方便，周边人气配套方面都很不错。
白云地铁上盖新盘仅售1.1万/平
这样的盘白云区也有！
离白云大道地铁站最近的楼盘凯云新世界二手价在4.6万左右，但新城领寓只要1.1万/平，而且离地铁口仅100米。
公寓限购后，外墙上的楼盘名也做了修改
价格和位置都非常吸引人。项目还是一个综合体的设计：有三栋写字楼，两栋公寓组成，写字楼底下为商场，公寓还能通煤气可明火。
户型从33方到107方，35万即可入手一套。只不过，这个项目同样没有房产证，卖的是“使用权”，使用权从2018年3月31日开始，至2046年2月1日止。
销售人员介绍，目前500多套公寓已销售过半，买家可以放租，也可以转手，通过开发商内部转名即可。
买家签的是共同出资建房合同书
比较特别的是，买家和开发商签署的不是买卖合同，也不是租约合同，而是一份“共同出资建房合同书”。
销售人员表示，这样可以更好的保障买家的权益，“即使遇到政策拆迁征地，买家也可以获得补偿。”
楼市君从销售人员提供的书面材料上可见，该地块是嘉禾联边村集体用地，和开发商签定了租约合同。而且“共同出资建房合同书”注明：遇政府拆迁的，对于乙方未使用的剩余使用权期限的经济补偿，按该拆迁项目公布补偿标准由政府进行补偿。
开发商公示的规划许可证等文件
今年以来，高楼价+限购升级，让这样的小产权房热度颇高，同样的白云大道，类似的小产权公寓目前的售价已经从去年8000元/平上涨到了目前的15000元/平。
不过，小产权房投资的风险也一直被业界提醒：2011年、2013年白云和花都均出现过小产权房违规被拆的事件，很多不知情的买家因此损失惨重。
花都违建小产权房
没有用地、规划许可的小产权房不能买
对此，楼市君了到，《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》明确规定：在土地闲置期间，集体建设用地使用权不得转让、转租。
换句话说，如果没有合法的规划、报建手续盖起来的小产权房，在管理部门看来，就是一块闲置土地上的违建了，转让租自然不合法。
对照一下会发现，2011年白云被拆的小产权房未取得建设用地批准和规划报建手续；2013年花都区被拆的小产权房规划6层建了18层，7层以上未报建的部分被拆除。
所以要买小产权房，你还是得擦亮眼亮，买开发商合规合法销售的项目，查询以下文件：
（ 一） 持有集体土地所有证 。
（ 二） 持有集体土地使用证 。
（ 三） 取得合法的集体建设用地批准文件 。
（ 四） 取得有效的用地规划许可文件 。
（ 五） 取得本集体经济组织出具的同意流转的书面证明材料。
（ 六） 法律、法规规定的其他要件。
而且，集体建设用地使用权转租时，应当持有集体土地使用证或已经办理租赁登记手续，以及取得原租赁合同出租方同意转租的证明文件 。
买家可以在土地所在的区一级交易服务机构或者广州公共资源交易中心网站上查询到该地块使用权出让、出租等重大资产交易的信息。（这里给大家推荐广州市农村(社区)集体产权流转管理服务平台网站）
法律专家：超出20年的租约不受法律保护
就算合法合规，小产权房还有一个风险。“就是征地拆迁的补偿问题。”房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同提醒。
对此，楼市君也请教了资深法律人士。解释是这样的：买家能不能拿到补偿，要看具体拆迁补偿的方案，“有些拆迁补偿是业主和租户一起补偿的，只些是只补给业主的，并不一概而论。”
而且他还提醒，超出20年的租约是不受法律保护的，到时候业主不认合同，想反悔收回物业也是有可能的。
所以，低价有风险，入手小产权更需谨慎。
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广州楼市发布2017-06-29 08:25:47
