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【半年总结】深度探秘,那些五花八门的楼市政策

广州中原研究发展部 2017-06-22 10:06:43

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前言

2016年12月16日,中央经济工作会议确定了2017年房地产市场的总基调“房子是用来住的,不是用来炒的”。同时制定五大措施:综合运用“金融、土地、财税、投资、立法”等手段,加快研究长效机制。

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2017年3月5日,在今年的两会上,“房子是用来住的,不是用来炒的”被转述为“坚持住房的居住属性”并被写入《政府工作报告》,由此衍生的“因城施策”、“从严调控”、“强化预期管理”成为决策层2017年房地产调控的主方针。在方针出台后,各地楼市开始密集出台具体政策,房地产信贷、购买资格、供需调整等影响市场的关键要素,均发生明显变化。

广州中原研究发展部分析认为,2017年上半年,各地政府密集出台的各种政策,基本都是围绕中央的主基调,主方针,以及为长效机制顺利加快推出的五大措施来执行,具体分析详见正文。 

楼市政策:从严调控,强化预期管理

2017年上半年,虽一线城市和部分热点二线城市,部分环京、环上、环穗、环深的三四线城市,楼市成交迅速回暖,但不可否认的是,大部分三四线城市的“去库存”仍是难题,因此,2017年的楼市政策,继续秉承2016年的“因城施策”方针。

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但与2016年不同的是,2017年楼市政策方针转向“从严调控”、“强化预期管理”。从严调控,其目的在于抑制投资投机,实现中央“房子是用来住的,不是用来炒的”要求;强化预期管理,其目的在于稳定市场,实现中央“促进房地产市场平稳健康发展,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的任务。

从市场实际表现来看,2017年楼市进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限时代”。其中限购、限贷、限价自2013年开始便一直执行,中间经历收紧、放松、再收紧的过程,到2017年其调控强度达到高位,符合“从严调控”的方针。

限购政策,与往年不同的特征:一是2017年限购范围扩大,除一线和部分热点二线城市外,今年部分环京、环上、环穗、环深的三四线城市也加入限购大军,例如河北涞水县。二是限购力度加大,例如四大一线城市全部限购五年,同时对离异单身出台限购。

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限贷政策,与往年不同的特征:一是大部分城市会区分普通住宅和非普通住宅,例如广州,317新政之前的信贷政策,只分首套、二套,不分普宅和非普宅,317之后,同样首套情况下,非普宅的限贷强度大幅高于普宅。二是对首套房的认定条件进行调整,更加严格,例如广州317之前,还清贷款再购房仍算首套,首付比例三成,但317后则认定为二套,首付比例大幅提升至七成。三是扩大限贷的人群范围,例如广州330之后,对离异不满1年的人士,按有一套房认定,限贷条件大幅提高。

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限价政策,与往年不同的特征:一是除了售价值的管控(即申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格又不做合理说明,不予备案),还出现了备案价相对值的管控,例如东莞,要求对同一套房屋,房企调高备案价格的幅度,不得超过政策实施前最后一次备案价格的5%(含)。二是收紧了备案价调整的时间,强化了限价政策的调控频率和密度,例如东莞,对调低备案价格的间隔时限,由原规定的2个月缩短为20天,而调高备案价格的间隔时限,由原规定的2个月延长至90天。

而“限售、限商”政策,主要在2017年开始实行,并在短时间内迅速普及。以广东省为例,今年3月,省会广州首次实行限售政策(住宅需取得不动产证满2年方可再上市交易),4月,珠海、惠州等经济发达的三线城市便跟进限售政策(珠海、惠州住宅均需满3年方可再交易)。

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而“限商”政策,禁止个人买卖商业地产,严厉打击、整顿类住宅公寓产品,收紧商业居住功能,让其回归经营本质,更是“抑制炒房,从严调控”的升华。以四大一线城市为例, 3月26日,北京率先发布限商政策;3月30日广州紧密跟随发布限商政策;5月8日,深圳发文商业、办公、研发用房禁用住宅套形式设计;5月17日,上海发文加强“类住宅”整顿,停止审批公寓式办公项目。

除“从严调控”之外,上到中央部委,下到各地政府,在上半年同时出台各种补充规定,来“强化预期管理”。例如:

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自3月密集调控起,各地政府均加强宣传舆论引导,禁止房企和中介采取明示或暗示房价即将上涨、故意制造房源紧张气氛,从市场舆论层面,加强预期管理;5月25日,广东省政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》,要求加强商品房预售资金监管,强化商品房交易合同网签备案,鼓励推行现房销售制度,从防范房地产和金融市场风险方面,加强预期管理;5月31日,广州市住建委与广州市金融工作局联合发布《关于进一步规范中介机构办理存量房交易业务的通知》,要求二手房交易的房源必须“三证齐备”(业主房产证、业主身份证复印件,中介服务合同原件),从存量房交易流程及源头方面,加强预期管理。

土地政策:供需调整,源头推进供给侧改革

2017年,中央各部委和各地方政府,均从不同层面,发布各类土地政策,其中既有长效机制,例如《土地利用十三五规划》,又有临时调控,例如土地出让过程的限售、自持等。其主基调,均是调整供需,平抑地价,从房地产供给侧的源头层面,推进“深化供给侧改革”的长效机制。

宏观层面,在顶层设计上,2017年是十三五规划的深化之年,以上深广为代表的城市,均在上半年发布了本地的土地利用十三五规划。各城市根据本地特征,在十三五土地供应方面的策略则不尽相同。例如:

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5月2日,上海印发《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》,规定上海“十三五”全市建设用地总规模控制在3185平方公里内,新增建设用地指标仅40平方公里。上海土地供应思路总体偏紧。

而5月5日,深圳发布《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》调整完善方案,深圳“十三五”全市建设用地总规模控制至1004平方公里,增加2800公顷。深圳土地供应思路偏向扩张。

5月5日,广州印发实施《广州市土地利用第十三个五年规划(2016-2020年)》,广州“十三五”全市建设用地总规模1949平方公里,优先保障重点产业的用地需求。广州土地供应思路偏向差异化用地,优先保重点。

宏观层面,在执行措施上,例如,4月初,住建部与国土部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,首次提出针对各城市库存去化周期长短,分类调整供地政策的调控手段。通知规定:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。预测这种具体执行措施,将会是2017年,尤其是下半年各地方政府土地供应思路的指导方向。

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除了宏观层面的各类政策之外,各地方政府针对本地楼市特点,也纷纷出台微观层面的、临时性的土地调控政策,临时性政策的主要目的在于平抑地价、控制地王、引导市场预期、抑制房价过快上涨。例如:

土地出让环节,2017年上半年,因调控所需,各地政府在土地出让竞拍环节,创新多种模式。例如北京,推出了非常严格的“三限措施”,即限房价、竞地价、限自持;

而以杭州为代表,则对溢价率做了限定。杭州“溢价率50%现房销售、溢价率70%竞自持、自持100%竞养老配建”;

以福州为代表,引入了熔断机制。福州采用“限竞价+限竞配建建面”的双熔断机制,当竞拍超出价格和配建见面时,土地熔断中止出让。

以天津为代表,引入了“熔断+摇号”机制。当报价达到地块限价后熔断,以摇号抽签方式决定受让房企。

广州于4月6日也发布土地新规,一地一策,综合使用“限地价、竞配建”,“限房价、竞地价”,“限地价、竞房价”,现房销售或竞自持面积等多种方式,平地价、抑房价、稳预期。

金融政策:去杠杆控风险,脱虚向实

金融政策是长效机制的核心。2017年两会,金融政策的主基调是“金融体制改革、去杠杆、脱虚向实”。3月25日,中央政治局十八大后首次就“金融安全”集体学习后,金融安全和金融风险被提高到一个新高度。而主管金融的“一行三会”,在上半年密集发布各种政策,均是围绕以上基调。例如:

货币政策:中国人民银行,于今年两会前,便已确定2017年货币政策主基调从去年的“稳健”,向今年的“稳健中性”收紧。在325金融安全会议后,在防风险统一部署下,以及各监部门的自查整改后,货币收紧势头明显,M2增速自2017年1月份以来,目前已连续四个月下降,分别是11.3%、11.1%、10.6%、10.5%,其中3、4月均突破近两年低位。

信贷政策:“因城施策”住房信贷政策的落实范围进一步扩大,对二套房及投机性购房的信贷条件大幅提升(例如广州、上海已全部提升至首付七成,而北京则提升为首付八成)。

融资政策:2017年,上市公司融资政策开始强化监管,以大型房企为代表的上市公司,融资难度越来越大。例如2月17日,证监会发布《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》,此次定增新规,进一步收缩了房企的融资通道。

银监会也于2017年3月底至4月集中发文整顿,几乎不再放行房地产开发贷,全面收紧额度。5月24日,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,严查违规开展房地产信托业务,房企的信托融资渠道被堵。

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保监会也于2017年4月底发文《中国保监会关于进一步加强保险业风险防控工作的通知》,要求防范房地产投资的风险,严控保险资金流入房地产。

脱虚向实:强化金融服务实体的功能,引导银行业回归本源,例如5月26日,银监会发布《大中型商业银行设立普惠金融事业部实施方案》,大力发展普惠金融,专门解决中小微企业融资难、融资贵问题。

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政策立法:土地先行,为城镇化铺路

2017年,被决策层定为“深化法制改革主题年”。虽然在今年的两会上“没有把房地产税草案提请常委会审批的安排”,但与往年相比,今年涉及房地产业的政策立法明显加快。

其中上半年,以5月23日国土资源部发布的《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)为实质性重大突破代表。这是《土地管理法》继1988年次修正、1998年全面修订和2004年第二次修正之后的第四次修改。

的修正案,针对我国当前土地征收制度不完善,农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价,宅基地用益物权尚未完整的落实,土地增值分配机制不健全等实际问题,对《土地管理法》做出相应修改。其中:

“建立农村集体经营性建设用地入市制度”这一新增条款,规定“符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,可以出让、租赁、作价出资、入股,可以转让、出租或者抵押,与国有土地同等入市、同价同权”,从法律层面,为“城乡土地流转”、“扩大土地供应面”、“提升城镇化”等长效机制改革铺路,保证后续改革措施有法可依,依法推进。

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此外,上半年,住建部还制定发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,为建立“购租并举的住房制度”提供法律依据。

而2017年下半年,根据《国务院2017年立法工作计划》,至少还有两项与房地产相关的法规条例要进行修订,分别是:住房公积金管理条例(修订)、城镇住房保障条例(制定)。

根据现行试点城市的改革内容,广州中原研究发展部预测,下半年的《住房公积金管理条例修订》,或将扩大住房公积金的使用范围,异地使用的制约或将放宽,为疏解中心城市的购房需求,引导分流刚需人群化解三四线城市库存问题提供条件。

而制定城镇住房保障条例,则可从法律层面保障低收入人群的住房需求,为构建长效机制中的“多层次化(一手房、二手房、租赁房)住房需求(刚需、改善、投资)”免除后顾之忧。

土地资源的调整与配置,是房地产市场的根源,在房地产市场的调控中起决定性作用。在土地立法先行,配套立法跟进的趋势下,广州中原研究发展部预测,房地产税立法将指日可待。

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财税改革与基建投资:减少土地财政依赖

2017年上半年,宏观调控继续实行“积极的财政政策”。财税改革如去年般继续深化推进,除继续加强“减税降费”、“优化中央和地方财政事权和支出责任划分”、“个税改革”等措施外,2017年,政府和社会资本合作的ppp模式改革,在经过前两年的探索期后,2017年迎来实质性发展,相关政策密集发布,例如:

1月9日,国家发展改革委、中国证监会首次召开PPP项目资产证券化座谈会,推动传统基础设施领域PPP项目进行证券化融资。标志着PPP项目资产证券化工作正式启动。

1月25日,2017年PPP财金1号文件发布,正式印发《政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台信息公开管理暂行办法》,自2017年3月1日起施行。标志着ppp模式改革已形成法制,有法可依。

2月8日,国务院发布《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》,鼓励以政府和社会资本合作(PPP)模式进行开发区建设。

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2月9日,以民政部、发展改革委等中央13个部委,联合印发《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》,要求加快推进养老服务放管服改革促养老PPP发展。

上半年,在房地产市场受调控影响,房地产开发投资增速开始放缓后,基建成为“稳增长”动力,而ppp模式的基建则是急先锋。

通过ppp项目的推进,一方面,一定程度弥补了房地产增速下滑导致对宏观经济的影响,避免地方政府因担心GDP而随意放松调控,稳定调控决心。另一方面,ppp模式的基建投资,既能稳增长,又能解决政府融资问题,控制政府举债扩大,有利于降低地方政府对土地财政的依赖,引导政府职能,从GDP、地价,转向法制、规划,从“顶层设计”的层面,为长效机制铺路。

下半年预测:调控持续,力度维稳

2017年上半年,上到中央部委,下到各地方政府,密集发布各种调控政策,但归结起来,它们具有统一的指导方针和方向,均是为“加快推进长效机制”铺路。

2017年4月25日,中央政治局分析研究当前经济形势和经济工作时,中央在谈及房地产时指出,要“加快形成”促进房地产市场稳定发展的长效机制。从2016年底的“加快研究建立”、“加快建立”,到2017年4月份的“加快形成”,其措辞的变化,反映长效机制的推出节奏在明显加快。

广州中原研究发展部分析认为,2017年下半年,长效机制暂还没有条件推出。在长效机制还未能发挥作用前,行政调控将会持续。而下半年的调控思路,预测会继续围绕“五大措施”进行。

不过,因货币政策在上半年过度收紧,M2增速连续四个月走低,为达成年度M2增速12%的目标,预测下半年对流动性的控制会相对减缓。但是,另一方面,在金融监管改革、防控金融风险等方面的力度,或会继续强力推进。因此,整体的调控力度或难下降,预测维持上半年力度至少到三季度。

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