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提要
2017年二季度广州市官方公布了69个城建项目正式开工；其中城市更新项目11个，重点“三旧改造”项目6个，分别为茅岗、火村、文冲、暹岗、鱼珠及同宝路旧厂项目。
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本篇广州中原研究发展部将针对白云同宝路雪柜厂项目，为大家解读旧改的规模、区位条件、周边楼价、规划以及楼市发展前景。
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项目简介
2013年楼面价超2.2万元/㎡
近期施工速度提高
同宝路雪柜厂旧改为2013年5月佳兆业以总价18.7亿+6.68万㎡配建竞得的同宝路8、10号地块，折合楼面价25597元/㎡，总占地面积7.5万㎡，计容建面14.3万㎡（其中住宅14万㎡，医疗卫生0.3万㎡）。
由于佳兆业内部原因，地块相当长一段时间未进行大规模施工，虽然目前项目仍未有推货计划。
但广州中原研究发展部五一调研时曾走访该项目周边，发现其工地有不少建筑车辆来往，预计项目建设进度将提速。
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从项目地块情况来看，西侧临近主干道，会有一定扬尘、车辆噪音影响；
而东侧则依靠山丘，地势有一定起伏以及山景景观，按照规划图、定位以及楼面价来看，未来价格偏向高端无疑。
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广州中原研究发展部认为，对于项目所处的广州大道北板块而言，随着早年出让的地块建成项目以及陆续推进的旧改，旧厂、旧村夹杂的现状将得以改善，整个板块“档次提升”趋势明显。
区位条件
通勤效率高
与同和商圈距离适中
广州中原研究发展部认为，同宝路雪柜厂旧改区位条件较好，其位于主干道广州大道北旁，北部与华南快速干线入口相距约600米，比较适中，可与中心区主要区域进行交通来往；
南部项目离3号线同和站约800米，距离配套密集的同和商业生活中心区约1公里，距离适中；东部临近山丘，地块内部有一定坡度起伏。
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板块近4年供求情况
土拍促供应量增加
城央价值得以体现
由于近年广州大道北土地供应量属市区相对集中的板块，因此具有一定一手货量。
根据广州中原研究发展部对土拍监控发现，2013年至2017年，该板块公开出让6宗商住用地，共计55.8万㎡，其中住宅计容建面约91.1万㎡（已扣除竞配建面积）。
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从新批预售的情况来看，该板块近4年供应情况如图表所示：
2014年至今广州大道北板块住宅供应量为27万㎡，2654宗；其中推货高峰期为2016年，占近4年推货面积的63%；
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而按照土地供应中住宅91.1万㎡的计容来看，未来该板块即使不进行土地出让，仍有64.1万㎡住宅可供应；
加上目前已进行公示的牛利岗168号旧厂地块，未来该板块将会成为中心区的主要供应点之一。
而该板块近4年成交情况则如下图所示；
2014年至今累计成交17.4万㎡，其中2016年达到了成交峰值14.5万㎡；
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成交均价方面，4年楼价呈现波浪形上升趋势，广州中原研究发展部认为随着今年高端项目如佳兆业天墅、天河金茂广场等项目投入市场，成交价将会进一步上扬。
对比该板块供求情况，可以看出在供货量相当的2014年，市场对该板块的反应一般；而随着时间推移，包括中心区优质项目“缺货”、板块价值提升的因素，买方对于该板块的认可度逐渐提高。
板块楼价
一手均价5-6万元/㎡
优质二手3-4.5万元/㎡
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同宝路雪柜厂旧改周边近年土地出让比较集中，而所在的广州大道北板块目前已有越秀、金茂、信达、远洋、恒大等优质房企在售一手项目。
目前一手价格约5-6万元/㎡之间，而针对同宝路雪柜厂当年25597元/㎡的楼面价，日后产品盈利售价与目前主流定价范围相近。
而另一方面，正如上文提及该板块具有通勤效率优、商圈密布以及距离体育中心、珠江新城等办公区距离适中。
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在市中心高端优质一手盘基本尾货在售的情况下，广州大道北板块成为了天河CBD辐射范围相对较近的一手楼盘板块；
加上近年旧改力度加大，因此部分具有一定经济承受能力、希望享受城央小区楼盘的买家或逐渐接受该板块。
从中心区高端一手板块布局的角度而言，天河区主要为广州大道北以及牛奶厂板块，即使未来牛奶厂板块周边的世界大观、广氮地块将进行出让。
虽然从居住环境的角度而言牛奶厂板块更优，但从交通距离的便利度来看广州大道北板块通勤效率不低，加上商圈发展成熟，板块卖点突出。
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片区规划
旧改推进效率提升
暂无重大利好规划
广州中原研究发展部认为，未来广州大道北板块将会迎来更多旧改项目（目前牛利岗168号旧厂地块已进行批前公示），更多有实力的房企或将参与其中，作为广州第二中轴线，作为珠江新城、体育中心的北延片区，未来或将成为城央高端住宅区。
除优质新盘密布以外，广州大道北沿线有多个已发展成熟的商圈。
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而未来在地铁梅花园站附近待天河金茂广场、远洋天骄商业项目落成后，预计将增加22.5万平㎡商业面积，一方面为项目带来更便利的生活配套；另一方面将吸引商务办公劳动人才流入，为片区楼市带来住房需求。
当然需要理性看待的是，是2017年广州市以及白云、天河两区的工作报告来看，广州大道北片区暂无重大规划布局；
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天河区规划重心在金融城、天河智慧城；白云区则重点推进白云新城、空港区建设，相比起上述提及的热点板块，广州大道北未来基建、产业发展空间相对不及上述区域。
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广州中原研究发展部2017-06-13 13:46:58
