5月二手住宅：红五月不红，成交持续下滑

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阳光家缘数据显示，2017年5月广州市（不含南沙、从化）中介网签8244宗，环比4月下降11.94%，同比2016年5月下降1.34%；中原成交均价为30432元/㎡，套均总价为259万元。

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3月穗调控政策频出，成为广州二手住宅成交分水岭，自3月冲高后，4月成交腰斩，5月成交进一步下滑。广州中原研究发展部分析认为，红五月不红，成交持续下滑的主要原因有以下几方面：

一、317、330新政调控相继出台后，部分客户开始出现观望情绪，推迟购房计划，购房需求有所减少，尤其是投资客户以及改善置换客户。目前仍处于政策消化期，不少客户的观望情绪仍在，致使5月成交量进一步下滑；

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二、受新政调控影响，不少客户购房名额受限，以及因首付款大幅提高远超预算，因此暂停购房计划，从而促使成交需求减少；

三、2016年至2017年3月市场成交持续活跃，消化不少盘源，现市场上有效盘源较为紧缺，尤其是中心区盘源，加上“卖一买一”的业主因换房首付款大幅提高而暂停购房计划，将原计划出售的房源暂停出售或大幅提高放盘价（客户接受意愿不高），因此市场上有效盘源更为紧缺，市场成交受限。

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5月市场热点

3月新政分水岭

35岁客户成交占比呈上升趋势

35-50岁客户呈下滑趋势

3月新政是广州二手成交住宅的分水岭，同样也是成交客户的分水岭，广州中原研究发展部发现， 35岁以下的客户，1-3月成交占比呈下降趋势；3月后，则呈上升趋势，整体表现为先下降后上升的态势。

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而35-50岁的客户则相反，1-3月成交占比成提升趋势，3月后，则出现下滑趋势。

广州中原研究发展部分析认为，楼市调控政策的主要目的是抑制投资投机行为，同时也影响到部分改善置换客户，而对首次置业的刚需客户的影响作用相对较小。

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此外，35岁以下的客户主要为刚需客户以及部分刚改客户，受调控影响较小；而35-50岁的客户主要为改善客户，受调控政策影响相对较大。因此，3月新政出台后，35岁以下的客户成交占比整体呈上升趋势，而35-50岁的客户成交占比则呈下滑趋势。

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随着电梯楼房价高企

楼梯楼房价较低

楼梯楼越来越受客户青睐

随着中心区房价的高企，电梯楼房价提升相对较快，而楼梯楼房价提升速度相对较慢，促使不少客户转而购买中心区的楼梯房，以及楼龄相对较大的房子。

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据广州中原研究发展部监测，317、330新政后，这一现象更为明显，楼龄在15年及以上的房源成交占比提升明显，尤其是15-20年楼龄的房源，因按揭贷款不受影响，成交占比提升更为明显，占比由3月的33%提升至5月的39%。

此外，随着电梯楼房价的高企，而楼梯楼房价相对低洼，2017年5月中原电梯楼成交均价为37216元/㎡，而楼梯楼成交均价为23774元/㎡，因此楼梯楼越受客户青睐，成交占比逐渐提升，由2017年1月的31%提升至5月的51%，现楼梯楼的成交占比已超过电梯楼。

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分区量价

预测

客户观望情绪持续

预计6月成交或将进一步下降

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经历317、330两轮新政调控后，不少客户进入观望情绪，看房客户明显减少，现仍处于政策适应期，客户观望情绪仍在，加上购买决策期有所加长，整体市场需求有所减少；

但是，从另一方面来看，目前，经过两轮调控后，可买可不买的客户进入观望期，而刚需客仍正常看房，遇到合适房源仍会及时出手购买，而且现刚需客购房需求不少。综合这两方面因素，广州中原研究发展部预测，6月成交或将进一步下降，但并不会跌入冰点。

据广州中原研究发展部监测，中原报价指数已经持续两周低于50%荣枯线，可见业主看涨心态已明显减弱，部分业主的放盘价已经有所松动。

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因此，广州中原研究发展部预测，6月价格将变得更为平稳，若报价指数仍持续低于50%荣枯线，价格或将有下调趋势。

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