提要
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楼市新政持续影响市场，传统旺季“风光不再”。
其中一手住宅市场由于供货量减少、购房门槛提高、可供选择产品减少等原因，导致成交减少，而新政严加管理的商业市场被“急冻”。
二手住宅自3月冲高后，成交量连续2个月出现回落，市场观望气氛渐浓。
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二手住宅
红五月不红，量持续回落，价格平稳
2017年5月，新政效力持续，广州市（不含南沙、从化）中介网签8244宗，环比4月下降11.94%，同比2016年5月下降1.34%。中原成交均价为30432元/㎡，套均总价为259万元。
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3月穗调控政策频出，成为广州二手住宅成交分水岭，自3月冲高后，4月成交腰斩，5月成交进一步下滑。这主要受客户观望情绪持续，加上部分客户受新政调控需求受限，以及盘源依旧紧缺，促使5月成交持续下滑。
外围区花都、增城成交环比下降明显
受330调控政策影响，各区成交量持续下滑。
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值得注意的是，外围区增城、花都区位优势不如中心区，受新政影响更为明显，成交下滑相对较大，成交占比逐月下滑。
据小研君监测，受新政影响，增城4月成交环比大幅下滑69%后，5月再下滑16%，占比由3月的17%下调至5月的12%；
花都4月成交环比大幅下滑58%后，5月再度下滑25%，环比下降幅度全市，占比由3月的13%下调至5月的11%。
白云多个价格低洼盘持续成交活跃
本月，白云的机场路板块、罗冲围板块以及白云大道板块因价格相对低洼，2017年5月成交均价分别为22654元/平、18427元/平、25268元/平，套均总价分别为173万元、123万元、215万元，成交活跃；
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番禺的钟村板块同样因价格较为低洼，本月成交活跃；
本月，在成交活跃10楼盘中，白云多个低价盘成交活跃，如汇侨新城、侨德花园、景泰新村、黄石花园以及云霄楼等，套均总价主要集中在100-160万元。
一手住宅
调控影响明显，供应成交齐降
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5月份原本属于传统楼市销售旺季，但在楼市调控的影响下，今年5月一手供求两端出现大幅度减少的情况；
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其中新批预售4774套，环比回落53%。在推货节奏放缓的情况下，5月网签7764套，92.02万㎡，成交宗数环比回落34.4%，仅次于二月成为年内成交第二低月份，同时为近3年5月成交宗数值。
价格方面，本月全市均价15429元/㎡，环比回落7.3%，主要原因为市区楼盘、外围区价格相对较高的项目网签量减少造成。
针对目前的市场气氛，从开发商的角度而言，推货节奏受政策调控影响而放缓；从买家的角度而言，一部分有迫切需要的买家受项目推货量减少导致选择范围缩小而放缓置业计划或转移视线至二手楼市。
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整体供应放缓，黄埔、增城受影响明显
5月成交量大幅回落的重要原因在于近期受官方调控影响，楼盘推货节奏放缓，加上部分热门区域本身存在“缺货”情况，因此成交量下滑明显，其中东部“货仓”黄埔、增城两区供应量分别减少76%、52%，进而影响整体成交量。
虽然整体市场成交回落，但花都、南沙两区成交宗数下跌情况较全市水平低，且宗数占比增加明显。
其中花都区在万达城、自由人花园、元邦山清水秀等楼盘成交带动下，本月整体成交1519宗，占全市20%；说明了在目前推货量减少、部分热门区域楼价变动明显的情况下，花都部分楼盘价格相对较低、推货量大，从而受到买家关注。
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注：4月越秀区受单位分配房达道雅轩网签影响，
其网签价9千/㎡，导致环比数据异常
成交量下滑导致消化时间延长，全市库存周期连续3个月回升
截至5月底，广州一手住宅库存626.67万㎡，同比轻微下跌，但由于成交量大幅度下滑导致消化周期延长至5.8个月，仍处于供不应求的状态。
此外，部分热点区域缺货问题依然存在，如黄埔、增城两区，库存分别为2.6个月和2.9个月；另一方面，受新项目入市影响，中心区海珠、荔湾、天河消化周期大于12个月。
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小研君判断，由于网签数据存在一定延后性，5月的成交情况对受较早前楼市调控政策影响较深，预计在未来一段时间内，一手市场供求将会维持低位稳定。
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商业市场
新政发威，市场急冻
330新政影响逐渐显现，5月开始见证新政威力。广州中原研究发展部监测数据显示：5月商铺、写字楼、公寓物业供应量和成交量纷纷下跌，其中公寓下跌幅度。
公寓市场5月成交宗数已跌破千套，仅546套，相较2017年1-4月月均成交3782套，新政对公寓市场调控作用显现。
值得注意的是，5月公寓整体成交均价环比也下跌11%，是市场开始“降价”还是公寓也“限价”？
答案是否定的，主要是因为部分延迟网签项目价格偏低及近两个月成交结构影响。
商办市场成交量已开始低走，但市场下调价格以价换量项目不多，故一手商办市场成交价格暂未出现大幅下跌走势，撇除不少项目延迟网签及成交结构因素影响外，市场成逐渐以法人单位为主体，而法人单位更多选择优质商铺、写字楼项目，成为近期市场价格坚挺的有力支撑。
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随着延迟网签项目的进一步消化及新政影响的逐步落地，新政对市场“数据”影响已从5月开始突出显现，市场进入淡市；若政策强度持续，预计商办物业市场还将会进一步走淡。
一手商铺、写字楼：
淡势已筑成，法人单位青睐写字楼
5月商铺市场共有11个项目新增供应2.89万㎡，环比下跌45%，其中以社区商铺为主，整体供应速度缓慢，供应来自中海花湾壹号项目，共入市0.58万㎡的社区商业。
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成交方面，5月共成交4.08万㎡商铺，环比下跌41%，外围降幅明显，其中外围四区全部环比下跌，降幅在30%-91%。
社区商铺成交占比仍，但较上月下跌11个百分点至56%，其中40%来自外围区域。
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本月继续有不少发展商批量确权，祈福缤纷汇商业部分“缤纷世界”商铺本月继续批量网签0.79万㎡，该项目为发展商统一招商，并将在近期开始试运营。金宝怡庭历经诉讼、转让等风波后，本月批量网签5层中的部分约0.56万㎡底商。中贸大厦（即新塘国际牛仔服装纺织城）5月网签0.48万㎡底商，大部分为此前成交延迟网签。上述3宗批量成交商铺物业占本月商业成交的44.9%，此外其他商铺物业零星成交。
5月新增荔湾区荔胜广场及南沙区中铁建南方中心两个写字楼项目共4.46万㎡入市，写字楼新增供应节奏正常。
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5月写字楼市场整体网签4.79万㎡，环比下跌13%，但写字楼市场是法人单位大宗购买的主要选择，尤其330新政后，法人成交较多的项目主要集中在写字楼。
天河区是写字楼成交主要区域，得益于大宗成交贡献，除天河写字楼成交量价齐升外，其他区域呈现量价齐跌走势。
本月原位于天河科技园办公的三七互娱（知名游戏公司）购入保利金融大都汇东塔9层（分别为12、14、17～23层）共2.19万㎡写字楼物业作为总部自用。
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力达广场业主投资方农垦总局也拿下多层作为办公自用，并在近两个月陆续网签；此外，萝岗奥园广场本月法人单位成交其中的3宗自用，其余2宗成交为个人新注册公司购入，目前写字楼市场以公司买家购买自用为主。
一手公寓：新政影响巨大，市场降温明显
330新政后，公寓项目新增减少，供应节奏明显放缓。5月公寓市场新增5个项目共2919套14.08万㎡，供应面积环比下跌42%，其中南沙珠江湾、绿地空港国际批量入市。
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通过市场反应初步判断，目前分割单元不低于300㎡只针对新建项目，对于在建、报批等状态的商办项目不受影响，但不能涉及任何“居住”属性，且只能出售给法人单位。
新政后新批供应的公寓项目动态值得关注，监测显示，大部分项目暂无有效应对。
330新政剑指公寓项目，新政威力逐步释放，随着延迟网签项目的逐步消化，新政后第2个月公寓市场成交惨淡。
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5月市场仅成交546套，环比下跌87%，跌幅明显。
各区本月成交环比、同比都下跌，且跌幅基本高于60%，外围仍是成交主力贡献，其中增城、番禺分别成交148套、108套，也是仅有的超过100套的区域。
此外，广州中原研究发展部监测发现，5月仍有不少公寓项目为延迟网签，如中海联智汇城、长风国际、百信广场等本月成交量靠前的项目，故市场真实成交更为低迷，且此淡静走势还将持续。
5月公寓整体成交均价为18562元/㎡，环比下跌11%；同时注意到，本月成交量10项目中，前9位成交均价较4月均下跌，5月较4月均价减少值范围在196元/㎡-7641元/㎡， 主要成交项目成交价格纷纷下跌，是项目开始“降价”还是“限价”？
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广州中原研究发展部进一步了解发现，百信广场随着陆续解押，不少新政前已购买客户逐步网签，加之4月部分户型成交结构影响；万科云城米酷5月成交均价异常低价，主要是本月成交主力B1栋（2015年12月已出预售证，并很早已销售）延迟网签所致。
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通过对比5月主力成交公寓2017年1-5月成交价格走势，其实大部分项目为正常波动，只是由于受近两个月延迟网签项目集中，以及成交结构影响，故5月价格环比波动大。目前看，公寓项目并没有降价，也没有“限价”。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
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广州中原研究发展部2017-06-01 18:16:55
