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提要
根据地铁官方公布，4号线南延段、9号线、13号线和知识城线将会于年底前开通，而通勤条件向来对于购房置业尤为重要。
因此本月策划小研君将从4条线路的布局、周边一二手价格、规划、区域远期地铁规划等维度为进行分析；
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今天为大家送上的是关于13号线区域楼市解读。
沿线区位条件分析
截至4月底，13号线土建工程累计完成86%，全线11座车站主体结构封顶已移交进行设备安装。
作为年内开通地铁中里程数较长、横跨2区的线路，13号线将打通增城往天河的”快速通道“，其楼市价值将随着日后基建的完善而逐渐体现。
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沿线周边一二手楼价分析
由于13号线横跨两区，因此小研君为大家分段标注房价，黄埔段沿线一手项目主要集中在南岗、开发区东区，均价在2-3.2万元/㎡之间；
而位于鱼珠、大沙地（老黄埔）的项目价格则达到4.3万元/㎡，且一手可售住宅项目主要为尾货。
黄埔段二手价格视乎楼龄、区位条件、小区情况等因素，价格在2.2-3.4万元/㎡，属于市区刚需价。
而增城段方面，线路沿线主要属于新塘板块，该板块目前一手可售项目相对较少，价格在2万元/㎡以上；
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而楼龄较短的二手单位，价格在1.7-2.2万元/㎡之间。
沿线配套情况分析
目前黄埔段配套相对集中的位于西部大沙地周边，教育、商业、医疗等配备完善，居住氛围较好。
此外东段南岗一带布局有村镇级商业街、商业中心以及一般教育配套，但档次有待提高。
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而增城段配套主要集中在未来13号线新塘站周边，目前该商圈有多个购物广场、超市、同时教育、医疗等配套亦相对完善。
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沿线未来规划分析
增城段
根据《2016广州城市总体规划》显示，增城2020年人口规模目标为210万，而截至2016年末增城人口为114.53万；
即在接下来的4年里增城需要增加将近100万人口。这对于整个区域的楼市而言有一定刺激作用，人口大量迁入意味着需要大量的住房需求。
此外，根据增城《人口和用地规模空间分布2020》所示，新塘板块所在的“东部新区”预计2020年常住人口将达到100万，占整个增城2020年人口目标将近50%的比例。
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上述发展规划足以证明未来新塘、永和将会是人口迁入的重点。
按照规划公布，小研君对增城区交通路网规划进行整理：
小研君认为，近两年增城交通得到官方重视和财政支持，一方面为了承接中心区人口迁移疏散；
另一方面与“联通深（圳）（香）港”的粤港澳大湾区布局密不可分，从地缘上看，广州与深圳加强交通联系，水路可依靠南沙，而陆路以及航空则不得不经过增城。
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因此增城成为了两大城市之间不可或缺的“连接器”。
从发展的角度来看，增城未来的交通、基建投入得到重视；对于区域楼市而言，增城未来客户群不仅针对广州买家，对于莞深等地买家同样具有吸引力。
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黄埔段
2017年广州政府报告中，主要提及3个“商务区”的建设，其中“金融城-黄埔临港经济区“被升格为第二CBD。
目前两部分招商引资、项目建设有序推进，而连接天河-黄埔的“临江大道东延线”已进入动工阶段，预计2018年底建成通车；
根据示意图将连接车陂（金融城）至现时地铁三溪站以西，通车后将有效缩短金融城核心区与黄埔临港经济区距离。
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而本年4月，临江大道东延至新塘的规划提上议程，预计将于已有的广园快速路、地铁13号线形成平衡线，疏导市区来往增城新塘的交通压力。
小研君认为对于区域楼市而言，作为买家选择楼面的其中一重要因素，通勤效率的提高将为黄埔、增城新塘等地楼盘加分不少。
对于无论自驾车还是小区楼巴上下班的业主而言，临江大道将直接提高新塘来往珠江新城，以及未来第二CBD的效率，实现中心区人流分散。
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同时将引导人口往东部迁移，未来或将对新塘楼市起一定刺激作用；
楼市发展前景研判
13号线、基建投入以及购房门槛相对较低等利好促使市场对于增城楼市未来发展预期持续看好，从近期开发商拿地、住宅推货情况来看，未来区域发展前景乐观。
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广州中原研究发展部2017-05-26 18:15:45
