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【重磅规划解读】花都湖将释出20万㎡居住用地

广州中原研究发展部 2017-05-25 17:24:00

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提要

5月19日,广州市国规委通过了《花都湖地区居住组团控制性详细规划》,将对花都湖周边区域进行统筹开发,预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。

针对这一重大规划,广州中原研究发展部将从规划文件、区位条件、区域“十三五”规划等多维度对花都湖地区楼市未来发展空间进行解读。

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规划细读

拟释出20万㎡居住用地+12万㎡产业用地

根据资料显示,“花都湖地区”早于2012年《广州北站交通枢纽衔接规划研究》中便开始进行修编;2013年12月《花都湖周边地区控制性详细规划修编》公示,其中提及整个花都湖修编范围为20.1平方公里,北接新华中心城区,南接白云区,西至京广铁路,东至镜湖大道北。

花都湖地区修编批已于2016年7月在市规委会上审议通过,第二批工业2.5产业组团也已经获得批准,本次提交规委会审议的方案用地面积约68万㎡;往后,或将审批第四批137万㎡的电子信息产业地块;第五批约64万㎡的部居住组团地块。

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根据规划文件显示,本次调整范围位于花都湖南侧,包含居住、商业以及产业用地,具体参数如表格所示:

此外值得关注的是,花都湖地区不建“巨无霸社区”,未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划;根据官方介绍,未来社区中路网实现全开放,未来每宗居住地块用地面积将控制在3万㎡左右。广州中原研究发展部认为,花都湖地区运用“小街区”模式,将有利于引入更多数量的房企对片区进行开发,从而提高整体开发效率,花都湖规划有望在较短时间内达到预期发展目标;

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另一方面,以目前番禺思科智慧城、南沙明珠湾片区的开发模式为例,未来花都湖地块出让极有可能以“引进产业、招商引资、指定企业进驻”作为出让条件之一,更多房企参与其中,能给予片区产业、商业用地尽快带来不同类型投资。

区位条件

地处9号线沿线+花都中轴线南延段,市场价值高

从周边区域条件的角度看,规划地块西、北端被花都湖包围,景观价值高;地块东端临近主干道迎宾大道(可接驳106国道、机场高速),居住用地距离地铁9号线清布站约1公里,通勤条件较好;南端目前以工业园、村落为主,预计未来或将纳入花都湖整体改造范围。

而根据规划示意图显示,本次修编的花都湖地区住宅地块将主要布局在东、北部,部分楼栋其兼具地铁通勤+临湖景观条件,广州中原研究发展部认为假如以后产品推出市场,定位将以中高端产品为主。

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 官方规划立体图

从花都中轴线格局来看,该地区位于未来花都中轴线南延段,地处花都中轴线核心区、新白云国际机场、广州北站组成的三角区内。

其距离中轴线核心区域约5公里,距离花都目前市中心区府板块约3.5公里,距离万达城约6.5公里,未来除自身产业新城居住需求以外,由于居住环境优异,或将承接来自花都中轴线企业员工、区府政商群体居住需求;

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其次花都湖地区可通过地铁接驳新白云机场及广州北站,随着目前空港圈以及广州北站枢纽的建设投入,未来将成为两大交通枢纽员工安居置业优选区域;再次,由于9号线与3号线换乘较方便,同时置业成本低于市区,预期将承接一部分市区上班族的需求,广州中原研究发展部认为未来花都湖地区楼盘客户群体较广。

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花都“十三五”规划

手握“空港”枢纽皇牌,交通线网逐步完善 

从整体发展规划来看,十三五期间花都按照“一轴四带多组团”进行布局,从目前广州市发展的角度来看,花都手握空港、北站枢纽两张。

2017年以来,以新白云机场为圆心的空港区发展逐渐得到重视,其中1月临空经济示范区被国务院正式批复,其后广州北站PPP项目(中铁建负责)以及空港区招商引资力度加强,企业进驻数量提高,有望拉动人口流入。

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另一方面,未来穗莞深城际“新白广段”亦进入建设阶段,预计2019年年底完工,该线路开通后花都将与中新知识城、增城新塘、东莞、深圳紧密联系,在“粤港澳大湾区”建设的大布局中,交通线网有望给花都发展带来机遇。

交通投入方面,根据2017年3月公布《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)》显示,地铁8号线北延段(白云湖至广州北站)得到批复。

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8号线北延段建设期为2019-2023年,属地铁远期规划,与9号线于广州北站进行换乘,将进一步加强花都与中心区的交通来往效率。

此外,2017年2月花都官方对花都中轴线CBD规划进行修改公示,其中“小地块,密路网”模式在规划文件中被提及,但需要指出的是花都中轴线CBD建设速度一直相对缓慢,且多次修改规划,未来发展前景有待观察。

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“产业新城”对比

花都湖强调产业居住平衡,招商引资待加强

除花都湖地区以外,目前包括思科智慧城、广州中新知识城等规划均尝试走“产城融合”道路,广州中原研究发展部运用对比的方式对上述3大产业新城进行剖析;

从对比中发现,目前对于花都湖地区而言,比较具有优势的当属发展可用地面积较大,对于未来规划强调产业与居住相结合,相互平衡,此外滨水、地铁通勤、临近区域商务中心亦属于其特色,此外,相比起其余两个项目,花都置业压力相对低;

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而花都湖地区有待加强的则是招商引资、官方资源投入方面,目前思科智慧城已锁定科技巨头思科以及其上下游企业,中新知识城属于与新加坡合作项目,在外资引进方面有优势,相比之下花都湖地区发展起步较晚,规划经过多次调整,尚未引入投资。

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花都湖周边楼市情况

不同板块差价较大

花都湖地区以东为传统花都“机场板块”,一手主要为合和新城、豪利花园等开发时间较长的大体量楼盘,目前均价1.5-1.7万元/㎡;近期开发项目有绿地国际空港中心,商用产品价格1.4-1.6万元/㎡。

花都湖地区以北为花都区府板块,由于属花都市政、商务中心,配套比较完善,目前一手项目均价2.3-2.4万元/㎡左右。

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未来市场前景预判

客户群体广,产品具有独特性

广州中原研究发展部认为,对比目前花都区府、机场等主要板块,花都湖地区具有湖景、通勤(9号线+迎宾大道)、产业(未来高新产业园)等特色因素,促使其未来产品具有独特性,与目前在售产品具有差异性;

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另一方面,产业发展对区域楼市影响明显,未来花都湖地区内部产业规划、外部有区府、花都中轴线、机场等从业人员住房需求流入,市场前景可观。

当然需要理性看待的是,相比起南沙、增城、黄埔(萝岗)等区域,该区目前官方投入、招商引资、基建方面发展相对缓慢,在面对广州经济发展东移的大趋势下,花都的主要产业除航空以外如外贸、制造、汽车等发展势头未及南沙、增城等区,如何通过经济拉动区域楼市发展,仍有待观察。

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