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房企广州“并购潮”回顾分析:土拍市场竞争刺激下的“各显神通”

广州中原研究发展部 2017-05-16 02:37:00

提要

自去年至今,广州楼市在各路开发商之间出现了一股“并购潮”。

在目前地价压力增大、土地供应“僧多粥少”、过江龙进入本地市场希望有“引路人”等背景下,这一模式引起了小研君的关注,本篇小研君将从并购潮回顾、特性、案例分析的角度为大家剖析解读。

广州“并购潮”

“过江龙”大手笔,“地胆”毫不示弱

回顾2016至今广州市场上出现的热点并购/收购,可以看出无论是“过江龙”还是“地胆”,出手都是大手笔,外地房企如阳光城,去年至今已投入97.55亿,重点布局南沙,此外天河、越秀两大中心区亦有落子,收购的“广信江湾城”项目更是位于多年未有宅地推出的越秀区;

而融创、远洋、旭辉等就通过“傍地胆”的模式,对由本地房企负责开发的项目进行入股、合作,对于不熟悉广州市场、首次入穗的外地房企而言,并购能够使其更有效率地熟悉本地市场;

对于被并购/收购的本地房企而言,与房企合作开发有利分担资金压力以及风险,因此预期在未来拿地成本越来越高的情况下,合作开发、入股等模式将更加受到开发商看重。

并购并不是过江龙的专利,如碧桂园、时代、奥园等“地胆”近期亦不断尝试此方式,其中碧桂园去年以来收购以增城、黄埔两区为重点,而本地中型房企时代、奥园亦通过收购的方式落子上述两区。

案例剖析:阳光城

近郊中心区资金投入“五五开”

本部分小研君将通过典型案例为大家分析并购后产品的成交情况,以目前投入资金的阳光城来看,从2016年至今共投入97.55亿,其中47.9亿投入到南沙区,占总投入的49%。

其余资金投入到越秀、天河总共3幅用地当中,约获得12.4万㎡市中心商住用地,可见该房企在资金投入上郊区、中心区“五五开”的方式。

纵观目前其他并购项目,一般均以低于土拍市场楼面价成交,以其2017年1月购得的天河区两地块来看,其总占地面积达9.5万㎡,按照3.0的容积率算,其计容建面在28.5万㎡左右,其支付总价为31.8亿,折合楼面价11158元/㎡,虽然对于地块的使用年限、规划等消息有待公布,但总体而言成交价远低于区域公开出让地价;

目前阳光城并购的项目、地块中,已推出市场的为阳光城丽景湾(原广晟海韵星洲),广州中原研究发展部通过监控该项目2016年至今成交情况;

根据成交情况表现,该项目并购后其量价均有一定程度变化,除重要因素南沙土拍产生的价格刺激以外,在项目宣传、推货安排以及营销上对比之前均有一定改善。

从去年12月底推货以来,2017年1-4月共录得1000宗成交,成交情况较以往突出,但如何在楼市新政之后突围,则有待观察。

案例剖析:碧桂园

地胆重兵布局增城

并购并不是过江龙的专利,标杆房企+地胆碧桂园2016年至今并购/合作的项目亦不少,以其广州大本营增城为例,近期通过并购已将石滩、新塘等地块、项目收入囊中,加上3月土拍竞得的新塘长岗村地块,该开发商于增城热点板块均布局有项目。

小研君认为这一方面体现了对增城未来市场发展的信心,另一方面有利于开发商在片区获得整体定价话语权;

此外,相比起楼面地价动辄3-5万/㎡的中心区而言,增城开发成本较低,综合而言,虽然碧桂园近年大有“重返一二线城市”之势,但其“外围区包围中心区”的布局模式依然沿用。

未来研判

土拍价格走高,并购现象将增多

小研君认为,未来并购/收购/合作开发将会成为不同体量开发商获取用地、项目的手段;

主要原因一:土拍价格提高,针对目前一线城市地价变化,开发商需要通过合作的方式分担资金压力;

二:采用该种模式费用低于土拍,对于目前统计的并购项目来看,绝大部分花费低于目前土拍价格;

三:对于中小型房企而言,土拍无法与大型房企竞争,因此需要采取“另辟蹊径”的方式获取开发的“面粉”。

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