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广州商用物业月度分析报告(写字楼+公寓+商铺)

广州中原研究发展部 2017-05-15 14:10:06

提要

4月广州商铺市场新增供应持续放量,其中约7成为五一假期前批售的住宅项目的社区商铺。

但是,受330新政影响,4月甚至五一假期均无商铺集中推售,市场实际成交遇冷,本月大部分商铺网签为前期成交的滞后网签。

数读市场

市场资讯


领展斥资40.65亿收购广州西城都荟

4月10日,领展房地产投资信托基金宣布,以人民币40.65亿元的价格全面收购广州西城都荟,成为集团旗下在内地一线城市的第三个收购项目,并将持有该物业作长线投资。


市住建委:楼盘广告禁止宣传公寓和

4月25日,市住建委发布今年一季度房地产市场检查情况。其中,58个商品房项目违规被查,主要存在广告宣传涉及“公寓”和“”等违规内容,或者现场公示资料不齐全等问题。


宝能集团粤港澳大湾区投资总部落户广州开发区

4月25日,广州开发区与宝能集团签订重大产业项目合作协议,拟建设宝能集团粤港澳大湾区投资总部(拟选址科学城中心区)、价值创新小镇(拟选址中新知识城) 、体育文化总部(投资经营广州国际体育演艺中心)及一系列实体经济项目,全力参与粤港澳大湾区建设。


三七互娱8.3亿元整购保利金融大都汇东塔

4月26日,芜湖顺荣三七互娱网络科技股份有限公司发表公告,拟购买广州市天河区黄埔大道中666号“中融广场”007栋部分写字楼和地下车位(即保利金融大都汇东塔),交易总价款合计834509194元。三七互娱此次购买的物业将作为其全资子公司三七互娱(上海)科技有限公司的广州总部(上海三七互娱是目前国内三大游戏公司之一,其余两家为腾讯、网易)。


碧桂园57亿拿下国际创新城地块

4月广州公开成功出让7宗商住商业用地,出让总金额达113亿元。广州首次采用“限地价、竞配建、竞自持”的土地出让方式,万科以超50%的自持比例拿下本月出让的两宗宅地。

商业用地方面,碧桂园57亿拿下国际创新城地块,未来将于思科合作开发建设思科(广州)智慧城;黄埔区则底价定向成功出让4宗商业用地,中止出让一宗。

新增供应

供应持续放量但推盘为零

4月广州商铺市场新增供应持续放量,为713套5.26万平方米,环比量涨25%,同比则跌54%。

因五一假期住宅项目集中推售,本月约7成供应为社区商铺。其中,白云区富力金街28旧证新增178套小面积商铺,单盘供应占比达28%。

而增城区绿湖国际城、实地蔷薇花园、山璟轩等多个住宅项目新批,区域供应了约190套社区商铺。两区商铺新增供应量占全市的39%、21%。

底商供应则集中于番禺、南沙和荔湾区。番禺信业悦都汇以及全新盘中洲公馆分别有61套、34套底商供应。

南沙区富力天海湾、荔湾区中海花湾壹号两个项目的新一期产品于本月入市,分别供应57套、72套底商。

但据广州中原研究发展部监测,330新政后,开发商大多处于观望状态,4月甚至五一假期均无项目商铺集中推售。

市场成交

批量网签致市场成交高企

330新政后市场成交遇冷,但因若干项目集中批量网签,使得4月商铺市场数据呈量升价跌之势。

全市共成交960套6.88万平方米,成交量环比、同比涨幅分别为54%、57%;成交均价为26221元/平方米,环比、同比各跌21%、10%。

番禺增城两区成交突出

本月市场成交以番禺领先,区域成交量占全市的27%。该区金山谷创意产业园、雄峰城两个项目商铺早前集中推售,本月集中网签66套底商和21套专业市场铺,其中,金山谷创意产业园的商铺均价达38272元/平方米。

另外,该区祈福缤纷汇批量网签181套1.13万平方米社区商铺,单盘贡献占比近2成。

除祈福缤纷汇外,本月获批量网签的项目还有黄埔区骏鸿花园和海珠区泓景花园。

两项目各网签0.54万平方米和0.44万平方米的社区商铺,均价为9191元/平方米、11063元/平方米。这两个项目均为2005年开发的旧盘,其中泓景花园二手商铺售价已达12-14万元/平方米,而此次批量网签的价格远低于市场买卖价,故不排除滞后批量网签的可能。

此外,增城区住宅限购政策相对宽松些,4月前期区域楼市亦相对平稳,碧桂园城市花园、中铁建国际花园、豪进山湖珺璟等住宅项目仍有一定量的商铺成交,区域成交量占全市的25%。

社区商铺占比高达7成

物业属性方面,因祈福缤纷汇、骏鸿花园、泓景花园等数个项目的批量网签,本月社区商铺占比高达70%。

关于商铺面积段,主力20-70平的商铺占比升至为61%;70-120平的商铺占比与上月持平,为20%。

后市预测

据广州市工信委数据显示,2017年4月广州市制造业采购经理指数(重点企业PMI)为50.9,较上月回落1.0个百分点,但仍高于50.0的荣枯线,预示着广州经济仍保持温和增长的态势。

然而,受330新政影响,虽商铺供应量较足,但开发商大多处于观望状态,市场推售停摆,同时市场需求端受政策因素影响而收缩,预计市场冷淡的局面将在5月的数据上得以显现。

提要

4月公寓市场供求热度延续,但其实更多为330新政前成交延迟网签。新政对市场影响实际已显现,从开发商新开盘动态及网签情况可大致判断,预计数据上反应将后续体现。

数读市场

新增供应:供应量继续保持高位

3月公寓市场新增供应井喷,本月继续供应加码,4月共9个一手公寓项目获批,共计新增供应4747套24.09万㎡,环比下跌24%,其中新政前后分别供应2222套、2525套,占比分别为47%、53%,其中富力天海湾、中洲公馆、侨建Hi-city为全新项目首次入市。

市场成交:成交量价稍回落仍高位

市场热度保持 延迟网签居多

公寓成交“热度”保持,4月共网签4177套,成交套数环比下跌5.9%;网签面积25.3万㎡,成交面积环比上升7%,其中外围区及增城从化分别环比上升13%、5%。

受成交主力结构影响,本月外围公寓成交主导,整体均价环比下跌5.88%至20829元/㎡。简单看数据,330新政后,市场依旧“火热”,但广州中原研究发展部监测发现,实际上大部分成交项目延迟网签。

中心区领跌 外围热度保持

3月富士康项目动工,周边公寓项目推新入市,片区公寓市场供求升温,此状态延续至4月,增城区本周成交963套,环比上升8%,位居各区首位。

依靠个盘(星河壹号公馆、绿地汇创国际)开盘热销贡献,加之麒麟广场、百信广场等项目贡献,南沙、白云两区本月分别录得626套、212套成交,环比分别大幅提升84%、93%。

公寓主区番禺、黄埔分别成交616套、487套,环比分别下跌17%、24%,受新政影响,不少项目暂停推售,主要网签量仍主要来自新政前成交。

增城公寓热续  再领衔外围撑市

4月公寓“热度”保持,5项目仍有178宗~331宗的成交量,项目主要集中在增城、南沙、花都及白云区。据广州中原研究发展部监测发现,其实大部分项目为新政前成交,但滞后网签,如4月网签量靠前的公寓盘,如中海联智汇城、星河壹号公馆、长风国际等,大部分成交来自新政前推售延迟网签,其中不少是新政前一周集中网签。

3月17日住宅限购限贷加严后,不少一手公寓项目加推入市,来吸引投资客入手,此为波成交集中期;加之3月30日新政出台前,一手项目禁售个人,不少个人投资客抢购一手公寓项目,此为第二波成交集中期。

受330新政影响,目前市场上大部分一手商办项目推售活动淡静,几无项目推售,据广州中原研究发展部监测,4月基本没有一手公寓项目推售,同时在楼市重要节点“五一”,目前也暂无楼盘有新推动作。

后市预测

近两个月公寓持续高位供应,新项目带动市场升温,成交达近期市场高位,4月公寓市场供求热度延续,但其实更多为330新政前成交延迟网签。

新政对市场影响实际已显现,数据上反应将后续体现。公寓市场降温已定,政策消化期将会持续,预计后市成交量将会明显下挫。


提要

就4月“数据”而言,新政影响暂未十分“严重”,但从市场、开发商等反应看,一手商办市场实际不容乐观,新政对市场“数据”影响将会逐步显现,相对而言,因写字楼市场一直较受公司买家欢迎,故后市走势也不至于太悲观。

数读市场

新增供应:4月供应回落

4月写字楼物业共2个项目新增入市,其中黄埔保利鱼珠广场新增1栋5.9万㎡甲级写字楼入市, 3月高量供应后,新政下4月新增减少。

市场成交:成交量价保持 公司买家撑市 

写字楼活跃度保持

330新政后的4月成交量并未大幅下跌, 4月写字楼物业整体网签5.5万㎡,环比上升108%,很大部分为新政前成交延迟网签,其中不少为法人单位购入大单成交。

新政对写字楼市场影响已显现,而目前数据上尚未体现,预计降温影响会逐渐呈现,但相信幅度不会太大,写字楼市场本来不少比例来自法人单位购买。

依靠大宗成交贡献,以及若干写字楼项目近几个月平稳成交,市场成交未出现大幅下跌,成交集中在天河、黄埔、番禺等区域。

4月写字楼市场活跃度持续上升,在办公属性中整体占比升至19.5%。

金融城写字楼持续受捧

中心区金融城持续受关注再度成为热点,金融城绿地中心、汇金中心等项目关注,4月金融城板块共计成交2.34万㎡写字楼物业;

外围商圈写字楼项目也受关注,其中番禺路福联合广场、中铁诺德中心、增城中贸大厦等项目去化平稳,连续2个月成交贡献。

公司大单购买自用

新政对自用客户影响不大,据监测,4月仍有不少法人单位成交一二手商业项目,不过主要用途为自用,且基本是新政前已确认意向的;

投资客更多处于观望中,未出现法人单位受新政影响集中入市或大规模购入一二手商办项目案例,目前尚无因330新政影响公司大手笔购入商用物业的市场氛围。

租赁市场:租金微幅波动 空置持续消化

租金走势平稳

2017年4月广州存量写字楼租金为151元/平/月,环比、同比分别上升0.13%、5.7%。琶洲商圈写字楼租金小幅上调,越秀、珠江新城商圈近期走势较平稳,天河北部分写字楼项目下调租金吸引客户,故整体租金微幅下跌。

交投渐被消化

2017年4月广州存量写字楼空置率为8.51%,随着珠江新城近期交投的写字楼项目逐步被市场消化,珠江新城及整体空置率走势持续降低,租赁市场活跃度保持。

后市预测

随着新政效应进一步影响,对写字楼市场“数据”影响也将会逐步显现。

写字楼市场一直较受公司买家欢迎,同时可以看到,330新政后,法人成交较多项目主要集中在写字楼,所以相对而言,新政对写字楼市场影响预计不会太大,后市走势也不至于太悲观。

但目前市场处于政策消化期,买卖双方观望情绪仍较浓,暂时未发现法人大规模入市及购买案例,预计此状态将延续整个二季度。

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