宅地商地差距进一步拉开

4月28日的土地拍卖：宅地经过一番龙虎斗，而商地却一眨眼便全部成交——清一色底价卖出。

此前萝岗宅地的楼面价标杆是2.7万/㎡，4.28拍出的长岭居宅地按可售面积算的话楼面价更是高达4.4万/㎡，但是同一天在萝岗的几块商业用地全部5、6K/㎡成交，两者相差5、6倍之巨！

最终这些商业项目建成后，价格可能也只有周边住宅的1/4到1/5左右。

同一地段，两种土地性质，价格差距5倍以上，这已经不是简单的商住价格倒挂了，而是广州商业地产前景悲观的总体反应。

商业地产无论是建、租、售、融，任何一个环节都有着各种不利或诸多限制。

若不是起拍价格足够低，这批商业项目很可能面临全面流拍的尴尬局面。

地价足够低+禁止开发公寓的局势下，广州商业或有机会进入“低租金”阶段。禁止以公寓形式进行开发，并禁止销售给个人，让商办性质的物业在开发初期就立足销售的路径几乎被截断，所以这类型项目只能老老实实地做商业或办公的租赁。

而商办物业数量的持续增加，也会让该类产品的租金水平稳定在低位。

商办物业如果能维持低租金的水平，可有效降低承租企业的运作成本，对吸引企业落户广州，促进产业“脱虚向实”都有好处。

但问题是这种做法会要求开发企业沉淀大量资金，而每年那点稀少的租金吸引力是不够的。

所以配套的政策必须尽快到位，否则开发企业只能想尽办法实现“销售”。

解决开发企业持有租赁型物业积压资金过多，低的问题，政府应尽快推进“商改住”政策。

一是降低租赁运营成本，包括采用住宅水电气价格，降低税费等，让租赁企业有，才有积极性；

其次是推动租赁物业资本化，让其实现股权化，债券化，盘活房企沉淀的资金，也让社会参与其中。