330新政对一手商办物业影响 ：库存压力将放大

市场背景

作为330新政“打击炒房，回归居住属性”的重要部分，广州也首次对商服类项目实施调控，紧跟北京的326商住限购政策。

其中全面禁止“商改住”、分割单元不小于300平方米剑指类住宅商办项目；并对所有商服类（商业、办公）项目进行调控。

新政后，一手商服类项目销售对象只能是法人单位，个人禁止购买，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年。

那近几年广州一手商办市场库存及去化情况如何？330新政后，市场反应及成交情况如何？政策重点调控的公寓库存如何？

下面就让广州中原研究发展部调研及大数据逐一告诉你，今天我们先关注商办库存情况。

商办“去库存” 公寓是主力

去化周期“降”至低位

乍一看，广州一手商办市场其实库存消化不错，“没有库存压力”，不论商业还是办公，2015年以来去化周期均呈现低走趋势。

按照行业惯例，去化周期按近半年月均成交面积计算，则截至2017年3月末，商业、办公项目去化周期分别为19.4个月、7.59个月，简单合并计算，商办项目整体去化周期为11.58个月，都降至2015年以来的位。

公寓是“去库存”主力

再看另一个数据，2015年至2017年3月，广州一手市场类住宅商办项目即公寓物业成交占比保持高位，达月度平均水平68%高比例，其中办公性质公寓一直高位，2015年以来月度平均占比近84%，商业性质公寓项目也在近半年达到34%的月均水平。

可以看到，公寓物业成交在商办市场占比的持续高位，结合图表1数据显示一手商办物业去化周期的下降走势，也就是说公寓物业在主导一手商办市场“去库存”。

库存压力将放大

我们再接着看下一组数据，进一步了解商办“去库存”情况。

每个月供求比的波动不重要，重点看一个数据：2015年至2017年3月累计供求比，可以说供求比为1是一个完美的数据，即是说2015年-2017年3月期间一手公寓供求很平衡，市场需求量高度与新增供应量相等。

换句话说，2015年-2017年3月广州一手可售商办物业走势保持平稳，但其实商办项目根本没怎么“去库存”，库存压力其实真的好大。