提要
自去年8月以来，广州土地市场的变化颇受关注。
踏入2017年近乎每月一次的集中土拍可见官方对于加大土地供应量的思路；
而为进一步为地价降温，维护房地产市场稳定气氛，4月13日国规委发布权威信息，其中重点落在严控高地价以及增加土地供应量上；
本月，国规委官网公布了2宗旧改的批前公示，分别为荔湾广船地块和白云商业储运公司地块，两个旧改项目公示中都涉及住宅用地安排，接下来小研君将为大家详细介绍。
荔湾区广船地块
千呼万唤始出来，片区发展形成体系
近年荔湾（芳村）片区的旧改力度不可谓不强，有炙手可热的广钢、白鹅潭商务区组成部分的新隆沙以及与佛山紧密联系的茶滘片区；
本次公示的广船地块总用地面积为56.14万㎡，将打造成集商业、办公、文娱、居住合一的综合片区；
根据本年3月广州国际投资年会上相关负责人透露，广船将打造成为广州市建设国际航运枢纽的科创平台，由中船华南总部与中信集团华南总部两个总部合作开发；
打造珠江西岸500亿海洋科创大平台，有别于广钢“居住新城”的定位，将走“产城融合”路线。
其中4宗住宅用地规划在地块的中、南部，大部分为近年土拍市场上少见的望江靓地；
另一方面，广州中原研究发展部认为，目前商业办公规划主要针对航运枢纽科创，可见官方对于广船地块未来发展抱有一定期望，同时对于广州十三五期间“三大战略枢纽”中国际航运枢纽建设起推动作用。
从整个芳村片区的情况来看，广船地块西部与广钢新城相连，广钢新城除居住定位外还将设立广钢总部大厦；
地块南部与国际医药港项目地块相连；北部为进入旧改流程的鹤洞村以及白鹅潭滨水商务区。
此外根据国规委4月12日公示，位于广船地块东北侧5公里的白鹤沙地块将规划为国际科技创新产业区起步区；
加上发展成型的白鹅潭中心商务区将成为“荔湾区三大发展平台”的重要组成部分；
广州中原研究发展部认为，未来广钢、广船、白鹅潭商务区以及国际科技创新产业区将会组成“巨无霸”产业新城，同时有望促使广州东西部经济均衡发展，中高端劳动人口分布更加合理；
而对比目前广州西部三大旧改“巨无霸”，广船地块占地面积适中，同时有别于广钢广纸以“居住”为主的定位，将在中心区“产城融合”领域作出探索，作为其重要特点之一。
广州中原研究发展部认为，从广州十三五期间构建“一江两岸三带”的目标来看，目前“珠江中”以珠江新城及琶洲为代表，正为广州经济发展提供强大动力；
而本年1月以金融城-黄埔临港经济区组成的“珠江东”商务区被广州市政府升格为“第二CBD”，功能为港航服务、总部经济以及电子商务聚集区。
而以白鹅潭中心商务区，广钢广船组成的“珠江西”商务区则被定位为“广州西部商务、互联网产业中心，辐射广佛片区”，可见白鹅潭中心商务区、广船片区未来肩负广州西部发展重任。
从楼市的角度而言，近年地价变化、市区“买少见少”的情况促使片区楼价有较明显的上扬趋势，目前周边一手单位主要集中在广钢新城，均价4.6-5万元/㎡，二手楼龄较短的单位价格在2.5-3万元/㎡左右；
广州中原研究发展部认为从长远的角度来看，产业发展、高精尖行业带来的优质人才流入以及住房需求，将会成为整个片区市场价值提升的重要因素。
白云商业储运公司地块
旧改频立项白云或成中心区供地大户？
白云商业储运公司地块本月进入批前公示阶段，同样拟修改为居住用地。
根据公示，该地块用地面积为10.47万㎡，体量比之前挂牌出让的几宗白云旧改地都要大；
假如该宗地块一次性投入土地市场，将是近年极少数占地面积超10万㎡的公开出让市中心住宅用地。
同时预期未来位于地块周边的工业区进行旧改的可能性较高，未来或将与早前出让的旧改地块连成片，成为中心区又一优质住宅新板块。
除上述提及的地块以外，2016年至今白云区曾出现的拟旧改地块如下图标识；
由此可见，在市中心用地供应告急的情况下，白云新市、石井、人和等地潜在大量旧改项目，在“增加土地供应量”的方针下，未来白云或将成为中心区供地大户。
另一方面，目前白云释出的项目以旧厂为主，需要协调的因素少，推进难度低，且效率较高；
对于选择购置该区的买家而言，大量的旧改将改善区域目前不尽人意的环境，同时目前白云新城已初具规模；
新市商业氛围浓重，假如出现连片旧改的新商住区，对于区域价值提升亦起到重要作用；
目前白云新市片区在售主要为二手项目，小区楼梯楼均价在1.5-2万元/㎡之间，电梯楼均价在2.5万元/㎡或以上，属于市区性价比较高的板块。
从发展的角度而言，预期未三元里-新市-石井一带继续推进旧改的可能性较高，未来旧改地块连成片，或成为中心区一优质住宅新板块。
广州中原研究发展部2017-04-19 15:39:54
