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白云荔湾大体量旧改项目或释出多宗宅地,响应“增加土地供应量”

广州中原研究发展部 2017-04-19 15:39:54


提要

自去年8月以来,广州土地市场的变化颇受关注。

踏入2017年近乎每月一次的集中土拍可见官方对于加大土地供应量的思路;

而为进一步为地价降温,维护房地产市场稳定气氛,4月13日国规委发布权威信息,其中重点落在严控高地价以及增加土地供应量上;

本月,国规委官网公布了2宗旧改的批前公示,分别为荔湾广船地块和白云商业储运公司地块,两个旧改项目公示中都涉及住宅用地安排,接下来小研君将为大家详细介绍。

荔湾区广船地块

千呼万唤始出来,片区发展形成体系

近年荔湾(芳村)片区的旧改力度不可谓不强,有炙手可热的广钢、白鹅潭商务区组成部分的新隆沙以及与佛山紧密联系的茶滘片区;

本次公示的广船地块总用地面积为56.14万㎡,将打造成集商业、办公、文娱、居住合一的综合片区;

根据本年3月广州国际投资年会上相关负责人透露,广船将打造成为广州市建设国际航运枢纽的科创平台,由中船华南总部与中信集团华南总部两个总部合作开发;

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打造珠江西岸500亿海洋科创大平台,有别于广钢“居住新城”的定位,将走“产城融合”路线。

其中4宗住宅用地规划在地块的中、南部,大部分为近年土拍市场上少见的望江靓地;

另一方面,广州中原研究发展部认为,目前商业办公规划主要针对航运枢纽科创,可见官方对于广船地块未来发展抱有一定期望,同时对于广州十三五期间“三大战略枢纽”中国际航运枢纽建设起推动作用。

从整个芳村片区的情况来看,广船地块西部与广钢新城相连,广钢新城除居住定位外还将设立广钢总部大厦;

地块南部与国际医药港项目地块相连;北部为进入旧改流程的鹤洞村以及白鹅潭滨水商务区。

此外根据国规委4月12日公示,位于广船地块东北侧5公里的白鹤沙地块将规划为国际科技创新产业区起步区;

加上发展成型的白鹅潭中心商务区将成为“荔湾区三大发展平台”的重要组成部分;

广州中原研究发展部认为,未来广钢、广船、白鹅潭商务区以及国际科技创新产业区将会组成“巨无霸”产业新城,同时有望促使广州东西部经济均衡发展,中高端劳动人口分布更加合理;

而对比目前广州西部三大旧改“巨无霸”,广船地块占地面积适中,同时有别于广钢广纸以“居住”为主的定位,将在中心区“产城融合”领域作出探索,作为其重要特点之一。

广州中原研究发展部认为,从广州十三五期间构建“一江两岸三带”的目标来看,目前“珠江中”以珠江新城及琶洲为代表,正为广州经济发展提供强大动力;

而本年1月以金融城-黄埔临港经济区组成的“珠江东”商务区被广州市政府升格为“第二CBD”,功能为港航服务、总部经济以及电子商务聚集区。

而以白鹅潭中心商务区,广钢广船组成的“珠江西”商务区则被定位为“广州西部商务、互联网产业中心,辐射广佛片区”,可见白鹅潭中心商务区、广船片区未来肩负广州西部发展重任。

从楼市的角度而言,近年地价变化、市区“买少见少”的情况促使片区楼价有较明显的上扬趋势,目前周边一手单位主要集中在广钢新城,均价4.6-5万元/㎡,二手楼龄较短的单位价格在2.5-3万元/㎡左右;

广州中原研究发展部认为从长远的角度来看,产业发展、高精尖行业带来的优质人才流入以及住房需求,将会成为整个片区市场价值提升的重要因素。

白云商业储运公司地块

旧改频立项白云或成中心区供地大户?

白云商业储运公司地块本月进入批前公示阶段,同样拟修改为居住用地。

根据公示,该地块用地面积为10.47万㎡,体量比之前挂牌出让的几宗白云旧改地都要大;

假如该宗地块一次性投入土地市场,将是近年极少数占地面积超10万㎡的公开出让市中心住宅用地。

同时预期未来位于地块周边的工业区进行旧改的可能性较高,未来或将与早前出让的旧改地块连成片,成为中心区又一优质住宅新板块。

除上述提及的地块以外,2016年至今白云区曾出现的拟旧改地块如下图标识;

由此可见,在市中心用地供应告急的情况下,白云新市、石井、人和等地潜在大量旧改项目,在“增加土地供应量”的方针下,未来白云或将成为中心区供地大户。

另一方面,目前白云释出的项目以旧厂为主,需要协调的因素少,推进难度低,且效率较高;

对于选择购置该区的买家而言,大量的旧改将改善区域目前不尽人意的环境,同时目前白云新城已初具规模;

新市商业氛围浓重,假如出现连片旧改的新商住区,对于区域价值提升亦起到重要作用;

目前白云新市片区在售主要为二手项目,小区楼梯楼均价在1.5-2万元/㎡之间,电梯楼均价在2.5万元/㎡或以上,属于市区性价比较高的板块。

从发展的角度而言,预期未三元里-新市-石井一带继续推进旧改的可能性较高,未来旧改地块连成片,或成为中心区一优质住宅新板块。

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