好了，就是不停折腾的节奏。广州市政府刚刚再次发布调控信息，想知道调控全部内容的朋友，可以在文末查看。
两轮政策调控的时间相隔不足10天，两轮政策都火力十足。
此次主要针对几个方面：一是进一步抑制各种变相购房的投资需求；二是延迟交易周期；三是降低房地产市场杠杆率；四是增城从化限外一套；五是切断公寓的后续供应。
此轮新政最猛的是对二手交易时间的限制，出证后至少两年以上才能再次交易，新政也相当于锁住了市场的游资，威力巨大。
这将严重打击二手房市场的交易量，预计二手交易量可能从即日起就会大幅萎缩，一手市场也将受到一定程度的波及。
广州这轮新政应该有高人指点，非常准，切中要害。尤其关于二手交易时间限制，冷冻了非常多的资金。
另一方面，新政对房贷进行了精细化的调控。
对于离婚买房、以儿女名义买房等做法，均予以了仔细的限制。整体而言，这将会导致楼市杠杆率有所降低，也会让房贷市场整体利率水平有所提升。
这条政策属于抑制需求，但力度不算太强，覆盖面有限，相信对一手市场的影响未必能有明显的体现。
值得注意是，增城、从化对外地人限购一套。
此前，两地的限购呼声极高，这次也算是众望所归了，但力度也如我所料，并不算太紧。新政主要为了打击大资金抄家，对外来的刚需还是留了一个口子的。
个人认为这个也必须坚持，否则两地增加人口的目标很难完成。
目前两地的外来客户约占20%-30%，新政后两地成交量或萎缩至10%-15%左右。
而对市场影响比较大的是，抑制公寓产品——这是广州历史上首次明文规定。
首先这个与此前市场传闻不同，原有公寓仍能继续销售，但因为后续不允许再批建了，所以现有的公寓产品是买少见少了。
这条新政主要产生两大影响：一是广州的商办类物业库存本来就多，如果不做公寓，商办类产品会更加积压，此类产品无论租金还是出租率的未来前景均堪忧。
第二个影响是让住宅市场更加紧张了。一直以来，公寓充当类住宅产品，分流了不少购买力；如果公寓不再，那就目前住宅的开发量和销售量而言，都远远无法满足市场需求。
所以未来住宅供不应求的状况会更加严重。
至于公寓，由于后续无货，或将掀起一轮抢购潮，但其盈利空间不见得会提升。
至此，广州楼市的拐点正式出现了，未来将呈现量跌价稳的态势。本来这两轮调控政策就极猛，楼市一定会在新政后出现明显降温，尤其是二手市场，简直立马进入冰河时期；
而一手市场也会因为资金的大量封冻而减少交易。
但新政并无在供应端上做文章，禁售公寓反而让市场供应更显紧张，所以房价应该跌不了，或转为慢涨。
第二轮调控很多城市都用“大棒”，而广州更像用“手术刀”。不过关于土地供应无法增加这个问题应该是硬伤，谁都无法解决。所以就此而言，广州房价短期内不会跌，中期平稳，长期依然看涨。
邓浩志
2017-03-31 11:09:23
