3月月报：新政后分化，成交量冲高原因各异

3月的广州楼市，无论一手抑或二手住宅的成交量均冲高，一方面是新政前及新政期间限购区域加快网签，另一方面则是新政对非限购区域的利好刺激而出现的成交量增长。虽然限购收紧对公寓市场无疑亦是利好，但在3月的楼市中所表现的直接作用并不明显。

318新政，旨在“促进房地产市场平稳健康发展”，其中意义即为遏制过盛的投资需求，减缓房价上涨的速度。不过3年变5年，虽然如果按时间推算，若在当年穗六条已纳税的购房者而言，年限已经届满，但仍然会有一小部分刚需客群无辜被伤。同时广州住宅市场供应紧缺，即便限购收紧会放缓成交速度，价格上涨幅度也随之收窄，但价格下行几无可能。因此，市场的稳定，仍然有赖于供应的增加。

二手住宅

新政前及当日成交量冲高，新政后回落

2017年3月1-26日广州市（不含南沙、从化）中介网签17774宗，较2017年2月（9243宗）增长92.30%。

本月中原成交均价为30312元/㎡，环比上月结构性提升15.73%。

3月18日广州市政府出台的限购限贷收紧政策，使成交速度明显放缓，日成交量下降至3月初的水平。

增城不限购，318新政后成交量大幅增加

318新政实施后，由于广州限购限贷加码，不少原计划在中心区购房的客户转移至不限购区增城置业，尤其是天河、黄埔的客户，从而使增城无论一手住宅或二手住宅均成交十分活跃。

据小研君监测，318新政实施后的首周（即12周），增城共成交1121宗二手住宅，周度成交量在其他区均大幅减少的情况下，增城不减反增，环比11周大幅增加24.42%，周度成交量超番禺成全市；成交占比亦由11周的13%跃升至25%。

海珠、番禺、越秀多个板块成交活跃

本月，海珠、番禺、越秀多个板块成交活跃。其中海珠共3个板块成交活跃，分别为海珠西板块、赤岗板块、新港西板块，本月成交均价分别为31506元/㎡、29413元/㎡、30995元/㎡；番禺共2板块成交活跃，为华南板块、钟村板块，本月成交均价分别为28767元/㎡、20978元/㎡，价格较中心区低，因此受到不少客户青睐。

值得注意的是，本月同样多个板块成交活跃的越秀区，价格相对高。3月一向是需求的高峰期，名校聚集的东风东板块、淘金板块本月成交不仅活跃，成交均价亦相对较高，本月成交均价分别为48305元/㎡、41073元/㎡。

一手住宅

限与不限区域两极分化，预期后市价格涨幅收窄

3月全市一手住宅网签12024套，是进入2017年来首次上万套，网签价格15795元/㎡，从去年6月起，全市均价一直保持1.6万元以上，如今经历9个月，再次回归1.5万+水平。

成交量冲高，实际上为限购区域在新政刺激下的网签加快，同时也带动不限购区域——增城、从化，成交井喷，即两者的网签量冲高的驱动力是相反的，前者是因限购收紧而加快此前已经成交的单位的网签，以程度减少新政的影响，后者是大环境限购而小环境不限购下的利好刺激成交增长，前者后势会减少，而后者却会增长。根据小研君对近一月来4周的成交量价走势发现，成交量冲高，实际上发生在最近一周，也就是新政后一周。

价格方面，实际上在头两周，不但有保障房网签，并且发现有部分项目的网签价格低于开盘报价，因此整体价格在头两周保持在1.5万左右的低位，而到第三周，不少高价盘网签，且部分项目前后两周价格也出现断层式跳跃，整体均价跳升明显。

不限购增城获新政利好，黄埔、南沙等受影响最明显

政策收紧的风声在两会期间不断传出，因此不少之前已售出的项目抓紧在新政前网签。不过，对于不限购的增城，本来就已经交投量大，如今在中心城区收紧限购的前提下继续不限购，无疑对增城是一大利好，对从化也如此。

因此，受新政影响，各区域网签量虽然都明显增长，不过不同的区域表现及动力却不一样，最为明显的分为两大类：一种是政策利好：增城从化的成交，均在新政后井喷，增城尤为明显；另一类，如南沙、黄埔，在两会期间，或已在政策风声下加紧网签，随后开始放缓，到新政出台后，再一次集中网签，以程度减少新政的影响。

从上述数据显示，黄埔较2月成交量增长最明显，达250%，而同时对比区域成交占比，黄埔也增长近10%，由此可见，政策催促黄埔加紧网签的影响力之大。

限购升级虽使成交放缓，但供不应求仍存在，个别渴市区域价格上涨风险大

至3月25日，全市一手住宅库存608.06万㎡，库存消化周期5.2个月，对比2月，尚属稳定。不过，此数据仍然说明广州一手市场供不应求的状况，虽然限购升级，但仅仅抑制的需求端，并没有从供给侧解决问题，未来的市场稳定，仍然依赖于供应的增加，尤其对于局部库存消化周期极低的区域，即便限购升级，亦难避免价格上涨的风险，其中包括越秀、天河、白云、黄埔，而对于不限购的增城，更是如此。同时，去年至今，开发商高价购地开发，房价下行几无可能，只是在限购收紧的初期阶段，预计成交量放缓的同时，价格上涨幅度会收窄。

价格假摔与面粉贵过面包并存，最终购房者买单

3月，实地常春藤以773套成为网签，不过价格则较2月下跌13%，跌幅颇大。

该项目最近一次推新货在2月底，当时并不属正式开盘，仅为针对早期客户做的推介活动。当时推出四期D5-D9栋，接近800套的货量，客户接受程度都颇高，当时吹风的价格大约为1.7-1.8万元。而本月网签的700多套产品，推断为该批次，而网签价格则只有1.5万，小研君再拆解各周的网签情况，发现新政后，网签量虽然大幅减少，但价格跳升明显。但从监测看，该盘近一个月并没有推盘动作。

另一个价格跌幅比较明显的项目：广州中航城，3月中推出14、16栋以及6栋部分单位，吹风价1.6-1.8万元/㎡，即便追溯到去年12月的一次开盘，价格为1.4-1.6万，也似乎与网签价格不接轨。

不过也有例外的情况，保利罗兰花园，网签价格1.9万元，环比上升了26.6%，然而该价格与其对外的吹风价更是有很大的差别。

小研君判断，新政后，必然会令大部分限购区域成交放缓，虽然初衷是遏止过盛的投资需求，但仍然会误伤部分刚需客群。同时对于本来已经供不应求的区域，单单从需求端限制购买，价格上涨的风险仍然存在，同时数据显示，价格假摔的现象真实存在，高地价带来的高开发成本无法使房价下行，最终压力也转嫁到购房者身上。短期会见成交放缓，价格涨幅收窄，但未来仍有赖于增加供应来稳定市场。

商业市场

商铺写字楼热度有别 新政对公寓影响尚未显现

3月商业市场整体成交回暖，尤其写字楼、公寓物业成交量价环比、同比皆保持增长走势，商铺成交量环比微减，商铺投资减弱；写字楼市场投资回升，批量成交再现，推高市场量价表现。广州住宅市场限购加严，一定程度利好商业市场尤其公寓投资。不过，结合近期推售及成交情况看，新政对公寓市场的刺激暂未明显表现，如3月升温的增城公寓市场，主要因为大型产业落地刺激，以及交通等配套的完善和辐射穗莞的地理优势。

社区商铺仍是市场关注热点，尤其外围住宅受到追捧，各项目配套商业随之入市，也得到市场消化，特别是增城、南沙、花都等区域，如增城碧桂园一项目商铺开盘即有大客户批量购买案例。3月增城商铺成交达到0.9万㎡，占全市的近20.5%，其他各区项目成交平平。此外，越秀区捷登都会、番禺雄峰城两项目依托商业综合体优势，分别成交近0.72万㎡、0.4万㎡底层商铺，其中捷登都会成交均价达55578元/㎡高位。

3月写字楼物业成交回升，其中保利叁悦广场项目批量成交近2.5万㎡写字楼物业，成交均价达43937元/㎡，是本月市场热点。天河仍是写字楼成交集中区域，本月共有8个项目成交贡献，其中60%成交面积来自国际金融城，如金融城绿地中心、汇金中心等项目持续受到关注，广州进一步加深金融行业发展以及第二CBD的规划延伸是其中利好因素。此外，外围写字楼项目成交平稳，其中黄埔保利中誉广场、南站商圈路福联合广场等项目持续成交。

3月公寓市场回暖，多个项目集中入市带动市场升温，其中不少为全新项目。本月有4个项目开盘推售，其中3个项目为全新盘，去化较为理想。

本月全市共计成交4192套公寓，为2016年来市场成交第二高位，2月以来多个公寓全新项目齐入市以及近期楼市升温为公寓市场投资回暖提供基础。其中，增城成交888套，占全市成交的21%高位，多盘热销助推该区成交量翻番，为本月市场热点。

番禺、黄埔两区本月分别成交744套、637套，其中招商城市主场、合景天峻两项目分别成交278套、267套。中心区同样有热度，共成交1380套，环比上升158%；万科云城米酷项目本周收获484套成交，为3月市场最畅销公寓，此外广纸片区越秀星汇海珠湾本月也有303套网签，中心区优质项目受到热捧，两项目成交均价保持平稳上升。

富士康项目利好效应明显，极大带动周边楼市成交活跃，公寓物业投资更是备受关注，加之广州住宅市场调控政策加严，部分购房者失去了在其他区域购房的资格，只能流向增城，对增城公寓也有一定利好，但目前看来，新政效应对公寓市场成交贡献暂未显现。3月增城共成交888套公寓，达2016年以来的成交高峰，本月成交贡献大部分来自新塘片区，近3个月成交均价也保持上扬走势。

3月1日富士康项目奠基后，不少邻近的周边公寓项目封盘，并开始涨价，但也受到投资者追捧，其中奥园康威广场、长风国际等项目成交突出，3月分别成交226套、106套公寓，3月网签均价较2月分别增加12%、13%。此外，年底即将开通的地铁13号线1期也大大促动了周边公寓物业的投资。