3月29日广州将集中出让9宗商、住用地，其中中心区2宗住宅地，1宗商服商业用地；
外围区出让地块均位于增城，分别为5宗宅地，1宗旅馆用地。
由于本次土拍与广州楼市新政相隔不到两周，小研君认为这一重磅政策的出台对开发商拿地态度有一定影响；
面对这一“新形势”，接下来小研君将为大家详细解读各宗地块的情况～
市区2宗宅地：
物以稀为贵，预计房企拿地信心依然
虽然新政使购房门槛提高，对部分潜在客户群造成影响，但针对中心区“僧多粥少”的市场情况，预计房企对地块的热情依然；
根据广州公共资源交易网显示，截至3月24日，海珠石岗路AH051028地块共收到来自14家不同房企的14次报价；
白云棠涌AB2805038地块共收到来自12家不同房企的13次报价，竞争的“火药味”十足，竞争激烈程度可见一斑。
海珠区石岗路AH051028地块分析
该地块为居住用地，占地面积2.02万㎡，起拍总价14.05亿，折合起拍楼面价17377元/㎡，为近年来少有推出的一线望江地块。
该地块属于原广东轻工机械厂旧改地块。
位于海珠西部，广纸片区以东，南临珠江后航道，西接石岗路，东临石溪涌，北临石溪村，丫髻沙大桥从地块东南侧经过。
从地块周边楼盘情况来看，其位于海珠西居住密集板块，目前在售一手主要为广纸新城项目，售价4.5-5万/㎡，隔江相望的广钢新城在售一手价格为4-5万/㎡；
二手方面，区域大盘保利花园价格在3.3-4万/㎡，楼龄较长的保利红棉花园价格在2-2.5万/㎡。
另外，该地块紧贴2015年9月金融街以楼面价26217元/㎡拿下的AH051025地块；
离去年中冶以42573元/㎡拿下的万宝冰箱厂商住地块约1.5公里。
小研君认为，相比起万宝冰箱厂地块，石岗路一带多工业区、厂房布局。
因此虽然该AH051028地块是近几年市区少有推出的居住用地，且学校资源丰富；但目前周边环境一般，江景资源也非最优，片区配套仍有待发展和提升。
白云区棠涌南路AB2805038地块
该地块为去年8月终止出让的华盛物流地块，该地块占地面积为1.26万平，起拍总价5.75亿，折合楼面价13001元/㎡；
小研君认为，与上文谈及海珠石岗路地块颇为相似的是该地块周边同样被旧厂、仓库包围，其中东、北两侧为城中村握手楼景观，对于地块的价值有一定影响；
当然区域存在不少乐观因素，首先该地块或可与保利华润项目共享其教育配套与商业设施；
其次，目前白云区正大力推进旧厂、城中村改造，如最近进行批前公示的三元里致美斋厂地块改造，3月24日被公开挂牌的黄石西路鱼苗场地块，以及已经提上议程的羽绒厂等；
旧改的扎实推进将会改变白云新市目前不尽人意的居住环境；
再次，根据广州交建“十三五”规划，拟建联通白云至海珠昌岗、琶洲的8号线三期（又称8号线北延段），日后通勤便利度亦会提升。
紧邻该地块的保利华润紫云项目（穗花水泥厂地块）于2016年12月31日开盘，推出50套单位以3.5万/㎡的均价出售，此外周边还有一手尾盘骏御华庭，售价为3.3万/㎡。
二手方面，白云新市一带属于市区价格较低的板块之一，目前以汇侨新城、白云花园为代表的楼梯楼价格在1.5万/㎡左右，电梯楼在1.8-2万/㎡；
楼龄较新，小区环境较好电梯楼的保利紫薇花园、荷塘月色二手价格在2.4-3万/㎡之间。
黄埔区科学城KXC-S-4地块
该地块为商服商业用地，占地面积2.14万㎡，起拍价为4.46亿，折合楼面价6490元/㎡，服务于定向引资，其要求竞得企业为软件、信息技术服务企业。
项目建成后10年内，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售（含预售和现售）。
继1月出让的KXC-M3-5地块后科学城再一次于年内通过定向引资方式吸引企业进驻，从楼市的角度而言，优质企业进入将有利于引导中高端人才在本区域安居置业；
目前地块周边一手住宅项目多为待售，在售公寓项目价格在1.3-1.45万/㎡。
增城5宗宅地：起拍价较以往调高
本次增城出让地，起拍价较以往有明显上调迹象，其中荔城街A16152号地块楼面价达11300元/㎡，起拍价相对“较低”的永宁街A17006号地块，其楼面价亦已达10000元/㎡，以往增城土拍宅地起拍价普遍在3-4千元/㎡。
小研君认为大幅上调起拍价带有一定调控作用，一方面将资金实力较弱的房企筛选掉；
另一方面即使跨过起拍价门槛，房企亦只能将注意力放在部分地块上，此举能让更多有实力的房企参与到本次土拍中形成良心竞争，出让价格亦不至于出现过高溢价率。
不限购+规划利好加持，市场热度高
广州楼市新政促使增城承接了不少买家的置业需求。
根据小研君新政后对市场进行调研显示，增城备受刚需和投资客青睐，此外值得一提的是截至2月底增城一手库存量仅3个月，货量严重不足。
加上富士康设厂、TOD（广州东部交通枢纽）、粤港澳大湾区建设等利好加持，增城未来市场发展前景明朗。
增城区荔城街A16152号地块
该地块占地面积仅0.34万㎡（实际可用0.31万㎡）属于蚊型地，其起拍总价为1.13亿，折合楼面价11300元/㎡，为本次增城宅地出让中起拍楼面价的地块。
该地块处于荔城传统市中心挂绿广场，周边生活配套成熟度较高；
据小研君调研发现，荔城在售的一手楼盘主要分两个阶梯，
阶梯是临江或景观资源丰富，而且区位交通较优的高端住宅盘，如合汇中央广场、同创滨江、创基丽江国际以及乐天峰公馆，目前售价突破20000元/㎡，价格多集中在20000-22000元/㎡；
第二阶梯为刚需住宅盘，如方圆云山诗意、金马东湖壹号、金时花园、七喜公园里等，价格多集中在15000-18000元/㎡。
此外，由于地处老城区，地块周边二手主要为散盘，均价约1.1-1.4万/㎡。
小研君认为该地块虽然楼面价高，但起拍总价低，加上地处荔城城区中心，预期将会有不少房企进行竞争。
增城区永宁街章陂村A17013号地块
该地块占地面积8.64万㎡（实际可用8.32万㎡），起拍价30亿，折合楼面价1万元/㎡；
地块南侧紧邻长风国际大型商业体，涵盖写字楼、商铺、酒店及公寓，接驳广园快速路的主干道荔新大道800米；
地块东侧规划有商业项目（占地4.26万㎡，建筑面积达10.45万㎡，预计2020年3月前竣工）；
离地块3公里范围内暂无一手住宅在售，仅长风国际公寓（40年产权）在售平层单位，均价1.2-1.3万/㎡；
对地块有一定参考价值的项目为保利i立方及时代廊桥（增城），上述两盘离地块约6公里，为该区域为数不多在售一手项目；
其中保利i立方主推跃层产品，目前待售；此前均价为1.4万/㎡，产品特色为高实用率，但交楼时间较长（2019年），目前推新时间待定；
与保利i立方相邻的时代廊桥准现楼在售，货量约剩余300套，均价1.8-1.9万/㎡。
反观本次出让的章陂村A17013号地块，其通勤条件、周边配套情况略胜一筹；
因此即使起拍价已为1万/㎡，但凭借区域利好以及新政作用，仍有望得到不少房企留意。
增城区永宁街岗丰村A17005-7号3宗地块
永宁街A17005-7号3宗地块自北往南分布，出让地价分别为10.64亿元、29.74亿元、36.91亿元，楼面地价为10340-10345元/平方米；
从地理位置情况来看，即将上拍的地块所在位置离主干道（广园快速路）直线距离约4-6公里，且暂无地铁规划布局，其通勤能力略显不足。
目前地块周边被大体量楼盘包围，其中碧桂园凤凰城二手单位视乎楼龄、位置、产品类型（洋房/别墅）不同，价格在1.4-2万/㎡之间；
而翡翠绿洲、合生湖山国际一手价格在1.7-2.3万/㎡之间。
如若日后能与碧桂园凤凰城实现小区道路互通，资源共享，则能填补地块项目短途交通闭塞的缺陷。
另外，根据片区以往开发的楼盘来看，大型社区的建设、销售及管理更符合市场规律。
因此小研君认为由同一房企（或联合体）通过“打包”的方式将三宗地块进行统一开发的可能性较大；
当然三宗地块合计起始总价就达到77亿，对房企资金实力的门槛也颇高。
番外：增城区石滩镇下围村隔海地块（旅馆用地）
增城区石滩镇下围村隔海地块为一宗旅馆用地，占地1.61万㎡（实际可用0.96万㎡），起拍总价0.35亿，折合楼面价2025.5元/㎡；
小研君认为由于近年增城石滩板块楼市越来越受到买卖双方关注，借此机会有必要给大家谈谈区域楼市。
从绘制的楼价地图中我们不难发现，该区域受到不少知名开发商关注，如“个吃螃蟹”的本地房企敏捷地产，其项目绿湖国际城2015年至今累计成交超4千套；
而千亿房企碧桂园最近亦频密落子石滩，目前在售的有靠近本次出让地块的碧桂园琥珀湾，售价9800元/㎡;位于石滩镇中心，预计于2017年上半年开盘的还有碧桂园豪进左岸。
早年石滩板块凭借低价（6500-7000元/㎡）以及增城不限购利好赢得不少买家青睐；
如今由于增城规划建设的增城火车站、广州东部交通枢纽中心以及穗莞深经济圈建设，石滩板块左右逢源地吸引来自广州以及东莞的买家。
但需要指出的是该板块楼价已普遍进入万元时代，在“低价”标签逐渐被撕去之时，如何继续吸引买家，则是我们所关注的。
广州中原研究发展部2017-03-27 10:00:20
