章陂村A17013号地块调研：开发区内，富士康与TOD加持？

月底，增城将有5宗商住用地及1宗商服用地出让，为2017年的土地市场带来次出让小高潮。

藉本次增城土地出让，小研君带大家了解大增城，本篇为大家带来章陂村A17013号地块实地调研报告

一.地块基本信息

章陂村A17013号地块占地面积8.64万㎡，容积率为≤3.61，建筑面积为30万㎡，总起拍价为30亿，起拍楼面地价10000元/㎡。

章陂村A17013号地块实景图

与去年12月出让相比（当时打包商业地一起出让，楼面价约3300元/㎡，后因故中止出让），起拍价调高超3倍。

小研君认为，楼面价变化间接提高了拍地房企的准入门槛（需缴纳保证金大幅提高），将一部分资金实力不足、开发能力不强的房企刷下去；

这一方面体现了官方对于本次出让地的市场信心；另一方面体现了官方希望引入优质房企，引导区域提高档次的愿望。

二.地块四至情况

地块南侧紧邻长风国际大型商业体，目前该商业体有写字楼（出租率约6成）、商铺（以金融机构、服装、装修设计业为主）、酒店及公寓。

地块离接驳广园快速路的主干道荔新大道800米，日后南侧拟建成规划路直接与广园快速路连接，同时离13号线新塘站、地标TOD综合体（广州东部交通枢纽）约2公里；

地块东侧规划有商业项目（占地4.26万㎡，建筑面积达10.45万㎡，预计2020年3月前竣工）；

稍远处为福耀玻璃厂，地块西、北两侧为自然村落、低层楼房及工厂，而高压线布局，对景观有一定影响。

三.配套情况

地块将配建幼儿园，地块东侧为规划中的商业项目，占地面积约4万平；

预计待地块建成项目后将会给业主带来一定生活便利，除此以外由于周边以开发区产业园为主，暂缺大型生活配套设施；

交通配套方面，目前地块周边暂缺地铁规划，但由于临近主干道，可直接接驳广园高速来往广州市区，对于自驾车买家而言有一定吸引力；

此外，项目2公里范围内有新塘客运站、在建的13号线新塘站，通勤条件尚可。

四.周边楼盘情况

离地块3公里范围内暂无一手住宅在售，仅长风国际公寓（40年产权）在售平层单位，均价1.2-1.3万/㎡；

根据小研君实地调研及监测成交数据得知，该项目产品设计相对落后（实用率仅7成），同时成交表现情况平淡，市场热度偏低，但由于与本次出让地块用途不同，因此参考价值有限。

对地块有一定参考价值的项目为保利i立方及时代廊桥（增城），上述两盘离地块约6公里，为该区域为数不多在售一手项目；

其中保利i立方主推跃层产品，均价1.4万/㎡，产品特色为高实用率，但交楼时间较长（2019年），目前推新时间待定；

与保利i立方相邻的时代廊桥项目准现楼在售，货量约剩余300套，均价1.6-1.8万/㎡。

反观本次出让的章陂村A17013号地块，其通勤条件、周边配套情况略胜一筹的情况而言，即使起拍价已为1万/㎡，假如不出现过高溢价，其仍然具有一定市场需求。

五.地块市场价值分析

1） “产城融合”概念：

大量高素质人口流入拉动住房需求

目前该区域比较受买卖方追捧的概念当属增城技术开发区频频引进行业巨头进驻；

最“炙手可热”的当属本年3月高调进驻的富士康显示器全生态产业园，该项目总投资610亿，为广州改革开放以来单笔投资；

同时富士康负责人称将会带来10万高素质人才以及完整产业链；

除富士康以外，目前增城技术开发区已经引进阿里、广本、珠江钢琴、福耀玻璃等实力雄厚企业；

而传统制衣行业目前亦正积极进行产业升级，大量的优质人才、回迁“土豪”将有望为地块产品带来客源。

2）增城市况：

全区一手库存周期仅2个月，新塘缺货

截至2017年2月底，增城一手库存约3个月，新塘新货在售更少。

此情况下，买家需求只能不断往东部转移。

因此以往由于通勤、配套稍欠优的新塘东、北，永和板块越来越受到市场看重，在市场整体“缺货”的基调下，地块价值还是能够得到体现。

3）新塘利好：

主打交通枢纽牌 继续吸引“大鳄”

除上述两点地块特色以外，目前新塘板块的利好对于地块价值评估同样存在一定意义；

根据新出炉的“十三五”规划显示增城将建设“现代化中等规模生态城市”为前提；

着力发展“三大枢纽（广州东部交通枢纽中心、广州新东站、增城货运站）”与“一区多园（开发区、侨梦苑创新中心等）”；

预计年内封顶，19年全面投入使用的TOD项目

将会继续引入中汽研究院、华电甚至万达（规划中的新塘万达科创广场，选址未定）等优质企业入驻，上述的因素对区域楼市具有刺激作用。

六.地块客户群分析

针对新塘未来发展布局，小研君认为地块日后产品能吸引自住、投资两类人群，其分析如下图所示：

自住主要针对开发区园区中高端劳动人才，有自驾车工作地点在市区的广州客；

投资主要针对看好区域发展前景的买家，同时增城不限购的利好使购买门槛降低，客户群体可以来自珠三角经济发达城市。

七.地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析，对章陂村A17013号地块的SWOT分析如下:

小研君认为，地块发展优势在于规划利好以及区位条件，南临广州东部交通枢纽、交通要道，北临名企产业园，能够为日后产品带来一定客源保证。

此外自去年8月土拍后广州东楼市热度不断升温，价格的变动促使部分承受能力较弱的买家选择新塘。

虽然整体楼价变动明显，但相比之下增城不限购同时价格相对低，性价比较高因而越来越多买家选择在增城置业；

当然需要指出的是，从地块本身的情况来看，其临近高压线、厂区，日后产业园大规模投产的工业可能会对区域环境产生一定影响，楼盘价值或将打折扣；

而且相比起同区域临近的地铁的中新、朱村等，该地公交通勤效率不及上述板块，难免受到其“抢客”。（本篇完）