月底，增城将有5宗商住用地及1宗商服用地出让，为2017年的土地市场带来次出让小高潮。
藉本次增城土地出让，小研君带大家了解大增城，专题篇将为大家介绍近年增城土地出让情况、人口迁移以及产业发展情况。
建成区面积扩张近七成，
GDP翻三倍，房价升幅1.5倍
作为政府发展重点的广州东，近年来，增城区建设版图扩展，同时经济增长明显。而这种经济发展，房地产业有较大贡献。
根据《增城日报》公布的数据，增城建成区面积，从2003年的18.2平方公里，2015年扩张到30.2平方公里，扩张了66%，其中2014年扩张速度最快。
而生产总值方面，近十年翻了三倍，2016年为1046.83亿元。而其中房价升幅为147%。
规划重心迁移，
出让土地所在板块变动有迹可寻
回顾历史，2003年，增城按照当时的城市发展实际情况，规划布局将全区划分为南中北三大功能区，而随后其楼市及经济发展亦遵循这样的组团特色；
随着2015年中南部一体化加快，近年增城逐步加快了朱村、荔城的发展。
小研君做了近几年的增城土地出让对比，其中，2013年是增城土地出让的峰，此点在随后2014年的建成区面积增长最明显中得到体现。
进入2014、2015年，土地出让势头有所回落，而至2016年，随着轨道交通、产业发展重心再次重点提出，土地出让热度提高，而同时其溢价率达到前所未有的高度。
从出让土地所在板块的变动，也能看出增城各年发展重心的迁移。2013年，城市发展重心仍然在离市区近，并且以发展工业产业为主的南部组团。
随着规划定位变更，城市发展重心逐步转移扩展到中部组团，而北部组团始终保持限制发展的状态。
越演越烈，
大房企分食趋势明显
而随着增城的发展，区位认知度明显提高，开发商对该区域的重视程度也发生了变化。
小研君针对近几年土地出让中的竞买人进行对比，早期多为增城本土、中小型房企，而随着十二五规划进入尾声，十三五逐步开展，不少开发商看到了增城拥有的其他区域无可比拟的优势；
同时在土地供应紧缺的市场环境下，不惜重金买地，而其中更多为知名房企，增城的开发商布局发生了翻天覆地的变化。
比如根植增城多年的碧桂园，除“标杆盘”凤凰城外，还有中新镇、荔城、石滩、朱村等多项目，可谓“重兵布局”。
从时间轴的角度来看，2014-2015年，土地出让的重点放在了中部组团，首先吸引了中铁、中航的进驻，而2015年的南部组团，也吸引了时代、保利两大发展商。
再到2016年，增城土地争夺战越演越激烈，商住用地整体溢价率达125%，万科首次进入增城市场。
需求增强，密度提高，容积率提升
2016年以来，在加强土地开发强度的基本思路指导下，住宅用地要求的容积率比以往有所提高。南部组团虽有地标性建筑物TOD，建筑高度受限，但容积率要求却较早前提升。
而中部组团虽然近几年是土地出让的重心，不过截至现时仅有荔城一商住地出让，但容积率高达3.2。以此推断，容积率小于2的项目，估计会越来越少。从另一个角度看，容积率提升或许是在人口大量迁入，需求加剧情况下的一种需要。
一手市场“角色转变”从洼地到
不断的置业需求流入，并且随着生活配套完善、轨道交通的发展，增城正从以往的价格“洼地”向居住“”蜕变。
以新塘板块为例，其与增城经济技术开发区形成了一个工作、生活的2.0公里生活圈，产城融合效益渐显，板块的房地产市场呈现了强健的发展趋势，
住宅价格也经历了三个层次分明的阶段。
阶段：广州楼价洼地，刚需客群为主
广州中原研究发展部走访片区了解，虽有不限购及交通规划利好，但在2016年8月前，新塘板块住宅价格处于缓慢上升阶段，普遍价格1.0-1.2万元/平，板块主打价格洼地，客群以周边刚需买家为主。
第二阶段：广州东地价抬升，成交拉动楼价上涨
2016年8月中冶置业以2.7万元/平的楼面地价拿下萝岗长岭居地块，进一步刺激了广州东部楼市量价变化。
彼时广州市区，尤其天河、黄埔的买家陆续入场，受市场热捧等因素影响，截至2016年底，新塘板块住宅价格普遍达到1.2-1.5万元/平。
第三阶段：富士康落址增城，投资客群涌现
2017年1月，富士康宣布610亿大项目落户增城，产业园区人才的引进成为板块楼市发展的新增长点，同时吸引了部分深圳、东莞等地投资客慢慢涌入，板块住宅价格升至1.6-1.7万元/平。
另据小研君了解，供应短缺也是目前增城新塘板块楼市价格上涨的另一重要原因。
近一年，增城的楼市成交持续火热尽管一直都是供应大户，也难逃供不应求的市场局面，截至2017年2月增城一手消化周期仅剩3个月。
城市发展带动二手市场活跃
由于一手货量不足，价格上扬趋势以及承接东部需求外溢等原因，增城二手住宅市场成交量持续增长，其中2016年成交二手单位13740宗，同比上涨近1.8倍。
同时增城二手在全市所占比例近年有明显增加趋势，由2013年仅4.3%增加至16年13.6%，从2016年各区二手成交宗数占比情况来看，仅次于番禺（19.78%）和天河（16.37%）。
数据来源：广州中原研究发展部
其中全市二手网签不含南沙从化
增城人口计划至2020年增加近100万
承接上文对于增城近年土地、一二手市场回顾，从增城人口迁移的角度而言，2007-2016年间增城常住人口累计增加近30万人；
其中比较突出的年份如08-10年、15-16年，增加人口数量较为突出，两段“人口增长高速期”与当时增城楼市发展不无关系。
08-10年间为广州市中心楼市一次大幅度上扬阶段，不少工薪族看准当时增城4-5千元/平的均价，安居新塘一带；踏入2010年广州时任主政者开始对不同区域进行“造城”开拓，买家的选择范围变得更加广阔；同时增城对当时劳动密集型产业进行“腾笼换鸟”，导致人口流入速度减缓。
2015年以后随着广州经济重心“东移”趋势，加上楼市进入下一波上升潮，增城承接了天河、黄埔等区域的需求外溢，加上地铁规划进度效率高，其性价比高的特性越来越受到买家重视，从而人口增长速度加快。
根据《2016广州城市总体规划》显示，增城2020年人口规模目标为210万，而截至2016年末增城人口为114.53万，即在接下来的4年里增城需要增加将近100万人口。这对于整个区域的楼市而言有一定刺激作用，人口大量迁入意味着需要大量的住房需求。
此外，根据增城《人口和用地规模空间分布2020》所示，新塘板块所在的“东部新区”预计2020年常住人口将达到100万，占整个增城2020年人口目标将近50%的比例。
上述发展规划足以证明未来新塘、永和将会是人口迁入的重点。
区域规划：着力交通建设和产业引进
2015年增城市撤市设区，正式融入广州发展格局。在广州新一轮的区划调整中，增城规划定位由过去的“广州城市副中心”调整为“现代化中等规模生态城市”。
其中，交通建设和产业引进为增城区十三五规划中最重要的两个发展方向。
广深“连接器”，配合粤港澳大湾区发展
按照规划公布，小研君对增城区交通路网规划进行整理：
小研君认为，近两年增城交通得到官方重视和财政支持，一方面为了承接中心区人口迁移疏散；
另一方面与“联通深（圳）（香）港”的粤港澳大湾区布局密不可分，从地缘上看，广州与深圳加强交通联系，水路可依靠南沙，而陆路以及航空则不得不经过增城。
因此增城成为了两大城市之间不可或缺的“连接器”。
2017年3月“粤港澳大湾区”的概念出现在总理的《政府工作报告》，珠三角9市已经开始针对这一概念做细化工作，而增城作广深连接的必经之路，其通勤、经济等价值将会进一步凸显。
从发展的角度来看，增城未来的交通、基建投入将有望进一步提高；对于区域楼市而言，无论自主还是投资，其价值有望再上台阶。
TOD(广州东部交通枢纽)辐射效应强
广州东部交通枢纽（下简称“TOD”）将建成国内高铁、城际轨道、地铁多种轨道交通及汽车客运、巴士等多种公共交通方式同时交融的综合体。
据广州中原研究发展部实地调研，该项目工程于2014年12月进场施工，预计今年年底塔楼封顶；
2018年上半年启动招商，2019年竣工交付使用。届时增城通往粤港澳大湾区的空间距离将大大缩减，大广州真正融入珠三角“1生活圈”。
产城融合趋势明显，或成科学城2.0版？
目前该区域比较受买卖方追捧的概念当属增城技术开发区频频引进行业巨头进驻，最“炙手可热”的当属本年3月高调进驻的富士康显示器全生态产业园，该项目总投资610亿，为广州改革开放以来单笔投资。
同时富士康负责人称将会带来10万高素质人才以及完整产业链，预计投产后将为区域带来一“千亿产业群”
除富士康以外，目前增城技术开发区已经引进阿里、广本、珠江钢琴、福耀玻璃等实力雄厚企业，
而传统制衣行业目前亦正积极进行产业升级，大量的优质人才、回迁“土豪”将有望为新塘带来大量购房客源。
增城经济技术开发区于2010年经国务院批准为开发区，其发展模式与广州科学城颇为相似，在此我们不妨回顾科学城发展与楼市情况。
从上述案例中不难发现，曾经被视为“东大荒”的科学城经过近20年发展，已经成为广州东部产业、交通、居住的成熟“产业新城”；
而楼市随着劳动人口增加、地铁6号线二期的如期施工、开通，其市场价值越来越得到买卖双方认可。（注：由于科学城范围内楼盘于2014年前后基本售罄，根据其影响范围，14年及以后为萝岗、香雪等板块楼盘报价。）
而增城经济技术开发区吸取经验，7年时间已引进不少名企进驻，观察其周边高规格交通配套（TOD、13号线、广园快速等）、商业项目引进等因素，其发展效率或比科学城更优。
预计随着富士康等名企项目于2019年前后落成，其发展速度将有望进一步提高，而对于区域楼市而言，大量人才流入将支撑区域成交。
广州中原研究发展部2017-03-24 09:43:36
