荔城街A16152号地块分析：老城蚊型地块，起拍楼面价不低

【前言】

本月底，增城将有5宗商住用地及1宗商服用地出让，为2017年的土地市场带来次出让小高潮。

藉本次增城土地出让，小研君为大家带来【增城踩地专题】，本篇将详细分析荔城街A16152号地块。

基础信息：蚊型地块，仅占地3375.21㎡，

或将建一栋15层左右的单体商住楼

荔城街A16152号地块总占地面积仅3375.21㎡，容积率≤3.2，计容建筑面积≤10000㎡。

据小研君调研，早在2014年4月，地块已被金泽以高达8749元/㎡的楼面地价拿下，现又因故重新拿出来拍卖；

起始地价1.13亿元，起拍楼面地价11300元/㎡，起拍楼面地价已接近16年绿地拿下的增城增江街西山村地块（楼面地价为12607元/㎡）。

由于地块占地面积极小，如同蚊型大，且建筑限高50米，小研君认为该地块未来或仅能建一栋约15层左右的单体商住楼。

地块现状：

三面临路，地处老城区中心区

地块位于中山路与西园路交汇处，三面临路，东侧为文化路，南侧为中山路，西侧为西园路。

据小研君实地调研，地块现状已平整，现被荔城本地清洁公司租用做为临时停车场使用。

据小研君实地调研，由于地块位于荔城老城区，周边配套成熟。从商业配套来看，有挂绿广场商圈、中山路商业街、挂绿路商业街等；

从医院配套来看，地块西南侧则有荔城医院，而增城人  民医院（将在2018年升级为三甲医院）则在地块东侧约800米；从学校配套来看，地块南侧则是荔城二小（增城首批省一级小学），地块北侧则是增城中学初中部（省一级学校）。

但是，由于地块地处荔城老城区，周边楼房较为老旧，多为单体楼或临街商铺，楼房多为6、7层左右。

区位交通：

交通配套成熟，区位优势明显

据小研君调研发现，地块区位条件较优，不仅三面临路，而且地块附近的沙园路、园圃路、岗前路目前正按城市次干路标准改造中，将于2017年10月竣工，通往东汇城、万达广场等商圈便利度将提高；

另外通往增江街的东门桥已开始重建，将于2018年4月竣工，将拉近通往人民医院、增江街道的距离。

此外，地块公共交通也十分便捷，地块200米以内即有2个公交车站（挂绿广场东站、荔城二小站），可通往万达广场、东汇城、新塘、石滩、朱村等；

地块900米以内即有2个汽车客运站（增城客运站、光明汽车客运站）；另外，在建设中的地铁21号线增城广场站距离地块2.8公里，而规划中的地铁16号线则位于地块西侧。

小研君认为，地块不仅交通配套成熟，交通便利度较高，而且商业配套也十分成熟，区位优势十分明显，这将为地块项目提升竞争力。

绿化景观：

绿色增城宜居城市，为地块提升价值加分

增城生态环境优美，先后荣获“绿色小康县（市）”、“绿化模范县（市）”等荣誉，绿化面积极高，尤其是荔城街，是增城中部文化生活区，园林景观带较多，适宜生活居住。

地块位于荔城街，绿化景观优势明显，如地块的东侧约500米即有增江画廊，再往东走有焦石岭森林公园；往北有廖村廖隔塘村农业生态观光园，往西侧有荔枝文化公园、增城公园、增城广场等；往南则有挂绿湖、鹤之洲湿地公园。

小研君认为，绿色的增城适宜居住生活，将为地块提升价值加分。

区域楼市：一手住宅缺货严重，

部分开发商惜售，二手市场成交逐渐活跃

据小研君监测，目前荔城一手住宅缺货较为严重，截至2017年3月15日，荔城可售一手住宅总货量仅2236套，在售一手楼盘仅有9个，其中有4个楼盘处于尾货销售中。

据小研君调研了解，荔城因可售货量不足，部分开发商惜售，在售的8个楼盘中有4个楼盘暂不对外发售。

据小研君调研发现，荔城在售的一手楼盘主要分两个阶梯，

阶梯是临江或景观资源丰富，而且区位交通较优的高端住宅盘，如合汇中央广场、同创滨江、创基丽江国际以及乐天峰公馆，目前售价突破20000元/㎡，价格多集中在20000-22000元/㎡；

第二阶梯为刚需住宅盘，如方圆云山诗意、金马东湖壹号、金时花园、七喜公园里等，价格多集中在15000-18000元/㎡。

据小研君调研发现，荔城因一手住宅缺货，二手房源较为充足，部分原一手意向客户转为购买二手住宅。

目前荔城二手住宅市场也较为活跃，其中锦绣御景国际、锦绣御景苑、荔城碧桂园、时代倾城、敏捷莱恩花园等二手楼盘较受欢迎，目前售价为11000-16000元/㎡。

地价分析：

起始楼面价11300元/㎡，已居高位

据小研君监测，近几年荔城出让的住宅用地有限，2013年出让的4宗住宅用地，已基本消化完；

2014年出让的荔城街中山路与西园路交汇处地块因故未建设，现又重新拿出拍卖；

2015年无住宅用地出让；

2016年仅出让了3宗住宅用地。由此可见，荔城近几年住宅用地新增供应极度稀缺。

本次出让地块的起始楼面地价已高达11300元/㎡，限价为15000元/㎡，超过这个限价，便会进入竞配建阶段。

根据目前荔城从拿地到推出市场的时间，预计2016年出让的3宗地块将于2017年底或2018年陆续推出市场。

而根据本地块规划条件显示，项目将于签订拍卖合同3年内竣工，即本地块项目几乎与2016年拍卖的几宗地块同时推出市场，届时，项目的竞争较为激烈。

由于本项目地块起拍价已居高位，加上项目的建筑面积仅有10000㎡，项目规模较小，不利于形成规模效应；

因此小研君建议，楼面地价应控制在12000-15000元/㎡，未来项目的可控风险程度较高。