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调控下的蛋

晓说楼市 2017-03-20 18:37:50

新一波的楼市调控又来了!


紧跟着北京的步伐,3月17日晚间,广州市住建委出台了3月18日开始执行的新政:


 限购:
1.本地户籍居民限购2套
2.本市户籍单身(含离异)人士限购1套
3.非本市户籍居民家庭连续缴满5年个税或社保,限购1套
4.从化、增城仍不限购
5.境外机构和个人购房按照现行政策

限贷:
1.无房无贷(过)者:首付最低3成
2.无房有贷款记录者:普通住房首付最低4成,非普通住房首付最低7成
3.有房无贷款记录者/首套房贷还清者:首付最低5成
4.首套未还清者:首付最低7成
5.有房购买非普通商品房:首付最低7成 


从业十几年,从2003年调控一词见诸各大报端开始,笔者已经记不清是第几次调控了。


在此期间,抛却其它,有关限购、限贷的标志性调控,印象中还有两次值得一说:


第一次是2010年10月15日广州版楼市限购限贷令正式出台,户籍家庭和常住非户籍家庭(提供一年纳税或社保证明)只能购买一套商品住宅,外地以及未满18岁的人士不能购买;商业贷款第2套房贷首付比例不得低于五成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;第3套及以上房贷全面停贷。


第二次是2013年11月18日的“穗六条”,对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。二套房贷首付不低于70%。


而追述过往,我们也不难总结发现,在花样繁多的调控措施之中,最鲜明最有持久性的就是限购、限贷了。


限,即抑制。今天在中国特色的市场经济体系下的住房限购令,与当年计划经济时代的粮票、肉票或油票有多大区别呢?


当下限购城市的购房资格,不就是当年的“房票”?


可惜,时过境迁,物是人非,一次次的调控,一次次的房价上涨之后,今天纵然出台了号称史上最严的调控新政,老百姓的态度已经截然不同。


如果说以前每每出台调控政策,市场至少还有一个观望期。今天号称出台史上最严限购令的第二天,笔者却看到不限购的增城、从化和我们的邻居佛山被购房客挤爆了。即便那些还没出手的有钱又有资格的准购房者,也是一个个蠢蠢欲动,四处寻觅出手的时机。


今天的人们似乎丝毫不担心房价会因为调控转向!!


为什么?


捋一捋广州前两次限购令的市场反应我们就可以看到,如果说2010年10月份限购令1.0出台,效果还算是立竿见影(此后一年成交量逐渐缩减,房价上涨基本停滞,局部下跌),到了2013年11月份的限购令2.0,新政的效果已经大不如前,表现是成交量很快就站稳了脚跟,而房价竟然还逆势上扬了(2014年的房价看似有所下跌,实质为限价令下的数据假象)。



耐人寻味的是,这两次来势汹汹的调控,都是只坚持了一年左右的时间,一到这个时间点,从中央到地方的各级政府部门,必然开始会有各种明着暗着的救市举措,调控的忍耐力非常有限。


与此同时,我们看到的是每次调控的阵痛期过后,楼市的量价都会上到新的一个台阶。


为什么?因为需求是压不住的!


城市化在继续,人口还在流入,无论是首次置业,还是改善置业,他们都是比钢铁还钢的刚性需求。


2010年10月份出台的1.0版限购令,要求外地户籍家庭必须提供1年的社保或纳税证明才能购房,所以1年后,这些人有了证明,政策也就渐渐失去了抑制需求的效果。


2013年11月份出台的2.0版限购令,要求外地户籍家庭必须提供3年的社保或纳税证明,所以3年后的2016年,这些人的证明陆续凑齐,就配合政府成就了楼市历史性的“辉煌大年”。


今天,3.0版的限购令,把外地户籍家庭的社保或纳税证明由3年改为5年,它又能坚持多久呢?


可悲的是,在一次次的政策反复中,人们已经默默接受了限购令这个加剧户籍鸿沟、制造地域分裂的政策,改为板着指头计算自己的社保或纳税年限、计算自己还可以买多少套、计算自己还可以在哪里买?


如果说最初将外地户籍家庭购房资格限定为缴纳社保或纳税满一年、用来抑制外地炒家还情有可原,后来的一年改三年,今天的三年改五年,又有什么合理性?


在某些城市管理者眼里,外地人天生就是二等公民吗?


分析3.18新政的时候,笔者发现主管部门至少在有些方面还是吸取了市场之前的经验教训,没有做一刀切的收紧,适当照顾了换房需求的合理性。比如,二套房贷没有像上一次一样认房又认贷全部要求首付七成,而是做了区分对待:无房有贷款记录者首付最低4成、有房屋贷款/有1套房房贷还清者首付最低5成。


那么,这一点点的进步,这些幸免于难的惊弓之鸟,是不是应该就此谢主隆恩呢?


不要忘记,有些东西,本来就应该是我们的,而不是靠别人施与的。


此刻,耳里突然前响起崔健的《红旗下的蛋》,有个声音在嘶喊:


肚子已经吃饱了 脑子已经想开了
别说这是恩情 永远报答不尽
我们不再是棋子儿 走着别人划的印儿
自己想试着站一站 走起来四处看看

现实象个石头 精神象个蛋



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