从广州市国土总规划，看未来17年广州楼市前景

文｜邓浩志

昨日，广州市规划与自然资源局发布了《广州市国土空间总体规划（2018-2035年）》草案公示。与楼市相关重点大致如下：

一、城市规模。2035常住人口2000万左右，按2500万左右福安里服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。

评：过去的20年，广州每年新增人口约45万。而按的规划，广州未来的17年，平均每年新增人口约35万。实现这个目标的概率有多大呢？

首先广州目前常住人口约1500万，国内人口比广州多的两个城市北京、上海人口分别为2100万，2500万，但两个城市最近几年都已经出现总量增速停止的状况。这样看，一个城市如果综合实力足够强，人口至少是可持续快速增长到2000万以上的，而过了2000万是否继续快速增长？那就要看城市的人口政策了。之前几年，北京、上海的人口政策都是偏控制增长总量，求增长质量的。而目前广州的情况则不同，今年1月份和4月份分别两度放宽户籍政策，近期又有吸纳港澳台人才举措，所以可以说广州目前的人口政策仍处于既求质，也求量的阶段。广州未来处于人口快速增加也将是大概率事件，甚至在未来几年，人口增速或仍将保持45万/年左右的较快速度阶段。人多，对住房的需求自然也不断增加。

二、到2035年新增城镇住房200万套以上，租赁房20%以上，保障房8%以上。

评：200万套，就是年平均11.7万套。这是个极难完成的任务；即便完成了，广州住房也在总量上处于供不应求的状态。

首先，在过去20年，广州一手住宅无论是成交量还是竣工面积，每年新增住房平均也就8万套左右，而年成交过11万套也仅2017一年而已，即使在每天高喊增加土地供应稳定地价的2017年，广州实际土地供应量也没有实际的增长。所以广州土地供应几乎没有可挖掘的潜力，这也注定广州每年新增住房总量很难再进一步提高。而未来17年，年平均供应11.7万套，按历史经验，这几乎是不可能完成的任务。

退一万步，我们假设真能实现年平均新增供应11.7万套，按户均人口2.7人算，广州未来17年，每年新增家庭13万户，这还是供不应求，每年仍有1.3万户家庭理论上“无房可住”。所以：未来一定有不少的居住需求会外溢到其他产品，周边地区等等；

其次是供不应求一定会在价格上有所表达。至于租赁房的前景，保障房的问题，我之前已经谈过，不再重复，结论还是一样，难度很大。

三、围绕广州周边城市融合发展，推动广佛清云韶经济圈合作发展；加快广佛同城；广清同城；打造南沙粤港澳全面示范合作区。

评：关于城市间协调发展这个问题说了很久，但一直都只是意思意思。除了广佛因为实在挨得太近，所以最终才有点意思外，其他几乎是永远停留在嘴巴上。这其实很容易理解，行政上分开，各打各的算盘，没有更高级别的协同和战略要求，就根本不可能有重大的实际的推进。真正的城市联动，都由地理距离决定，越远越没机会。而粤港澳大湾区恰恰有更高层的要求与协同，所以联动港澳速度是不断加快的，所以南沙的前途完全不是“将来时”，而是彻底的“进行时”。

附：《广州市国土空间总体规划（2018-2035年）》草案