文 | 豆哥

出处 | 泡泡楼市说（ID:popoHouses）

近日，深圳市出台房地产调控新政，涉及商用公寓的就有两条：一、以后所有新供应的各类土地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售，并且不得改变房屋用途；二、居民新购买的商品住宅自取得不动产权证后3年不得转让，所有个人及企业新购买的存量商务公寓5年不得转让。

此外，还有出台了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。以满足广大市民对改善住房条件的新需求，满足深圳实施人才强市战略的新需要，满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求。

1988年，深圳次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。

2018年，深圳第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。

一针见血的提出深圳目前住房现状：人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。

于是乎，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。

多主体供给

1．以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

【加大房源供应量，给房企落实任务】

2．以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

【长租公寓的市场有多大呢？可以用“234”来表示：“2”就是大约需要2亿间（套）房，“3”就是大约有3亿人有租房住的需求，“4”就是市场规模大约有4万亿。到去年年底，分散式长租公寓当中的企业是链家自如，除了房地产、房产中介、酒店等行业龙头企业主导的之外，一定还有相当比例的独立创业企业。】

3．以市、区政府（含新区管委会）为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

【公共租赁住房是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有】

4．以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

【为进一步提升人才住房建设运营管理能力，深圳成立人才安居集团，安居集团将发挥国企主力军作用及专业化市场化运作优势，分担人才安居房建设任务，提升人才安居房建设管理效率。】

5．支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

【深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70％，是租赁市场供应最重要的主体之一。城中村作为的供应体吸引众多来深就业创业的青年居住，但因硬件设施和配套服务等短板也令人头痛。】

6．支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7．支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8．支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

多渠道保障

1．增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。

【2018年开工及筹集8万套、供应4.6万套。推进光明长圳、坪山竹坑等重点项目建设。以粤港澳大湾区城市群和广深科技创新走廊建设为契机，推动建立都市圈城际住房合作机制。探索采用TOD模式，在轨道交通沿线筹建大型安居社区，争取今年启动一批项目。】

2．盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

【“政府主导—国企实施—公共住房”的棚户区改造项目实施模式，拆赔比标准：建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。】

3．利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

【2017年度深圳计划供应建设用地1350公顷，其中新增建设用地400公顷，存量建设用地950公顷；重点保障民生设施、重大产业和保障性住房等项目建设用地需求。】

4．盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

5．实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

6．开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

租购并举

1．实物供应。

——市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。

——人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

——安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

——公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

2．货币补贴。

——面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

——面向符合条件的人才发放人才安居补贴。

——面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

工作目标

2018年至2035年，深圳住房发展的主要目标是：

——统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，可通过市场解决的住房需求得到较好满足。

——到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

阶段（近期），2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

第二阶段（中期），2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

第三阶段（远期），2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。

——住房品质和宜居水平持续提升，住房空间布局更加合理，交通、教育、医疗等市政公共服务配套设施更加完善，住房绿色化、智能化水平显著提高。

主要措施

主要为：供地机制—保障制度—人才安居工程—完善相关制度—租赁平台构建—补贴—住房品质及物业。

编制全市住房中长期发展规划（2018—2035年），坚持住房供应与需求总量相适应、居住用地面积和比例与住房建设规模相适应、产业发展与住房布局相适应、公共服务设施配套与住房建设供应相适应，分近期、中期、远期三个阶段实施，并根据住房需求变化，对规划进行综合评估、滚动调整、及时优化。

完善住房用地供应机制，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度，明确人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的用地指标和空间布局，公共租赁住房用地应保尽保，优先安排人才住房、安居型商品房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

完善人才安居政策体系，通过货币补贴、租售人才住房、免租入住等多种方式，有效解决各类人才的住房困难。加大货币补贴力度，鼓励支持人才通过市场方式解决居住问题。探索人才住房先租后购、以租抵购制度，在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定的人才，可申请购买人才住房。

进一步优化高层次人才安居措施，符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

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