行政干预难解楼市根本矛盾｜ 壹周志识

· 对未来调控市场的四点预期

近日住建部再发通知，表示调控坚持放松，其目的我在约谈12城时已经说谈过，现在我补充一下本人对未来发展的一些预期。首先，此前较火的部分三四线城市可能迎来新一轮调控；其次，调控与否主要参考库存变化（价格是否失实）；接着，大部份的大城市今年房价基本实质平稳为主，外围区域多有价格回调趋势；最后，人口增速较快的城市，长期仍然是看涨的。

· 对待调控升级下的楼市套路要理智

最近不少城市都有调控升级，引得惠州、增城这些区域大为紧张，不少楼盘趁机造势，强调最后上车机会，然后避客下定。针对这些现象，我认为不但要看清销售的手法，人民切勿跟风，要保持独立思考，选能住的、有前景的房子；而且真限购的话，一方面没指标买了，另一方面市场也会降温，进一步攀升的预期也会降低。

· 行政干预难以解决房地产市场重要问题

现今的房地产市场越来越不“市场”了，行政干预数不胜数，市场调节的功能逐步丧失。现在问题是，政策这个有型之手能否解决所有重要问题？我认为是不能的。

首先所有调控都仅在压需求，但需求增速很快，而且没有替代方案。大家都想住得更好或得到更多公共资源，最终只会是这些需求是今天满足还是推迟满足的区别而已。

其次是供应端问题，垄断、总量有限、供应跟不上需求增长速度等等。只要政府垄断土地，价格就会不断提高，所以当前的土地政策一定会导致地价越来越高，而在我的有生之年可能都看不到土地资源的全面自由流动了；总量有限，说是的中国地少人多的本质，住宅用地在开发用地中占比又很少，没多少潜力可挖。

最后是供应跟不上需求增长速度。最近大城市都在抢人，于是乎人口增速与住房供应速度之差越来越大。所以要么彻底实行住房配给制，干掉房地产市场，抹掉价格问题，但这个“倒车”是很难开的；要么大规模增加宅地供应，全面调整目前规划，但这涉及土改这个根本问题。现在的折中措施也就促成了行政市场这个怪胎。