[摘要] 在政策、库存及金融因素的叠加影响下,今年一季度广州全市商品住宅推货较少,约7600套,同比下跌三成,为近三年低位。4月上旬,由于受清明节的影响,市场仍处淡季,不过,清明节过
在政策、库存及金融因素的叠加影响下,今年一季度广州全市商品住宅推货较少,约7600套,同比下跌三成,为近三年低位。4月上旬,由于受清明节的影响,市场仍处淡季,不过,清明节过后开发商陆续开始推货积极。据合富研究院统计,预计今年“五一”(4月中下旬—5月1日),除从化区以外,广州各区约有13500套新货计划推出,比过去两年的“十一”供货还要多。
供货近1.4万套 约15个全新盘入市
合富研究院通过盘点楼盘施工进度,并综合考虑开发商推货意欲等因素,预计本轮“五一”(4月中下旬—5月1日)广州全市(不含从化)约有13500套新货计划推出,接近1.4万套。这比过去两年的“十一”期间供货量还要多,可以说是货量充裕了。
安居客数据中心统计的数据显示,“银四月”及“红五月”广州预计有15个全新盘入市,除了南沙区、海珠区及越秀区以外,其余8区均有全新盘面市。这么多全新盘扎堆面市,可谓看点多多。
90㎡以下中小户型 预计最抢手
合富研究院盘点全市库存显示,90平方米以下的产品去化速度快,库存在全市的占比不足二成,仅为17%。预计本次“五一”,90平方米以下的中小户型产品将会成为市场上的“香饽饽”。
分区域看,供货量的依然是东部区域,增城区和黄埔区占比达45%;其次为南部的番禺区和南沙区,占比约25%;再者是花都区,占19%。
黄埔区即将推出的全新盘为长岭居的万科元培里、中新知识城的龙湖·双珑原著及康大龍祥滙,物业类型均为别墅,其中两盘主推小户型别墅产品。据了解,万科元培里位于万科山景城附近,主推建面为80平方米唯墅;康大龍祥滙将推微小墅产品,户型建面为120-150平方米。
番禺区有新货供应的楼盘有奥园·莲峰圣境、珑·翠、碧桂园·星钻、亚运城、大夫山尚东等,其中亚运城的供货量超1000套。南沙区推新楼盘数量多,但预计单盘货量不大,新货最集中的是金洲蕉门河板块。
增城要卖“4”字头 ? 新货价格有“惊”有喜
增城区将有2个全新盘入市,分别为招商臻园以及碧桂园云顶。而听到碧桂园云顶3.6万-4万元/平方米的吹风价,不少购房者深感“增城项目不再刚需”。据了解,碧桂园云顶是碧桂园集团“云”字系豪宅,所在地块为碧桂园在2017年3月29日夺得的陈家林地块,折合楼面价为2.36万/平方米。从拿地成本上看,碧桂园云顶定价如此之高也是件意料之中的事。该项目首期预计5月开盘,将推建面为89-205平方米的三至五房,适合改善型购房者。
相比之下,中心区的全新盘却让不少人感到惊喜。位于荔湾芳村的悦雅居,吹风价为3.4-3.8万元/㎡,相对于同区域的其他在售楼盘来说,这个价格确实有吸引力。但低价背后的原因是,该项目拿地时间为1999年,到现在产权年限已损耗19年,仅剩51年。据了解,项目预计5月或6月开盘,将推6栋及7栋,户型建面为62-95平方米平层以及103-150平方米复式。
另外,位于荔湾广钢新城的振业天颂花园,其首推房价格同样有惊喜,吹风价为4.2万元/平方米。相比广钢新城不少均价已超5万元/平方米的项目,其价格优势比较明显。不过,项目低价入市可能与其试探市场的销售策略相关,同时也可能为后期蓄客做准备。据了解,项目将推5-8栋,户型建面为95-170平方米的三至五房。
业界观点
集中推货遇上降准 买还是不买?
4月17日晚间,央行决定,从4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。这对房地产市场会产生怎样的影响?
地产经济学家邓浩志认为,本次虽说是定向降准,但定向范围非常宽泛,几乎等同全面降准。而降准属宽松货币动作,和之前一直强调去杠杆的紧缩政策刚好相反,所以至少可以判断,管理层已经认为当前不宜进一步紧缩货币,要暂停。邓浩志认为,降准原因有一部分跟银行融资难有关,融资成本高影响小微企业的经营。
所有降准都不是为了楼市,但对楼市影响较大,因为地产是资本密集型行业,而房产具有资产属性,对资金量特别敏感。按照中央目前严调地产的思路,降准后能进入地产的资金会比较有限。但水涨船高,地产至少能改变资金持续吃紧,成本持续提升的状况,虽然反弹力度不算大。
但是,邓浩志认为楼市不会发生趋势性变化。目前楼市仍多重严控政策捆绑,整体趋势仍在下滑。特别是价格,在成交量已经放缓较长时间的区域,其价格多数已经展开下跌行情。虽然货币政策的反转在一定程度上缓解楼市的资金压力,但离市场反转尚有一段距离,只会降低下跌空间,而政策传导到市场也需要时间。降准将使融资成本与难度降低,故目前房贷放款时间长,贷款利息不断提升的情况或不会进一步恶化,但要彻底改善恐怕仍有难度。因为今年中央重点强调居民去杠杆,所以,虽然社会整体资金量有所改善,但房贷仍被视为不被支持的业务,能流入楼市的资金恐怕没有想象中多。
“银四红五”广州各区全新盘
荔湾 振业天颂花园 住宅 95-170平方米三至五房 预计42000
华发中央公园 住宅/别墅 92-168平方米三至四房 洋房预计51000-55000
别墅 255平方米及以上 待定
悦雅居 住宅 62-150平方米平层及复式 34000-38000
天河 珠江花城 住宅 70—140平方米二至五房 42000-47000
白云 华远雲和墅 别墅 160-230平方米联排与叠墅 待定
增城 招商臻园 住宅 113-175平方米三至五房 待定
碧桂园云顶 住宅 89-205平方米三至五房 36000-40000
黄埔 万科元培里 别墅 80平方米唯墅 600万-700万/套
龙湖·双珑原著 住宅/别墅 待定 待定
康大龍祥滙 别墅 120-150平方米微小墅 待定
花都 时代紫林 住宅 78—102平方米 待定
花悦台 住宅 65-95平方米二至三房 待定
番禺 金地壹粤府 别墅 215-280平方米联排别墅 待定
从化 时代幸汇 住宅 41-98平方米一至三房 待定
安合小区 住宅 66-90平方米两房
104-106平方米三房 待定
(本文数据来源:安居客、合富研究院)
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