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【租赁年报·参与主体研究】多方参与,多点发力,住房租赁市场前景明朗

广州中原研究发展部 2018-01-17 20:39:56
提要

2017年开启住房租赁时代,为构建租购并举住房体制,政府、银行、房企、互联网巨头等多方主体纷纷参与其中。

租赁市场众多主体入场,但参与的方式各异,让人眼花缭乱。广州中原研究发展梳理各方主体参与租赁市场的形式、特征总结如下:

一、多方积极参与,住房租赁市场步入快车道

随着2017年一系列住房租赁利好政策相继出台,在政策利好之下,地方政府以及大批房企、银行、互联网等金融巨头纷纷涉足这一市场,住房租赁市场步入快车道。

据中原地产研究中心的统计数据显示,2017年至少有超过12个省份50个以上城市发布了与“租房租赁”相关的政策内容。

同时有数据显示,30房企已有三成以上涉足长租公寓。金融机构方面,仅建设银行一家便至少与26家地级市签署合作协议。建设银行广东分行行长甚至称,因为租赁,建设银行欲重构盈利模式。

不同的主体参与,多方发力有助于住房租赁市场的发展,但各方切入的发力点各有不同。

二、房企疯狂布局,但参与模式有局限

2.1参与局限于传统的地产开发运营环节

目前,国内房企参与租赁住房的模式主要有四类,分别为开发运营、资产托管、运营服务、代建运营。

但四类参与模式都局限于传统房地产的开发和运营两个环节,盈利主要来自资产增值、租金和服务托管费三类,与现时的商业地产开发运营模式较为相似。

然而,由于目前国内租赁市场租售比悬殊,房企仅依靠以上三类盈利来回笼资金,需要漫长时间,这无疑加重了房企资金链的压力。

未来,更好的租赁运营盈利新模式还有待房企的进一步摸索。

2.2规模战打响,房企不谈盈利,先抢市场

尽管目前住房租赁市场仍处于探索期,但是近年来房企对于租赁住房的热情居高不下,加速布局抢占市场,分羹这片亿万级的蓝海。

其中,万科、招商、碧桂园、龙湖四家房企对长租公寓的拓展布局最为雄伟。

万科涉足长租公寓的时间较早,2017年其长租公寓在范围内达10万间公寓,是目前国内长租公寓开发运营的领先者。

万科预计到2018年拓展公寓目标45万间,预计年收入94亿元。其远期规划则计划提供100万套公寓,年收入达到155亿元。

招商2017年已将长租公寓列为公司战略业务之一,其长租公寓约1.6万间,目前已在深圳、北京、天津、重庆等有所布局,上海、广州等城市亦正在推进落地中。据悉,招商在2017年12月已完成了260亿元的长租公寓资产支持证券化,计划未来通过收购兼并的模式加速扩张,管理规模扩容至100万间。

碧桂园2017年宣布进军长租公寓,目前已在北京、上海、广州、深圳、厦门等一二线城市布局了15个项目,力争三年内长租公寓拓展至100万间。

龙湖在2016年成立旗下长租公寓品牌“冠寓”,计划在12城布局,至2020年,冠寓将达成20亿元租金,规模行业前三的目标。

从上表可以发现,房企布局选点基本与2017年7月住建部会同有关部门选取的“广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州”12个首批开展住房租赁试点城市贴合。

而广州作为其中的一线城市之一,成为众多房企布局租赁业务的核心城市。

2.3、广州市场非房企参与者多,万科渗入早规模

据广州中原研究发展部实地调研发现,在广州目前长租公寓运营主体分为房企、代理行、互联网资本、酒店管理机构四类,品牌多达10多家,但已布局开业的房企只要万科、龙湖两家。

万科布局住房租赁市场可追溯至2007年,青年公寓广州万汇楼于次年开业,2016年万科推出了个长租公寓品牌——泊寓。

截止目前为止,广州万科泊寓已开业房间数逾5500间,储备房源约1.6万间,是广州经营规模的品牌公寓。

2017年10月,龙湖冠寓广州首店天河诺亚方舟店开业,标志着冠寓在北上广深一线城市完成布局。

龙湖冠寓在广佛区域获取了6个项目近2000间房,其中佛山1个,广州5个,分布在天河、白云、番禺、萝岗、佛山。未来将龙湖冠寓结合产业、轨道交通及配套的完善,重点拓展广佛城区。

三、金融机构、互联网齐入场,破解租赁市场瓶颈

3.1金融机构——住房租赁市场的“托举者”

除房企外,金融机构也是2017年住房租赁市场重要参与主体。

据不完全统计,目前主要有四家金融机构介入住房租赁市场,对企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等提供全链条的金融产品与服务,以减轻各参与主体的资金压力。

目前金融机构介入住房租赁市场主要有两种模式:

一是和房企合作,双方签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,与此同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。例如,万科、招商、华润等10余家房企与深圳建行签署超5000套的住房租赁权转让协议;建行为租户提供“按居贷”。

二是和政府部门合作,联手建设住房租赁管理平台,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。

例如,中国银联分别与沈阳市房管局、武汉市房管局、合肥市政府达成住房租赁相关合作。

3.2资产证券化——住房租赁市场“轻”运营的关键

此外,长租公寓类资产证券化开始加速,2017年国内市场上相继推出了六单公寓类资产证券化产品,发行总规模超390亿元。

资产证券化既能盘活存量资产,又能减轻长租公寓运营主体的资金压力,是长租公寓运营“轻”资产化转变的关键。

3.3互联网巨头——住房租赁市场的“赋能者”

2017年,阿里巴巴、腾讯、京东国内互联网的三巨头纷纷入场住宅租赁市场。

阿里巴巴——打造“杭州市智慧住房租赁平台”

2017年8月,杭州市房管局和阿里达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术和资源,引入淘宝评价体系、芝麻信用体系,打造“智慧住房租赁平台”,把公租房、商租房、开发企业自持房源、中介房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

除了与地方政府合作外,阿里巴巴还将大数据、人工智能与金融信用注入住房租赁市场,2017年9月末,支付宝租房平台正式上线,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房。芝麻信用分达到650分以上,就可以免去租房押金。

腾讯——打造“深圳市住房租赁交易服务平台”

2017年12月,深圳市住建委与腾讯公司联手,把交易、服务、监管三大租赁环节全面接入腾讯云,打造深圳市住房租赁交易服务平台。

腾讯将通过云计算、AI、大数据、征信、支付等技术能力,打造深圳租赁市场信用体系,整合与住房租赁相关的配套公共服务,例如:直通积分入学、入户、公积金提取、电子证件办理等政府服务和金融保险服务。

此外,腾讯云还和链家签署了战略合作协议,打通线上与线下,精准画像,重构并优化找房、租房、购房等交易流程。

京东——打造“北京市住房租赁监管平台”

2017年10月,京东成为北京住房租赁市场的支持平台,拿到了进军住房租赁市场的入场券,京东房地产频道也于同月上线。

次月,北京市住房租赁监管平台启动数据接入,意味着北京房地产中介行业协会旗下的200多家会员单位的租赁信息将连入新的监管系统。

与此同时,根据京东公开透露的信息,京东商城的房产频道目前累计有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市。

互联网巨头的切入,可让政府依托互联网行业领先的平台技术,使消费者能享受到更好的服务,避免目前住房租赁市场房源信息不真实、黑中介、毁约成本低、信息泄露等问题。

同时互联网巨头还可通过平台数据精准画像,为与之合作的品牌公寓或中介提供高价值服务,解决目前住房租赁市场反向定制的难点,实现双赢。

四、广州住房租赁市场发展“政府主导,国企优先”

相比其他城市“政府搭台,共同唱戏”的住房租赁市场发展模式,广州更偏向于“政府主导,国企优先”的模式。

2017年10月底,广州官方住房租赁平台正式上线。次月,越秀集团、珠江实业集团、广州城投三家国有住房租赁企业纷纷各自成立住房租赁公司。其中,广州城投打造的“城壹宜居” 住房租赁平台已上线,是广州市政策性房源的主要在线租赁平台。

另外,工行、建行分别与广州住建委、科学城(广州)投资集团和黄埔区人民政府、广州开发区管委会签署相关的战略合作协议,共同推动发展广州市住房租赁市场,资金授信规模累计超6000亿元。

随着政府部门与银行、互联网等多方主体的参与,打通了阻碍目前住房租赁市场发展的多个瓶颈,也解决了传统房企在租赁市场的盈利难题,预计住房租赁市场在2018年会有更多实际性的内容落地,加快推动住房租赁市场发展。

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