注：文章中今年指2017年，明年指2018年。
■口述｜广东省房地产行业协会专家委员 龙斌
一线城市中，广州楼市为什么滞后？
通常都说广州房价是一线城市里面的。那么为什么会造成这种情况？从我体会来看，广州楼市有这三方面的特征。
一、广州新房供应在一线城市中是相当大的。除广州本地供应大之外，还有一个，大家关注的广佛同城。广州有很多购买力都流到佛山去了，因为广佛基本上是一个城市，而且佛山成为了广东成交量的城市，比广州还多。其中佛山的成交40%是广州人买的，无形中佛山的供应也成为广州的供应了。当然深圳、上海、北京都有需求外溢的现象，但广佛这一块特点还是比较鲜明的。
二、广州城市化进程相比其他三个城市会慢一些。2005年的时候，深圳基本上已经是一手房二手房均衡的市场了，一手房供应很少，北京上海那就不用说了。但是广州2005年的时候，海珠区天河区的供应在全市占着绝大多数的比重。城市化进程会稍微滞后一些。另外，从城市面积来看，广州有7400多平方公里，北京有16000平方公里，上海只有6300多平方公里，深圳不到3000平方公里。而且广州这些年，周边区域不断在做新城。
三、广州投资性购房比较理性的。这点和深圳不同。深圳2015年这一波上升快，大家通过各种各样的途径，把杠杆做的非常高，而且千方百计要买这个房子。因为很显然买房是一个最理想的财富增值的手段。但是相比之下，就算是整个全中国其他城市房价已经飞涨的时候，广州投资性进入比较少。比方说我身边有的朋友，有很强的投资意识，但是他买房的方式是一套房供的差不多了，没有什么负担了，才考虑再买一套。相当理性、相当谨慎。
以上应该是房子上涨的过程中，广州相对来说会比较滞后的比较重要的原因。
今年从一线城市来看，调控属于一种管制性的调控了。什么叫管制？政府基本上已经把开发商批准预售这一块管得死死的，把定价也管得很死，然后除了贷款限制以外，就算你成交了，网签能不能进入这个系统，也管起来了。其实这个行政管制性的特征非常强，这也是今年房价平稳的一个重要原因。
广州区域怎么买房投资？
在这样的管制条件下，我们也发现市场还是有一些变化，在二手市场反应的比较鲜明，大家的预期趋于平稳。买房理性了很多，成交量迅速下降，二手房市场没有管制，可以真实地反映购房者对未来的看法，所以这个预期应该是平稳了。一手市场很显然就是大幅度的缩量，很大程度上是管制的结果。在这种情况下，明年又有一些新的特征。
明年成交量可能还会继续下降，为什么？因为调控的持续性应该是会持续的。就像今天（12月20日）召开的经济工作会议也讲了，就是保持房地产市场调控政策连续性稳定性。当然还有一个长效机制的问题，租售并举，那这些呢又不可能一下子实现，所以短期内管制性的调控在2018年还会持续。
我相信可能明年不会有太大的起伏。整个市场呢其实某种意义上已经丧失了它原来的动力，比方说开发商去举牌拿地，那么购房者买了房子以后房价马上上升，给了一个未来还会上涨的预期，这个预期可能明年都不会存在。所以，现在市场一方面可能还会比较平淡，另一方面多多少少大家对进入市场有一些顾忌，所以我想明年整个市场应该还会比较稳。
当然从市场的供求关系来看，其实像广州供应方面应该说是跟不上的。这几年拍地拍的量很少，2015、2016年消化量又比较大，后续开工建设也很难跟上。所以现在库存量虽然有提高，但是并不大。去化周期按照目前的这个速度，大概是八九个月左右。如果按照2015年2016年的消化速度，也只有五六个月，所以这样的库存量应该说还是偏低的。库存量也决定了这个房价不会有太大的波动。
总的来看，明年市场由于管控比较严，可能会带来一些问题。比方说今年年底的时候就有发改委过来调研了，为什么？因为整个房地产在这样的一个调控格局下，投资、销售都会往下走，景气度也会往下走，影响了固定资产投资。那么在这样的一个经济压力之下，政策会不会有所调整？我个人觉得可能整体来看，明年下半年政策也许会存在一个微调的可能性。明年下半年特别是四季度会有一些不确定性。
从投资角度来看，现在还能不能买房？其实我个人觉得还是可以买的。为什么？因为中国其实没有特别好的投资渠道。股市应该说是一塌糊涂的。算来算去还是房地产、还是一线城市、比较优质的物业，可能是最值得买的。前几天我在北京的朋友也在问我，他说北京有点担心了，那么现在广州怎么样？他看到广佛同城、粤港澳大湾区的战略，未来机会还是挺大的。
举个例子，像南沙的国家自由贸易区，现在房价也才一万多。而南沙每年的投资是在一千亿上下，这样巨大的投资，作为一个非常重点发展的区域，尽管现在人气不旺，但是随着时间的推移，未来发展潜力是非常大的。像广东的几个自贸区，横琴、还有深圳的前海，相比之下南沙整个区域还是非常好的，价格很低。广州区域也很大，地铁交通建设已进入到一个新的加速时期，将来地铁通车里程应该会从300来公里增加到500公里，整个城市还是处在一个加速发展阶段。在这样的格局之下，我认为未来空间还是比较好的。
答疑解惑
刚需换房族，要考虑学位又要考虑二胎自住的问题，这个政策下就算手上有一套房也换不起，请问出路在哪里？或到东莞、惠州这些地方再去购置一套房产来期望垫首付可行吗？
在目前情况下，不能马上在广州换一套房的话，要是到东莞惠州这些地方去换房，其实不是一个换房的概念。可能更多带有投资啊资产配置的目的。那么像换房的话，肯定是要有地铁或者是交通非常顺畅的情况下，才会达到这个目的。东莞、惠州目前来看在交通方面不是特别好。有些在广州西边工作的人都会考虑到佛山去换房的，因为之前佛山的房子就非常便宜，只有广州的1/3甚至1/5，地铁又多。佛山未来规划十几条线地铁与广州连通，很多身边的朋友在佛山完成了一个换房的需求，只是稍微远一点，但是地铁连通都很方便。
广州房价去年从什么时候开始上涨的？
广州房价确实涨的是比较晚的。我记得2016年季度的时候，广州的房子还没什么变化，而深圳这个时候均价已经破3万到4万了。广州还是一万多一点。那么广州真正房价涨是从2016年第二季度开始，一直到2017年仍然是上涨。上涨的趋势非常明显，只是今年因为政府管控，很多房子本来市场能够卖5万的，他也只能卖4万多点。
龙总能详细解读下房产税吗？
前两天财政部长说按估值来收取房产税。我个人的看法，从中国目前经济发展模式来看，其实房产税出来是比较难的，但它也一定会出来。房产税将来出台，应该会是一个渐进的过程，也就是说如果说房产税出的很重，它势必会对中国整个经济模式产生影响。因为大家知道，现在中国城市化，土地出让金还有地方财政税收，对房地产的依赖程度比较大。所以最终房产税是一个理性的结果。它出台影响和涉及的人群应该都不会太大。
另外，因为中国地区差别非常大。一些老城区，其实大家居住的面积很小，但是房产价值非常高。那换句话说，你在三四线城市其实居住的面积很大，而且可能套数很多，但是它的价值又非常低。所以这样的话引发一个问题，就是将来用什么标准去征收房产税。这个问题直接涉及到每一个家庭切身利益，也许这个就是房产税迟迟出不来非常重要的一个原因。
广州深圳怎么比较？南沙发展前景呢？
深圳年轻有冲劲，经济也有活力，最近几年资本创新这一块做得非常好。所以房地产投资性特别强。也就是说他涨的非常快，非常高。那么广州相比之下，就比较慢，持续的时间我相信也比较长。我个人觉得这两个城市机会都很大。
政府要把南沙做成一个副中心，粤港澳湾区的枢纽城市。从目前来看，南沙确实它的发展除了人气这一块，第三产业植入目前来看确实是不成熟的。南沙作为自贸区，如果做得不好，整个广东包括广州可能都不能交一份满意的答案。所以我想，无论如何南沙都要做好。从这个角度来看，大家一定要对南沙有信心。
珠江新城的房价还有投资空间吗？
珠江新城是广州的领涨版块、CBD。应该说是价值的地方。比方说这一轮这个财富论坛，珠江新城在环境方面又得到了加分，而且将来CBD要加上琶洲和金融城，大CBD概念会使珠江新城地位更加突出。它的潜力还是比较大的，只要广州没有到顶，珠江新城也不会到顶。但是这一轮珠江新城长得特别快，幅度特别大，我个人觉得如果从谨慎的角度去看，暂时看一看明年的情况，然后再做决定。
买佛山还是广州老城区的房子？哪个潜力大？
广州的老城区生活特别成熟方便，但是密度也比较大，居住的舒适性方面相对来说会不如郊区。但总体来看，如果老城区产品品质特别高，特别是有地铁或者名校资源，应该是很好的一个选择。而且老城区一手房定价政府控制了，所以它的价格应该说有点是调控的价格，反而值得买。
广佛同城发展的趋势，对于选择佛山是一个很重要的参照。特别是佛山的规划，基本上是靠着广州走的。有十几条地铁是跟广州的地铁连在一起的，这一块佛山的优势非常大。佛山像千灯湖的区域，佛山和广州地铁连接的一些区域，包括禅城、佛山新城，应该都是非常好的选择。有一些区域，虽然地铁暂时还没有连、将来都会连，比如三山新城，和南站很近，高速几就到了广州，也不错。
从化的度假地产怎么看？能投资吗？
从化度假产品也很多。但是从这些年来看，从化是广州各个区上升最慢的。那么如果从值保值这个角度来看，我想可能从化房价最近一年涨得很快，将来应该也可能会跑输其他的区域，特别是一些这个重点规划区。
广钢新城怎么样？
广钢新城，如果从它的规划来看，确实这个区域呢应该是广州的在居住方面特别完善、配套齐全的大社区，但是目前广钢新城在政府配套这一块，稍微还是有点欠缺的。就是它的进度有点慢。但不管怎么说，地价现在广钢新城拍到45000以上，那么房价和地价相比较，未来还是有空间的。所以我觉得广钢新城，如果真正能够实现他的这个规划，将来价值还是非常可观的。
楼市生菜君2018-01-09 21:54:01
