房天下 >   资讯中心   > 广州中原研究发展部 >   正文

手机看新闻

2017年广州二手总结:存量房进入飞跃发展时代,新政调控回归刚需市场

广州中原研究发展部 2018-01-05 01:33:39
提要

受调控影响,2017年一手住宅成交大降三成,但二手成交仍维持高位稳定。

成交总量是新房的1.5倍,成交差距进一步扩大,广州进入存量房飞跃发展时代。

一、成交量价总结:

成交维持高位稳定,

存量房进入飞跃发展时代

根据广州中原研究发展部监测,2017年,广州全市存量房交易登记数为133175宗(1-10月来源阳光家缘,11-12月为广州中原研究发展部监测),环比微幅上升3%,基本与上年持平;

中原成交均价(不含南沙、从化)为31223元/㎡。

广州中原研究发展部分析认为,2017年,在新政调控影响下,二手成交仍维持高位稳定的主要原因如下:

(1)新政调控对刚需客影响效力小,刚需市场需求力度大。

今年3月出台的调控政策,对改善客户影响相对较大,对于刚需客影响相对较小,而广州的刚需市场需求力度大,因此广州中原研究发展部分析认为,今年虽受调控政策影响,但二手住宅成交量仍维持高位稳定。

(2)一手供应缩减,客户转移至二手市场。

受受限售限签影响,一手供应下降,如2017年一手住宅供应仅有805.4万㎡,环比去年大降19%,部分需求分流至二手。

(3)楼梯楼成交活跃带动二手市场成交。

今年8月初,荔湾政府出台旧楼加装电梯补贴政策,直接利好楼梯楼市场。此外,随着电梯楼价格走高,而楼梯楼价格仍较为低洼,不少客户转移至购买楼梯楼,促使今年楼梯楼成交十分活跃,从而带动整个二手市场成交。

(4)外围区次新房补给,规划利好多,价格低洼,二手成交活跃。

今年,外围区番禺、增城、花都二手成交仍维持市场的活跃度,一方面受次新房补给影响,如番禺的祈福缤纷汇等已转为次新房流入市场,另一方面是受规划利好刺激,如地铁13号线一期、9号线年底开通,再加上外围区价格相对低洼,因此二手成交表现较为亮眼。

二、全年成交走势:

刚需市场支撑

调控后成交仍维持高位稳定

据广州中原研究发展部监测,2017年12月(1-25日)阳光家缘中介网签量(不含南沙、从化)共5689宗,同比11月同期(11月1-25日)微幅下降0.4%,成交基本与上月持平,较11月整月减少18%;网签均价为23559元/㎡。

从月度成交量来看,2017年,除3月成交猛增创历史新高外,其他月度成交均维持在高位稳定状态,月成交量基本维持在7000-8000宗水平,可见市场总体需求仍在。

广州中原研究发展部分析认为,3月调控政策出台后,不少改善客因购房名额受限、首付提高,推迟置业计划。

刚需客受调控政策影响相对较小,购房需求仍在,而广州刚需购房需求较大,支撑着整个市场,因此,新政后,受刚需市场的支撑,穗二手住宅月度成交量仍维持在高位稳定状态。

三、市场成交特征分析

调控后刚需客为主

一房、两房小房源成交逆势增长

据广州中原研究发展部监测,2015、2016年,政策支持改善需求,加上二胎政策开放,2015-2016年三房、四房成交占比整体呈上涨趋势,而一房、两房成交占比呈下滑趋势;

2017年,一房、两房小户型房源成交占比分别为14%、46%,较去年同期分别净增2%、6%;

三房、四房房源成交占比分别为32%、8%,分别较去年同期净减6%、2%。广州中原研究发展部分析认为,2017年政策收紧,部分改善需求被误伤,而刚需客户则受新政影响不大,购房需求仍在。

新政后市场主要客户群为刚需客,致使今年一房、两房小房源成交逆势增长。

调控年,楼梯楼以及15年以上低总价房源成交增长显著

据广州中原研究发展部监测,2017年,楼梯楼成交占比为43%,环比大幅增加14个百分点,成交占比接近电梯楼;

15年以上的老旧房源成交占比为63%,较2016年(47%)大幅增加17个百分点,成交占比首超15年以下的二手房。广州中原研究发展部分析认为,随着电梯楼房价走高。

而楼梯楼价格低洼,加上8月初荔湾出台旧楼加装电梯补贴政策利好刺激,不少客户。

尤其是刚需客群,转而选择购买楼龄稍有点长的楼梯楼房源,促使今年楼梯楼、15-30年老旧房源成交占比提升显著。

四、区域成交:外围成交显著提升,花都大涨九成

区域市场热点转移,外围明显提升

据广州中原研究发展部监测,2016年二手住宅成交3分别为番禺、天河、增城;

2017年二手住宅成交3分别为番禺、增城、花都,成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%,分别较2016年净增1.4%、1.2%、5.7%。

其中值得注意的是,今年花都成交大涨九成,占比大幅增加5.7%,跃升至第三名;番禺成交占比进一步提升,稳居首位;

增城成交占比在去年大幅增加后,今年进一步增长,提升至第二名;而天河则由去年的第二大幅下滑至今年的第六名。

广州中原研究发展部分析认为,随着中心区房价走高,区域市场分化明显,成交热点区域转移,不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业。

如番禺、增城、花都等区域,促使今年二手成交3均为外围区。

市场形势变化快,榜单排名变动大

广州中原研究发展部发现,天河区珠江新城板块受政策影响严重,客户观望情绪高,今年成交活跃度大幅下降;

向来受刚需客欢迎的东圃板块,因价格高企,加上受新政影响,不少客户转移至增城、萝岗等区域置业,促使今年成交降温显著。

海珠区赤岗板块、荔湾区康王路板块今年成交活跃度提升显著,成为今年活跃板块的黑马,新上榜今年活跃板块10中。

广州中原研究发展部监测,2017年二手住宅成交活跃盘10中,有70%位于外围区,且大部分为均价较为低洼的楼盘。

如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城等,2017年中原成交均价约20000元/㎡;

中心区的活跃楼盘,也是价格较低的大型社区楼盘,如海珠的金碧花园、白云的汇侨新城、天河的棠德花园,2017年中原成交均价分别为35443元/㎡、19952元/㎡、23977元/㎡。

五、分区点评

番禺区:大社区+成熟配套

钟村板块强势崛起

截至12月25日,2017年番禺区阳光家缘中介网签量为23001宗,较2016年上涨12.1%;中原成交均价为24746元/㎡;套均总价为249万元/套。

2017年,番禺区整体成交活跃,再次问鼎全市二手成交榜首。从2013年起,番禺区二手成交占比呈现逐年上涨趋势。

广州中原研究发展部分析认为,一方面,中心区受新政调控冲击影响较大,不少置业者转向社区生活配套成熟、价格相对低洼的番禺区;另一方面,思科智慧城和万博CBD的规划打造利好,大大提升了番禺区整体价值。

广州中原研究发展部发现,2017年钟村板块二手成交首超越华南板块,其主要原因为:

一方面,华南板块价格走高,不少刚需客退而选择价格相对低洼的钟村板块,以钟村板块活跃盘祈福新村和锦绣生态园为例,2017年中原成交均价分别为20076元/㎡、19919元/㎡;

另一方面,钟村板块大型社区多,生活配套齐全、生活氛围浓厚,再加上地铁7号线开通、22号线规划建设,交通便利度逐渐提高。因此,今年钟村板块成交活跃度提升明显。

增城区:成交跃升至第二,省外客户成主力

截至12月25日,2017年增城区阳光家缘中介网签量为15732宗,较2016年上涨14.5%;中原成交均价(仅含凤凰城板块)为19673元/㎡;套均总价为218万元/套。

2016年增城成交大幅跃升,2017年表现更为抢眼,整体成交量跃升至全市第二名。

广州中原研究发展部分析认为,由于增城区价格相对低洼、楼龄较新,其成交活跃楼盘碧桂园凤凰城和翡翠绿洲成交均价仅20667元/㎡和18347元/㎡;

加上地铁13号线17年底开通运营,大大缩短增城区至中心区域的通勤时间,使得不少刚需客前往购买;

此外,广州3月出台了“史上”最严厉的限购政策,但异地客户在增城仍然不需5年社保也可购置一套住宅,而广州户籍客户在增城仍不限购,促使客户转移至增城置业,广州中原研究发展部监测,2017年有65%的外省客户选择在增城置业。

花都区: 9号线开通、价格低洼,造就市场黑马

截至12月25日,2017年花都区阳光家缘中介网签量为13083宗,较2016年大幅上涨94%,涨幅接近一倍;中原成交均价为13357元/㎡;套均总价为137万元/套。

广州中原研究发展部分析认为,花都区升幅最为明显的原因为地铁9号线的开通,大大缩短了与中心区的距离,并且将花都区府商务区、空港商务区和广州北站商务区三大规划区串联起来,大大提升了花都整体价值;

此外,花都核心板块一手在售楼盘不多,致使部分置业者转战二手市场。

据广州中原研究发展部调研发现,花都区部分业主由于地铁9号线年底开通,出现“待价而沽”的现象。

以云峰花园为例,云峰花园正常市场放盘价约21000-22000元/㎡,而部分业主将放盘价定在25000-26000元/㎡左右,远高于正常市场价格,并且客户购房议价空间相对较少。

荔湾区:政策扶持,楼梯楼成交活跃

截至12月25日,2017年荔湾区阳光家缘中介网签量为7275宗,较2016年上涨17.5%;

中原成交均价为32693元/㎡;套均总价为253万元/套。受8月旧楼加装电梯补贴政策影响,楼梯楼成交活跃,与2016年相比,楼梯楼占比从31%提升至47%,并且在新政调控出台后,楼梯楼占比仍然呈现上扬的趋势。

2017年荔湾区康王路板块成交活跃,中原成交均价为34801元/㎡。

广州中原研究发展部分析认为,今年康王路板块成交活跃的主要原因为:

一、康王路地处上下九商圈,生活配套成熟,受老广人青睐;

二、万科收购广信资产包和政府补贴旧楼加装电梯利好的促进,板块区域价值进一步提升,客户认可度提高;

三、活跃楼盘荔湾广场价格相对低洼,其成交均价为20512元/㎡,对刚需客有较强的吸引力。

白云区:机场路板块刚需客为主,成交夺魁

截至12月25日,2017年白云区阳光家缘中介网签量为12073宗,基本与上年持平;中原成交均价为22961元/㎡;套均总价为166万元/套。

白云区地处中心区域,交通方便,配套成熟,但目前房价是中心区的价格低洼地,甚至低于外围区番禺。

广州中原研究发展部分析认为,2017年白云二手房价处于低位的主要因为白云区楼梯楼占比相对较多,而且楼龄较大,因此拉低区域均价。

2017年,白云区的机场路板块十分活跃,成交夺魁。广州中原研究发展部分析认为,机场路板块今年成交活跃的主要原因有以下:

一、近期机场路板块周边旧改地供应多,加上棠涌片区旧村的改造,提升区域价值;

二、板块附近产业园分布密集,租售客户增多,购房需求增加;

三、板块向来以刚需客为主,加上楼梯楼居多,价格普遍较为低洼,如岗贝路散盘2017年中原成交均价仅为18158元/㎡,因此受政策影响相对小,促使今年机场路板块二手市场需求更为活跃。

天河区:客户观望情绪严重,逼迫业主让利

截至12月25日,2017年天河区阳光家缘中介网签量为10919宗,较2016年大幅下降35.1%;中原成交均价为52056元/㎡,全市;套均总价为482万元/套。

值得注意的是,2017年,天河区成交量下滑最为严重,主要由于天河区房价走高,加上限购政策收紧,导致区域市场分化,成交热点转移,不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业,致使天河整体成交受阻。

据广州中原研究发展部调研了解,向来受追捧的东圃板块同样受新政影响严重,成交遭受急剧降温,不少置业者仍然处于观望态度;而部分业主由于长时间未能成交,愿意选择适当下调价格,扩大议价空间,如骏景花园一业主甚至愿意下调50万元以加快促成交易。

海珠区:承接琶洲规划利好

加上价格低洼,赤岗板块成交活跃

截至12月25日,2017年天河区阳光家缘中介网签量为12499宗,较2016年微幅下降7.8%;中原成交均价为34772元/㎡;套均总价为263万元/套。

2017年,赤岗板块二手市场表现亮眼,成为今年活跃板块的黑马。广州中原研究发展部分析认为,今年赤岗板块成交活跃的主要原因为:

一方面是赤岗板块琶洲板块,承接“邻居”琶洲规划建设利好,将带动整体板块价值的提升;

另一方面是,板块以楼梯楼为主,价格低洼,如板块成交活跃楼盘鸿运花园、金影花园和聚德花园,2017年中原成交均价分别为28970元/㎡、28079元/㎡、23692元/㎡,因此受到不少刚需客的青睐。

越秀区: 房价走高

预算受限,小户型成交占比过半

截至12月25日,2017年越秀区阳光家缘中介网签量为7835宗,较2016年微幅下降0.5%;中原成交均价为43514元/㎡;

套均总价为316万元/套。越秀区作为最老牌的教育区域,其学校资源丰富,加上区位条件较优,一直受到不少客户的青睐,无论楼市淡季或旺季,整体市场需求较为稳定。

但需要提出的是,根据《2016-2018广州中小学建设计划》规划显示,教育资源逐渐往其它区域布局,促进各区教育实力均衡,预计越秀区的教育招牌效应或将有所下降。

根据广州中原研究发展部监测,受新政调控影响,2017年越秀区60㎡以下的刚需小户型成交占比逐渐提升,成交占比由1季度的37.98%提升至4季度的51.11%。

广州中原研究发展部分析认为,随着越秀区房价的走高,购房总价预算受限,不少客户转移至购买总价相对较低的小户型房源,因此,今年60㎡以下小户型房源成交占比整体呈上升趋势。

黄埔区:萝岗板块教育资源将重点布局

次新房供给,成交活跃

截至12月25日,2017年黄埔区阳光家缘中介网签量为3521宗,较2016年上涨6.7%;中原成交均价为25154元/㎡;套均总价为233万元/套。

黄埔区成交活跃的板块主要为萝岗板块,2017年中原成交均价为27803元/㎡。广州中原研究发展分析认为,萝岗成交活跃主要有两方面的原因:

一方面,根据《2016-2018广州中小学建设计划》规划显示,未来萝岗区将增设约180班,教育资源的重点布局将提升了萝岗整体板块的价值;

另一方面,次新房供给补充,如万科东荟城、雅居乐富春山居等已转为存量房流入市场,可选择二手房源增多,而萝岗核心板块在售新房不多,因此受到不少置业者的青睐。

六、2018年预测:调控与机遇并存

成交量价或将持续维持稳定态势

2017年,广州在政策调控收紧,加上城市价值提升的大环境下,二手住宅成交始终维持在稳定态势,价格越趋平稳。

2018年,一方面,楼市调控维持收紧态势,调控目标不动摇、力度不放松,政策连续而稳定;

继续坚持因城施策,差别化调控从供应端扩展到需求端,继续支持刚需改善,打击投机炒房;货币政策强调中性,信贷政策难放松;

金融系统实施强监管,谨慎使用违规资金购房。另一方面,将推动高质量发展,迎来新的机遇:楼市进入“租购并举”、“后财富”、“配套升级”、“产业升级”以及“产业升级”新时代。

广州中原研究发展部预测,在此大环境下,2018年广州二手住宅成交或将维持在稳定状态,而价格则变得更为平稳。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈