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金融城AT090961地块:拍地历史波折不断,金融城如何突围

广州中原研究发展部 2017-12-05 10:57:06

12月4日,天河区广州国际金融城起步区AT090961地块将出让,这是金融城在2017年出让的首宗地块。

近年来,金融城土地出让历史波折不断,开发建设进度严重滞后。

广州中原研究发展部在实地调研后发现,金融城近期做了诸多创新措施谋求突围,例如为推进开发进度,金融城在配套建设上尝试了诸多创新措施;

为应对产业布局单一,金融城对竞买人资格进行了突破,从传统金融业转向泛金融企业等。具体调研分析内容如下:

土地出让情况

—定向出让 底价成交可能性高—

天河区广州国际金融城起步区AT090961地块,土地用途为商业商务综合用地,占地面积8825.85㎡,容积率≤9.1,计容建筑面积≤83093㎡(其中地上计容建筑面积≤75825㎡,地下计容建筑面积≤7268㎡)。

挂牌起始价134611万元,起拍楼面地价16200元/㎡。

值得注意的是,由于地块竞得人除地价外,还需额外支付基坑支护及土石方开挖费用人民币2100万元(暂定,最终以市财政局审定的结算额为准),因此若最终竞得,地块的实际成本底价为16453元/㎡。

该地块虽然采用“价高者得”的竞拍方式,但地块对竞买人资格要求较高。

竞买人或其控股公司需为从事财经信息的采集、发布及信息咨询,新媒体产品的生产制作及传播,视频音频生产制作的财经类全媒体企业;

自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%,建成后自持物业需整体确权(只办理一个不动产权证),且十年内不得出售转让。

因此,广州中原研究发展部分析认为,本次AT090961地块定向出让、底价成交的可能性较高。

金融城历年土地出让情况

—波折不断 历经活跃期、流拍期—

根据广州中原研究发展部监控统计,2013年2月7日,金融城起步区批4宗土地正式出让,总出让金130亿元,接近2012年广州全部土地出让金的1/3。随后的8月,又成功出让4宗地块。

经历2013年的活跃期后,2014年却进入冰封期,当年计划出让的三宗地块,全部因故中止。

不过在2015年11月30日,金融城又有6宗地块成功出让。经历短暂热度后,2016年11月,金融城再度推出一宗地块又遭流拍。

鉴于金融城已2年没有地块成功出让的现状,本次2017年12月4日即将出让的AT090961地块能否顺利出让值得期待。

金融城土地出让特征变化

—地价竞拍、竞买人资格出现新特征—

根据广州中原研究发展部监控统计,近年来金融城在推出地块时,在地价竞拍、竞买人资格等细节上,出现一些新的特征。

特征1:随着出让条件逐渐规范、限制条件越来越多,地价呈现底价成交的趋势。

从广州中原研究发展部监控的数据显示,2013年金融城分两批共推8宗地块,基本每宗地块都溢价成交,溢价率达48%。

而后,随着出让条件的逐渐规范,出让限制越来越多,自2015年开始,土地开始呈定向出让、底价成交的趋势。

特征2:竞买人类型,从房企、房企+金融机构,逐渐扩展到“泛金融类企业”等更宽泛的行业。

从广州中原研究发展部监控的数据显示,2013年金融城批地块出让,基本是各大房企或投资企业竞得,例如隶属长江集团的联鸿实业,还有绿地、世茂、合景、华润、保利等大型房企。

在经过批的试水后,为吸引更多的金融行业企业进驻,金融城对出让条件进行调整,因此第二批再推4宗地块时,竞买人无一例外是银行、证券、保险等金融企业。而2015年为进一步推进金融城的建设速度,当年出让的地块竞买人,大部分为房企+金融企业的联合体。

而2017年即将出让的AT090961地块,对竞买人的要求是财经类全媒体企业,属于泛金融类企业,与传统认识的银行、保险、证券等传统金融企业有一定差异。

由此反映,在历经2年的蛰伏期后,受当前政策形势,以及广州城市发展新定位的影响,金融城对自身的定位也产生微妙变化和积极应对。

—现状实地调研—

地块四至及现状

根据广州中原研究发展部实地调研,AT090961地块位于金融城起步区的东南侧,现状为空地,地面已平整,已经达到直接开工建设的条件。

地块东临规划绿融路,棠下新墟村回迁房;南临空地,临江大道;东临空地,规划水融路、春融路;北临空地,花城大道、黄埔大道。

整体看,地块现状为金融城起步区东南侧的内腹地块,四个方位均不直接靠近主干道黄埔大道和临江大道,现状道路条件一般。

地块对外连接,强烈需要金融城内部规划道路的配合,即未来只有随着规划路绿融路、水融路、春融路以及花城大道的建设完善,地块的出入交通才能得以显着改善。

—金融城发展现状—

建设进度较慢,目前在建项目主要是4年前出让的地块。

受岑村机场限高120米的客观因素影响,近几年,金融城内凡规划高度超过120米的项目或直接停工,或完全未动工,对整个金融城的建设进度产生极大阻碍和影响。

根据广州中原研究发展部实地调研,从2013年开始,金融城总共推出14宗地块,但截至2017年11月底,在建项目基本来自4年前的地块。

而2015年所出让6宗土地,除个别地块正在挖基坑外,其它未见任何动静

地块道路交通条件分析

AT090961地块处于金融城起步方城之内,目前整个起步区与外界连接的道路主要是黄埔大道、科韵路、临江大道、车陂南路。

起步区内部的道路全部被清除并重新规划,内部目前尚无成型道路。地块若要出入通行,极度依赖内部交通配套的完善。

由于黄埔大道、科韵路等主要交通干道目前的交通流量已经饱和甚至超负荷饱和,致使金融城起步区对外通道受限,特别与南(琶洲、南站方向)、北向(机场方向)的通道联通并不顺畅。

因此,从交通条件角度分析,与琶洲总部区相比,金融城起步区的发展会与轨道交通联系更为紧密,金融城内的项目对轨道交通依赖度更高。

而轨道交通方面,起步区目前临近的只有一条地铁5号线,其中最近的两个站点科韵路站、车陂南站,分别位于起步区的西、东两侧,距离黄埔大道沿线项目较近,但对“方城”内的项目而言,便利度仍不高。

广州中原研究发展部分析认为,对金融城起步区影响的轨道交通线路,当属广佛环线。

广佛环线呈南北走向,北起白云机场,中间串联智慧城、金融城、琶洲总部区,并直通广州南站,再延伸至佛山西站。

未来广佛环线开通,从金融城到白云机场仅5个站,约20可;

到广州南站仅4个站,约15可,能极大提升金融城对外连接便利度,推动金融城快步“走出去”。

地块市场条件分析

根据广州中原研究发展部实地调研,AT090961地块及其所处金融城起步区,除东侧布局零星住宅外,整个区块均以商业办公为主。

自去年开始对外销售项目主要为汇金中心、绿地中心和保利金融大都汇。

汇金中心由一栋甲级写字楼、两栋公寓和一座独立商业Minimall组成,写字楼售价4.1-4.6万/平,一楼商铺均价15万/平。

保利金融大都汇由两栋双塔甲级写字楼,写字楼售价4.3-4.5万/平,所剩货量不多。

金融城绿地中心是一栋带三层地上裙楼商业的超高层办公塔楼,2016年写字楼售价3.4万/平,目前已售罄。

整体看,金融城内的商业办公物业,供应量不大,商办物业稀缺性较为凸显,但整体价格与琶洲相比仍略有差距。

就居住市场而言,由于起步区内所规划的棠下村回迁房,未来难以进入市场。因此地块周边的居住物业稀缺,居住配套明显不足。

未来在金融城内工作的通勤人士,尤其是企业中高层的居住需求,不得不依赖外部板块,增加了就业通勤成本,不利于吸引中高端产业人才。

地块规划前景分析

—金融城坐拥核心规划战略—

广州中原研究发展部分析认为,金融城坐拥核心规划区位,近年来影响或决定广州发展方向的重要战略,金融城基本都有参与,区位优势明显。

例如珠江新城—金融城—琶洲总部区的“金三角”经济发展带,是当前广州引入总部企业、经济活力最强的发展区域,是未来各类资金流、信息流、物流聚集的核心区域,区位条件异常优越。

而金融城与黄埔临港中央商务区共同构建的“第二CBD”,地跨天河区、黄埔区,是广州创建“国际航运枢纽”的重要战略,未来金融城以东沿线,将打造成国际航运综合服务区,发展前景明朗可期。

此外,2015年,广州又提出要在北起科学城,经过智慧城,南延至大学城、国际创新城的东部生态发展轴,打造第三城市中轴线。由于西部传统城市中轴线已经固化,中部现代中轴线也已经固化,因此东部的第三中轴线将是影响广州未来十年的发展关键,规划前景优越。

—开发规模不大 确保稀缺性—

根据规划,广州国际金融城起步区,北至黄埔大道,南至珠江岸线,东至车陂路,西至科韵路,用地面积1.32平方公里,计算容积率开发总量499万平方米;

其中地上计容面积445万平方米,地下计容面积53.7万平方米,毛容积率3.8。

规划人口包括居住人口和就业人口。其中,居住人口主要为现有江源半岛小区及棠下村安置区常住人口合计1.3万人,而就业人口若按人均建筑面积25平方米估算,约17.8万人。

总体看,起步区的开发规模不大,居住人口控制在1.3万人,主要以“原住民”(原江源半岛居民和棠下村回迁安置村民)为主,能够确保起步区的金融服务和商业功能定位凸显,有效避免商住一体的混乱业态。另一方面,也更凸显起步区商业物业的稀缺价值。

—制约发展的两大要素:限高、配套—

广州中原研究发展部分析认为,金融城聚集多个重要战略于一身,区位优越且稀缺,长远看,未来发展前景良好。

但是短期看,却有两大要素严重制约其发展,尚需更多时间解决完善。

制约金融城发展的首要要素,当属限高问题。

由于客观原因,金融城建筑只能限高120米,与规划形成明显落差,导致金融城即便供应了土地,项目也难以实际施工,或者难以完全竣工。

虽然官方提供了一个过渡方案,对于120米以下的部分采取分期验收,但广州中原研究发展部分析认为,此举对推进金融城建设进度的作用并不大,金融城的实质性发展,仍需等限高问题基本解决,此过程仍需较长时间。

除了限高之外,由于以前金融城采取“先卖地后建配套”的模式,导致历经四年金融城的商业、交通、公共等各类配套仍未开工,商业氛围不足,竞买企业资金回笼较慢,对金融城土地出让造成不利影响。

不过,自2017年以来,金融城的操作模式已逐步转向“先筑巢再引凤”的策略,就金融城配套建设问题,官方已采取积极行动,主要分两个方向:

一、未来金融城将采用“政府付费+授权投资经营”的组合PPP模式,引入社会资本建设起步区的基础设施和商业配套,起始投资额高达87亿。

二、未来金融城的商业配套项目(经营性项目)建设用地采用公开租赁方式供地。

广州中原研究发展部分析认为,官方的新措施有利于推动金融城配套设施的开工建设,能为金融城的整体发展带来积极影响,但由于ppp模式、租赁供地模式等均处于尝试阶段,因此仍需时间耐心等待。

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