前言
12月上旬，广州又将迎来一波拍地高潮。而本次出让包含凤凰路二、三期地块，为继10底花都湖片区推出的一期地块后，再次推出的两宗商住地块，由此可以预见花都湖片区将成为人口聚集地。
此外，大面积的自持商服物业将对房企的产品定位、运营能力作出考验。为此，广州中原研究发展部对凤凰路两宗地块做以下详细分析。
——凤凰路二、三期地块踩地——
地块基本信息
凤凰路二期地块
凤凰路二期地块位于花都湖东南侧，紧邻凤凰南路。该地块总建筑面积26万㎡，起拍总价为41.7亿元。
该地块包含东侧的居住和中小学用地，以及西侧的商业商务用地。另外，居住地块需建设2.5万㎡的安置房。
值得一提的是，商服用地建设规划要求严格，根据规划文件显示，该商服用地需建成五星级酒店，且需自持100%物业，不得销售。
本次地块采取“定地价+竞配建+摇号”的出让方式，限价为41.7亿元。若扣除配建面积，该地块的楼面地价高达17699元/m²。
由于二期地块靠近花都湖公园、湖泊，自然环境相对较好。因此，该地块是三宗地块中楼面地价的。
此外，今年10月，越秀地产以总价23.1亿元，竞配建7500 m²斩获凤凰路一期地块。
凤凰路三期地块
凤凰路三期住宅地块位于云峰花园旁，紧邻凤凰南路。其规模与一、二期地块相比相对较小，该地块总建筑面积13.72万㎡，起拍总价为21.98亿元。
该地块涵盖居住、商业属性。另外，居住地块需建设0.5万㎡的安置房。扣除配建面积，该地块的楼面地价达16606元/m²。
此外，商业商务用地不得建设住宅或商业公寓，且须自持商业商务用地100%物业，自持物业必须整体确权，不得分割销售。
另外，凤凰路地块三期同样采取“定地价+竞配建+摇号”的出让方式，配建为面积4950平方米。
地块内部与四至情况
据广州中原研究发展部实地调研发现，凤凰路二期地块居住部分与商业部分隔路相对，地块内部尚未平整，以草地、湖泊为主，地势相对平缓，起伏不大。
其中地块A靠近花都湖景区、花都湖公园，步行至花都湖区府商圈约3-5。
从目前现场情况来看，地块前期平整成本较低。
此外，凤凰路三期居住用地与商服用地相隔较远，步行约3-4距离。
地块B居住用地内部主要以草地为主，地势相对平坦。
而地块A商服用地主要由旧厂房拆迁而来，目前仍有多台挖掘机在作业，地面上仍存在较多的砂石、钢筋等杂物。
凤凰路两宗出让地块位于东侧临近云峰花园；
南侧为在建的2025 park产业园、国光工业园，未来将为两宗地块的商业部分带来大量客源，盘活整体商服部分；
西侧紧贴主干道凤凰南路；而北侧为目前大型的商业体，涵盖饮食、电影院、超市等配套，同时位于两宗地块的西北侧为花都湖公园，周边生活配套齐全。
需要指出的是，两宗地块东侧距离计划年底开通的地铁9号线清㘵站仅1公里距离，可以考虑通过引进巴士接驳来减少业主的通勤时间。
周边配套情况
从目前情况来看，两宗地块项目京广线，可接驳机场高速路，自驾车可快速通达白云区和白云机场，自驾出行十分便利。
此外，地块距离地铁9号线清㘵站（计划年底开通）距离适中，且地铁 9号线与3号线接驳，这对于天河、白云等中心区的上班族来说有一定的吸引力。
商业方面，凤凰路三宗地块均配有商业用地，未来能够充分满足业主的生活要求；
此外，距离地块2公里范围为花都区府商圈，配套设施齐全，生活便利度高。
此外，凤凰路二期地块有中小学的配建，并且周边有云峰小学、雅瑶中学等教育配套。
整体市场价值分析
一手住宅供应逐年递减
产品有望抢占市场空白
据广州中原研究发展部监测发现，近5年花都公开出让宅地面积呈现大幅下滑的趋势，花都16年甚至出现零土地出让。
在“面粉”不足的情况下，一手新批面积呈现逐季度下滑的趋势，大部分一手项目处于“尾货”阶段，仅广州万达城、雅居乐万科热橙等少数楼盘仍然有一定货量。
因此，目前花都的一手供应出现“稀缺”的情况。
广州中原研究发展部认为，在目前供应紧张的情况下，未来项目产品若能找准入市时机，有望能够抢占花都一手市场，填补市场的空白。
交通枢纽串联全区重要规划区
从目前花都区重点规划布局来看，地块位于空港区、花都区府商住区与广州北站商务区之间，并且通过地铁9号线将三大规划区串联，地块与区内三大规划区域可实现“无缝连接”。
广州中原研究发展部认为，随着空港经济区与广州北站商务区的建设投入，项目将成为三大规划区的上班族的置业优先选择对象。
此外，由于地铁通勤便利，广州中心区仍然为地块的辐射范围，未来中心区的员工将成为项目的目标客户。
花都湖地块引房企“抢食”
从10月底花都区凤凰路一期的土拍情况来看，各房企有意布局花都湖片区。
而经过17轮的竞价厮杀，越秀地产突围而出，斩获花都湖一期地块。从发展商的角度来看，凤凰路地块属于三大规划区的枢纽，位于花都中轴线，未来周边将有多个新型产业园的建设投入，有利于引导人口的流入，未来发展潜力大；
另一方面，花都湖按照“小街区、密路网”的概念进行规划，将有利于引入更多数量的房企对片区进行开发，有望在较短时间内达到预期发展目标。
广州中原研究发展部认为，由于花都近两年“面粉”供应不足，且花都湖片区的区位、规划优越。
不少房企愿意加紧对花都湖片区进行布局。因此，预计凤凰路二、三期地块同样会出现各路房企“抢食”的状况
地块居住部分前景分析
周边楼盘情况
项目周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对缺乏。优质的二手项目价格在1.7-2万元/㎡，一手项目均价在2.4-2.5万元/㎡ 。
广州中原研究发展部认为，按照目前起拍楼面价推算，未来建成产品盈利点基本在2.8万元/㎡以上。
但需要指出的是该价格包含商业、住宅两部分，假如算上商业部分建设、公共设施配建、运营等费用，实际成本将更高。
两宗地块住宅部分客户群分析
针对花都湖区未来发展布局，广州中原研究发展部认为地块日后产品客户群其分析如下图所示：
广州中原研究发展部认为，两宗居住地块靠近地铁9号线清㘵站，核心客户群为天河区、白云区的上班族，由于中心区价格过高且选择范围狭隘，从而转向外围交通方便的优质项目。
而随着未来高新产业园的建设投入，产业园内的高素质人才同样有望成为两宗项目的购买人群。
此外，项目地块位于花都湖规划区，临近花都湖公园、湖泊，周边景色宜人，未来花都本地的改善型买家同样是两宗项目地块的目标人群。
地块商业部分前景分析
根据出让文件显示，凤凰路二期商服地块将定向建设近8万㎡的五星级酒店。
另外，凤凰路三期商业商务地块将规划建设5.4万㎡的自持商业物业，并且不得建设住宅、公寓。
广州中原研究发展部认为，凤凰路二、三期地块各持有体量、规模较大的商服物业，未来如何定位、运营、盘活以及消化各自自持的商服物业，将大大地考验开发者的经济实力和运营能力。
周边酒店住宿价格情况
凤凰南路周边存在各种档次酒店布局，主要集中在空港经济区与花都区府板块，而品质星级酒店相对较少，只有广州花都皇冠假日酒店、华钜君悦酒店和广州昊银凯莱酒店三家五星级酒店。
由于皇冠假日酒店靠近白云机场，价格相对较贵，平日价格在800-900元/天左右；
而地块周边其它档次的酒店平日价格均在在250-450元/天的水平。
广州中原研究发展部认为，未来凤凰路二期地块酒店部分可以依托周边规划的商业配套、花都湖的景色和地铁9号线建成等优势，承接花都区府片区内的从商、从政人员、以及空港经济区、花都湖片区规划建设后涌入的商务人员，补充目前花都湖片区品质星级酒店的稀缺。
周边商铺、办公布局情况
目前凤凰路三期商服地块周边的办公项目多数布局在地铁9号线沿线和靠近空港经济区。而大型商业基本布局在花都区府板块。从目前的区位、交通情况和人流情况来看，本期地块会略逊色于其他周边商服项目。
因此，广州中原研究发展部认为，房企需要重视产品的定位和自身的运营情况，从而吸引使用方的进入。
另外，届时住宅项目入住、酒店项目建成和周边园区的运营后，预计未来花都湖片区可集聚大量人口，将会刺激整体商服部分需求。
SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对凤凰路二、三期地块的SWOT分析如下:
综上所述，本次出让的凤凰路二、三期地块周边生活配套、居住环境条件较佳；
未来地铁9号线的开通后，项目的出行、交通将会十分便利。此外，花都湖片区产业建设投入发展和受广州北站枢纽、空港经济区的辐射，将有利于引导人口流入花都湖片区，从而能够盘活两宗地块项目整体商业部分。
若土拍时出现多家房企争抢而进入竞配建环节时，房企实际拿房成本将进一步提高；
再加上商业部分的自持需要运营、建设、盘活成本和安置房的建设成本；此外，商业自持部分的投资回收期较长，因此房企的资金链、运营等情况存在不小的风险。
广州中原研究发展部2017-11-22 11:05:35
