提要
长租公寓报告中篇将为大家带来广州本地市场调研结果分析。
广州中原研究发展部主要针对目前市内具有一定规模、知名度的7个长租公寓品牌共计73家店铺（注：其中广佛交界项目，属佛山南海4家）进行数据统计；
实地调研其中20家，本篇将针对这一样本容量从运营方、租客、案例分享以及租金地图等多个维度进行剖析长租公寓市场。
——Part 1 运营主体研究分析——
运营主体
房企、互联网及代理行“三足鼎立”
从7家公寓供应方的情况来看，主要可归纳为房企、代理行、互联网资本、酒店管理机构4个运营主体。
其中房企代表为万科、龙湖，代理行为红璞，互联网企业则有YOU+、魔方，酒店机构管理为逗号、窝趣。
从分店数量来看，万科、魔方、红璞分布以22家、20家以及16家分列前三；
由此可见目前房企、代理行以及互联网资本的市场投入最为积极；
运营思路
房企前期投入大定位普遍较高
互联网企业风格各异
从4大运营主体旗下产品的调研结果来看，不用主体运营模式各异。
——房企——
万科、龙湖两家房企部分项目采取“高前期投入，面向优质需求”的模式，成本投入包括外立面装修、室内设计等。
并且强调“整体性”，即公寓通常为整栋商业楼、旧厂改造；
龙湖冠寓天河中成路店整体改造效果
此类房企改造的长租公寓项目一般单价会比较高；
与同区周边一般住宅楼相比，每月每平方租金高30-50%，主要针对市中心、商务区周边单身白领居住需求。
此外万科有部分公寓产品针对“居住夹心层”，该部分人群租金支付能力有限；
但无法接受市区“老破小”或城中村，对小区、物业管理有一定要求，愿意以时间换居住品质。
万科泊寓金沙洲万汇楼店 1250元/月针对居住夹心层
这一类产品多位于近郊，需要通过交通接驳抵达市中心，但胜在租金低且够提供公共娱乐、统一管理等服务。
——互联网资本——
开拓长租公寓市场较早的互联网资本企业则呈现出不同的运营特点。
以You+为代表的公寓主打长租、年轻人以及社交，该公寓一般租期在一年以上，对租客年龄要求严格；
此外该品牌在本次所有调研对象中，用于公共活动的区域（如咖啡厅、健身设施、简易媒体设施）面积较大，特性其“年轻人交友”特性。
You+内部情况 公共空间布置精美房间内部条件一般
而另一品牌“魔方公寓”一个月起租，强调旅馆式服务，而公共活动空间普遍较少，因此其更加针对短租以及商务客。
魔方黄沙店 主要针对周边批发市场商务客
——代理行——
代理行运营的长租公寓，则更加侧用于大户型分租以及中低端市场。
以红璞为例，其一方面吸收市面上3、4房大户型项目，将租赁市场上需求较少的大户型整租拆分为市场需求强劲的单间；
免除了租客面对大户型单位需要寻找“合租人”的成本和风险，亦改善了大户型的市场出租情况。
而另一方面该品牌针对中低端“城中村”租赁市场，投入一定资金对村屋楼栋进行翻新，再采用保安、门禁等封闭式管理，租金比周边散租城中村楼房高40-50%。
红璞人和店 通过城中村村屋翻新所设
由于管理、安全、居住环境优于一般村屋，对于毕业生、中低收入群体具有一定吸引力。
——酒店企业——
此外，以酒店企业铂涛集团旗下窝趣公寓以及如家集团旗下逗号公寓亦在广州“小试牛刀”。
两家公寓均为“一个月起租”，其中窝趣公寓偏向居住舒适度，定价比区域周边一般住宅高10-15%，针对白领、上班族；
而逗号公寓主要针对短期商务客、学生等群体，社区活动、娱乐设施相对缺乏但定价较低。
总括而言目前酒店企业运营的公寓项目更多类似长租型“快捷酒店”，其对于市场现有的运营模式处于模仿学习阶段。
区位布局
主干道沿线落子多
或位于商圈、产业园周围
从20家调研公寓情况来看，“近交通主干道”成为了85%（17家）公寓布点的共同特性。
这意味着租客能够通过主干道丰富的公交网络通达商务圈；
此外，针对长租公寓租赁主体（24-30岁青年）的工作、生活特性，有70%（14家）的被调研公寓周“近商圈生活区”，能够为其提供餐饮、娱乐以及购物需求，考虑青年群体多集中就业于产业创意园；
有65%（13家）位于产业园中或周边，上述3大特点为目前长租公寓布局的主要考虑因素。
此外值得留意的是主打商务客的“魔方公寓”部分分店剑走偏锋，其三元里店、黄沙店主要布局在大型批发城周围，主要供给批发市场商家接待客户，或是商务出差之用。
广州中原研究发展部认为虽然这一性质与“长租”有别，但由于市场上针对1-3个月短租市场的产品较少存在一定供应空白，因此这一部分公寓出租率普遍较高，其未来发展前景值得关注。
供应产品
20-30㎡成主流
主要以单间、loft为主
调研的20家公寓中由于部分公寓提供多种不同户型供选择，因此实际统计出现25种户型。
其中20-30㎡单间为长租公寓市场上的主流产品，由于该户型公寓价格、大小适中，适合单身、情侣居住；
此外部分品牌公寓采取大户型分租模式，租客单独占其中一个卧室，厨卫、客厅共享；
这一部分产品对部分希望居住在小区、希望有较大生活空间，有明火煮食要求的租客吸引力较强。
价格区间
普遍高于周边城中村1倍以上
普遍比周边住宅高50%
从长租公寓定价情况来看，其普遍高于周边城中村价格1倍以上，高于周边普通住宅50%左右；
可见，绝大部分长租公寓在市场上的“竞品”为普通住宅。
这一部分租客对居住品质有一定要求，有一定经济能力承受租金。
此外，现实情况中普通住宅提供的单间较少，主要供应2房或以上，虽然单价低但总租金或高于长租公寓。
因此单个租客承租普通住宅存在寻找合租分摊租金、分享私人住房空间等问题，而长租公寓租赁过程更加便捷、产品更加具有私密性，符合目前单身上班族的租房需求。
——Part 2 租客研究分析——
租客组成
主要服务于“过渡阶段”人群
针对20家调研公寓，广州中原研究发展部一共采访了28位公寓租客，其中年轻上班族占绝大部分，约占78%，此外部分一个月起租的公寓吸引了不少出差商务客；
在部分近郊产业园布局的长租公寓则吸收一部分企业承租，主要作为中高层员工周一至周四的宿舍。
就目前供求特点来看，毕业后至置业前的年轻上班族为长租公寓的主要客户。
虽然部分公寓未对租客年龄作出限制，但其单间、loft产品设计明显侧重单身人士或情侣；
此外绝大部分公寓为“商改住”项目，在户籍、教育资源共享等方面无对应政策保障。
故针对已婚已育家庭群体，目前市面上的长租公寓产品则未有覆盖。
因此广州中原研究发展部认为，长租公寓目前仍处于发展探索状态，其功能定位仍主要服务于“过渡阶段”人群。
要真正实现其“长租”目标体现“租售同权”，则有赖于近年出让地中“租赁住房用地”日后运作。
租客选择公寓的要素
除价格外注重居住品质
受访住客针对个人选择长租公寓时最关注的3个要素进行选择。
整体上占据前三的要素为价格、居住环境、交通及配套情况（并列）。
除价格作为考量的重要因素外，长租公寓租客普遍对居住环境有要求，难以接受城中村住房或合租城区旧房，愿意花费比一般住宅高的价格享受环境。
房租占租客收入比例
目前长租公寓房租占租客收入占比主要集中在20-30%左右，基本不超过收入40%以上；
广州中原研究发展部认为随着日后收入水平的提高，租客对于长租公寓租金承受能够将越来越强。
——Part 3 三个典型案例分享——
You+白云百信社区店
创意园区环境优，年轻租客偏好
1）区位条件及产品分析
作为互联网资本运作的代表，You+公寓百信店从2014年运营至今，为该运营主体在广州的“起步店”之一。
该公寓位于汇创意产业园内，虽然距离地铁站较远以及白云新市一带公交通勤效率较低，但依靠吸纳产业园、百信综合体企业员工，目前入住率在90%以上。
该公寓主打20-25平loft产品，租金在2300-2500元/月之间，折合92-96元/㎡·月；
不设管理费，但水电网费均需另外自费，该租金单价与周边住宅相比高50%左右；
但需要指出的是周边如汇侨新城一房一厅租金在2300-2500元/月左右；
主要原因为一般住宅面积较大，因此总租金基本持平，可见该公寓与普通住宅直接“抢客”。
2）四至情况
该公寓所在的汇创意产业园原本为聚集食品加工、鞋包厂的一处工业园。
2012年由承包公司整体拿下厂房20年经营权，You+公寓为其中一栋厂房，经过2年翻新（即2014年）重新投入使用。
园区内环境较好，与新市一带有待改善的环境形成鲜明对比；
该公寓客户主要针对园区内员工，根据广州中原发展部走访发现，目前该园区主要有电商、服装外贸、设计等小微企业布局，商铺出租情况理想。
此外该地距离百信广场综合体约300米，能够为租客提供完善的生活配套。
可见该公寓主要卖点为：整体租金与普通住宅持平、居住环境优、位于创业园内以及临近商圈。
3）租客采访
you+公寓百信社区店调研对象张先生（27岁，互联网企业设计师）曾经经历过入住长租公寓，然后搬出，再入住的经历。
根据他的分享，曾经一段时间认为公寓租金高，因此搬离选择普通住宅。
但由于平时对房地产了解比较少，对于普通住宅租赁流程并不清楚，还需要花费时间处理看房对比、砍价、找舍友等问题。
入住普通住宅后，档次较低的房屋出现下水道堵塞、“四害”隐患，给私人房东反应问题其处理比较消极，部分还需要自己出资维修。
后来重新选择长租公寓，虽然价格比一般住宅高，但一定程度上免去了部分烦恼。
此外，就其收入情况而言，长租公寓租金约占月收入20%左右，属于可承受范围内。
广州中原研究发展部认为，相比起私人房东，长租公寓在管理、运作上具有优势；
对于部分不熟悉租赁市场的外地客户而言，免除其看房、比对价格的流程具有一定吸引力。
此外，随着目前互联网等高新行业福利薪酬待遇提高，部分年轻租客对于租金的承受能力增强。
红璞公寓人和店
城中村翻新，租金比一般村屋高40%
1）区位条件及产品分析
该长租公寓为典型的村屋改造案例。
从区域位置来看，距离3号线人和站约600米，可通过地铁连南接天河CBD，北接新机场，理论上能够吸纳部分由于中心区租金价格上涨而外溢的租赁需求。
其主要产品为30㎡单间，租金为1100-1200元/月，折合36-40元/㎡·月，此外需缴纳120元/月的管理费，押一付一半年起签，承诺合约期间租金不变；
其周边城中村租金在15-28元/㎡·月之间，价格视乎采光、楼栋、朝向等因素而定，因此红璞公寓比周边未翻新村屋租金高40%；
而周边环境较佳的普通住宅租金价格在23-35元/㎡·月之间，由此可见该公寓租价仍略高于住宅。
但根据广州中原研究发展部走访发现，此处普通住宅一般供应70㎡以上两房，因此长租公寓产品更加吸引单身青年客户。
2）四至情况
从周边情况来看，该公寓北侧约600米处为一新建创意园，未来或将成为继3号线上班族外公寓的又一主要客户源。
此外，相比起周边普通村屋面临采光差、内街潮湿等问题，该栋公寓西南、西侧暂无遮挡，一定程度上有利于房间采光；
可见运营方在楼栋选择时进行过择优处理。
由此可见：价格低、统一管理、环境优于普通村屋、通勤效率高为该长租公寓主要卖点。
万科泊寓五羊邨店
统一承包回迁房提供多种产品
紧邻CBD客户群体广
万科泊寓五羊邨店近寺右新马路，距离地铁五羊邨站600米，距离珠江新城地铁站1.3公里。
其前身为东山月府项目回迁房，因为村民均有其他住房使该楼空余，万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房，租约15年。
该公寓提供多种产品，具体情况如表格所示：
作为临近CBD、多条地铁线布局，公交交通发达的市中心板块；
五羊邨一带租赁市场活跃，亦成为了各类租赁运营商的“必争之地”；
互联网资本You+公寓在距离万科泊寓200米处承租了属于东山街寺右股份合作经济联社的保信大厦（共32层），主推单间和loft产品，单价与万科泊寓相若。
此外还有不少小型二房东公司对诸如杨箕村回迁房等进行统一管理出租。
与珠江新城内的高端公寓相比，虽然从单价来看泊寓高于嘉裕礼顿阳光、铂林国际公寓等；
但由于泊寓提供产品多样，尤其以极小户型为主，因此能够照顾到夹心层、中高端等各类需求；
而珠江新城内的公寓普遍存在面积大、起租总价高以及管理费高等特点，因此相比之下长租公寓客户群更广。
普通住宅方面，五羊邨一带价格在60-90元/㎡·月，但根据走访发现，小区住宅一般供应65㎡以上两三房单位，因此实际总租金普遍在4000元/月以上。
相比之下长租公寓提供私密性高、总价低的单间，填补了市场空白，更加切合租客需求。
——Part 4 6大长租公寓热门区域地图——
天河区
黄埔区
海珠区
白云区
越秀区
番禺区
广州中原研究发展部2017-11-16 12:25:00
