提要
广州中原研究发展部监测，今年十一假期广州一手住宅开盘或加推延续五一假期的淡静。
虽开盘加推楼盘个数较今年五一假期增加，但推货量收紧了2成，维持在2090套的低位。对比去年同期，今年十一假期活跃度明显下降，整体推货量同比下跌65%。
而广州东部仍是今年十一假期的热点推货区域，增城、黄埔两区总推货量占全市的6成以上。
番禺、越秀、从化三区缺席楼市黄金周，白云、天河、花都三区也仅得一个楼盘开盘加推。
具体调研与分析详见正文。
十一一手楼市总结
根据广州中原研究发展部监测，2017年十一假期前后（9.28-10.3）：
广州11区总共有19个楼盘开盘加推，楼盘数比今年五一假期（15盘）有增，比去年十一假期（29盘）减少34%。
总推货量2090套，比今年五一假期（2673套）减少22%，比去年十一假期（5979套）大跌65%；
总成交货量872套；总成交量比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。
平均去化率42%；去化率比今年五一假期和去年十一假期均跌了24个百分点。
从供应区域看
增城黄埔占比64%
番禺越秀从化三区缺席
根据广州中原研究发展部监测，2017年十一假期（9.28-10.3），增城仍是市场推盘主力区域。
全市开盘加推19个盘，有6个在增城，占比32%；该区共有586套住宅推出，占全市的28%。实地蔷薇国际、融创御园、保利i立方等楼盘均有百余套住宅推出。
但推货量的属黄埔区，共有748套住宅推出，占全市的36%。
黄埔区今年十一假期推货量约为今年五一假期的两倍，主要是因为峰湖御境推出了两栋全新洋房，合计432套住宅，这也是今年十一假期推货量的楼盘。
以上两个广州东部区域推货量占了全市的64%。而去年十一假期大热的番禺区则意外零开盘，和越秀、从化区缺席十一楼市黄金周；
白云、天河、花都三区也仅得一个楼盘开盘加推。这主要是因为，近两年广州宅地出让集中在增城黄埔，今年十一假期这两区的住宅新货顺势集中推出。
从推盘时间看
提前漏夜开盘
楼市黄金周也放假
今年十一假期总共推的19个盘中，42%的盘集中在10月1号当天开盘加推，国庆中后期开盘加推的项目寥寥无几，超过半数的盘在9.28-9.30号期间漏夜开盘加推。
而且漏夜开盘加推的市场热度较国庆当天的高。
据广州中原研究发展部监测发现，今年十一假期夜晚开盘加推的项目中，有6成楼盘去化率超多50%；国庆当天开盘加推的项目中，仅有1/3的楼盘去化率超多50%。
对此现象，广州中原研究发展部解释：
一是因为今年中秋国庆节假日重叠，不少人选择在8天的国庆黄金周假期出游或返乡，对于部分买家或造成影响，开发商提前推货有利于减少黄金周出游对买家的影响。
二是因为担心“930”政策风口再生变数。去年国庆假期期间，热点城市相继发布楼市调控措施以稳定楼市。今年930前亦已有多个城市率先落地楼市调控措施，由此不少开发商担心今年国庆节市场再生变数，从而集中“抢跑”。
从产品看
换房成本提高
大面积户型增加
受3月调控政策影响，换房成本提高，加上二胎放开政策的影响，越来越多的购房者追求一步到位。今年十一假期，一手住宅市场延续了今年五一和去年十一的推货特点，以3、4房户型为主力。
但是，今年十一假期主推户型的面积较以往偏大，尤其是外围区域。以3房为例，以往五一、十一假期主推的3房面积会集中在85-95平，今年十一假期主推的3房面积则集中在100-130平之间，如花都区的时代康桥、增城区的融创御园、绿湖国际城、金时花园等，都是只有大3房可以选择。
另外，4房户型的比例也较以往五一、十一假期明显增加。如黄埔区的越秀保利爱特城、实地蔷薇国际，两个项目前期开盘加推均以2、3房户型为主，今年十一假期主推101-108平和114-117平的4房。
从成交情况看
花都白云南沙个盘热
荔湾因高首付去化率垫底
根据广州中原研究发展部监测，今年十一楼市的总体成交能力一般，平均去化率仅42%，远远逊色与今年五一、去年十一。
区域成交力较强的为花都、白云、南沙等只有一二个楼盘开盘推新的区域，区域去化率均在7成以上。
其中，花都区时代康桥推出140套住宅，去化率超9成。南沙区碧桂园云麓半山、保利星海小镇两个刚需楼盘也有7-8成的去化。
白云区实际开盘加推的只有保利华润紫云，该楼盘举行保利25周年纪念活动活动，买房赠送25年物业管理费，加之多间中介全城联动，使得其成为国庆当天市中心最热的楼盘之一，去化率约为8成。
而今年十一假期供应主力区增城、黄埔，区域去化率仅为33%、26%。
导致两区成交淡静的原因主要有两个：
一是区域推货量相对较大；
二是今年主推户型面积偏大，总价高，若如开发商要求一定的“起步首付”，对买家的资金实力要求高。
另外，荔湾区因首付要求比例较高，去化率垫底，仅为16%。要求高首付的还有海珠区，据广州中原研究发展部调研，区域广纸片区目前在售楼盘首付比例一般要求在5-7成，置业门槛明显提高。
虽然置业门槛提高，楼盘去化不及以往，但广州中原研究发展部调研发现，大部分开发商十一假期也并未表现出急于出货的状态，销售对客户的热情度也普遍降低，尤其是中心区域楼盘。
对此，有楼盘销售解释，是现时中心区楼盘新批预售货量基本控制在50套的水平，后续供货的速度比较缓慢，大部分楼盘下一期推货会集中在年底；
第二是高首付比例要求，将一部分购买力低的买家拒之门外，现时看房买房的一般都是购买力足够的实力买家，此部分客户置业意愿强烈，成交周期也相对较短，因此开发商的态度自然比以往强硬不少。
重点关注板块调研
【增城：朱村教育城】
国庆期间，增城区楼市热点主要集中在朱村教育城板块，荔城、石滩等板块仅个盘少量供应。相对去年十一朱村、荔城、石滩、新塘的“百花齐放”，区域市场热度有所下降。
据广州中原研究发展部调研，今年十一增城区楼盘优惠活动不多，所推的主力户型以大3房和4房为主，置业门槛较往年大幅提高，但国庆当天现场签约的实力买家也不少。
一是因为增城向来以天河区的外地刚需客群为主，而今年3月政策规定外地户籍增城从化限购一套，使得不少刚需买家直接放弃小户型住宅的上车选择，追求一步到位，以降低贷款记录对日后信贷的影响。
二是因为地铁21号线预计明年年底开通。有了地铁6号线二期和地铁13号线的楼市发展导向，很大一部分买家正是看中地铁开通带来的附加值，选择入市。如朱村教育城的广州中航城、融创御园、广铝荔富湖畔等项目，个别楼盘前期蓄客超200个。
【黄埔：中新知识城】
据广州中原研究发展部调研，黄埔区今年十一假期开发商推盘相对低调，外部广告牌明显减少，有些楼盘的活动力度也不高，但无论是集中开盘的楼盘，还是顺销的楼盘，国庆当天楼盘销售中心的人气还是不错。
出现此种现象，广州中原研究发展部认为：一是黄埔区大部分楼盘采用电商看房团带客、各类大小中介联动带客，带客限制条件较松，渠道较广。二是黄埔区市场需求依然旺盛。
十一假期期间，老黄埔、科学城板块均无新货入市；长岭居板块可售货量较以往大幅减少，板块热点楼盘万科山景城将于10月整个项目清盘，越秀保利爱特城将于四季度整个北区清盘。今年十一黄埔区的热点板块，反而是供应量尚算充足的中新知识城板块。该板块现时售价接近长岭居板块，首付要求基本是百万起步，但市场需求依然不少。
【白云：新市、同和】
根据广州中原研究发展部监控，白云区去年十一，因区域供应持续低位，缺席黄金周；今年五一，受两轮政策影响，新批货量较少，只有岭南新世界的新组团新世界·云逸亮相，推出50套住宅，但最终无开盘。
今年十一白云区楼市活跃度稍有回升，共有一个项目开盘加推、两个项目新品入市蓄客。
其中，保利华润紫云国庆推出全新楼栋50套特价优惠，98-103平复式四房产品比前期的平层产品尾货的性价比更高，加之大小中介的联动带客，成交顺畅。
区域另一复式产品项目佳兆业·天墅也备受关注。该项目地块为佳兆业2013年5月以18.6亿元拿下白云同宝路8号、10号地块，规划建设为7栋高层洋房和16栋别墅，整体容积率仅为2.2。
佳兆业·天墅于国庆当天开放全新97-98平复式四房样板间，高层可望白云山和南湖。销售表示，项目在国庆前已有数十个意向客户，客户表示如果售价合适机会入手，预计国庆假期后正式开盘推售。
【荔湾：广钢新城】
荔湾区广钢新城三个加推楼盘均在国庆前漏夜抢跑，但开盘表现与5月以来基本一样，销售热度和关注度比去年和今年年初明显降低。这主要是区域楼盘首付比例要求较高所致。
广州中原研究发展部调研发现，不少买家反映，目前广钢新城一般项目的“起步首付”在200-300万之间，这一价位能选择天河珠江新城、天河北等优质二手板块的项目，致使部分意向买家流失转移至二手。
另一方面，广钢新城以经济实力较强、改善型买家为主，有楼盘销售表示，国庆期间板块楼盘无太多优惠活动，很大一部分意向实力买家已选择在国庆前置业，今年国庆节这一特殊节点更多的是项目推介、宣传。
【佛山】
假期出游致佛山多盘延迟加推
但个盘成交理想
今年佛山楼市黄金周同样放假，推售节奏与广州类似，大多数楼盘提前开盘加推，或延迟至假期后正式开盘。
据广州中原研究发展部监测，佛山原计划有23个楼盘在十一假期开盘加推，但受假期出游影响，约7成楼盘延迟开盘，实际开盘的只有8个，且开盘加推的楼盘多集中在三水、禅城、南海、顺德等广佛交界片区。
虽今年十一假期佛山开盘加推个数少，但仍有个别楼盘成交理想。十一假期，佛山共推出1306套住宅，整体去化率接近7成。例如，顺德伦教碧桂园、三水城、鸿安御花园等楼盘，个盘推货量均在200套以上，首日去化率也都在8成以上。
后市预判
调控政策基调维持
刚需置业且行且珍惜
今年十一假期，广州一手市场供应大减，推货节奏受国庆出游影响，成交表现逊色。
对于后市走向，据广州中原研究发展部调研：
绝大多数开发商认为，现时中心区楼盘新批预售供应缓慢，在政策平稳期，一般会相隔两三个月拿一次预售证，且每次货量维持在50套的水平，库存销售压力不大，对后市仍然看好。外围区楼盘到访的意向实力买家足，开发商的态度强硬，优惠力度较以往降低了不少。
从购房者角度，虽现时大部分楼盘首付要求比例提高，且首套房贷利率上涨，但在房贷与房价的权衡下，只要资金实力支撑，大多买家的购房意愿仍然坚定。对于资金实力不足的刚需买家，则大多被首付门槛拒之门外，持续观望。
广州中原研究发展部认为，今年3月调控政策效果显著，国家统计局70城房价数据显示，自330政策后，广州一手住宅连续5个月收紧，8月环比涨幅跌至负值，为-0.7%。今年四季度再出类似大招的政策的可能性不大，但不排除一些小型规定、各类打补丁措施的继续出现，如国庆节前广州专门针对消费贷的发文。
另外，房贷利率方面，据融360数据显示，2017年8月，首套房贷平均利率创5.12%的高位。其中一线城市除上海为基准利率外，北京、深圳、广州的首套房平均贷款利率均突破5%。其中，广州2016年至2017年3月，首套房平均贷款利率维持在4.2%的低位水平，4-8月则呈逐月上调的趋势，8月首套房平均贷款利率达5.13%，预测后期还会继续提升，建议刚需买家置业且行且珍惜。
广州中原研究发展部
2017-10-09 11:11:11
