[摘要] 2008年1月，创辉地产中介公司突然关闭了广州300多家店面。
2008年1月，创辉地产中介公司突然关闭了广州300多家店面。
2008年：
巨头关铺，地产中介保本“过冬”
2008年的这一场教训，来得有些猝不及防。
在此之前，地产中介行业一直奔跑在高速快车道上，市场份额不断扩大，前景一片光明。
羊城晚报记者查阅到的资料显示，2001年，广州二手成交份额仅占整个楼市交易的6%，而到2007年，占了50%，一下子霸占了楼市成交的半壁江山。
可以说，在2007年之前，广州二手楼市处于高速发展之中，扩张、再扩张成为地产中介的主题。
大家飞速向前奔跑，只知道加速、再加速，谁跑得最快谁就能赢，全然不顾脚下。
正是如此，才会被一个绊脚石绊倒，摔得鼻青脸肿。
2007年，全球金融危机袭来，楼市景气指数直线下跌。
2007年11月，中天置业被爆账面亏空1.7亿元，向深圳楼市投下了“重磅炸弹”；2008年1月，创辉地产中介公司突然关闭了广州300多家地铺。
两大地产中介巨头的折戟，给整个房地产市场带来深深的震动。几乎所有城市，大部分大型中介都开始大面积关店，或纷纷采取减薪、裁员等来节约成本，保本“过冬”。
出来混，始终是要还的。2008年的这一场中介“地震”，对冒进者是一次重重的打击。当时并未大规模狂飙突进的广州中介，由于相对保守反而保全了实力。
2009年：
都说要“过冬”，谁料一夜便入夏
2008年中介行业的日子过得惨淡，对房地产市场未来走向的各种揣测接踵而至，业内主流观点认为，地产中介正经历低潮，漫漫“严冬”不知何时才能过去。
谁料到，2009年却是一个始料未及的丰收年！而且是大丰收！
在渤海证券工作的李小姐说起那个时候还记忆犹新。
2009年6月，股票市场形势一路走高，李小姐工作繁忙，常常加班到凌晨12点，所以决定在公司附近租套房子。这个时候，李小姐才注意到：怎么才一两个月的时间，一条几百米的小路上居然哗啦一声开了七八家中介？
中介的生意好到什么程度？
“2009年抢房子有多疯狂你简直没法想象，有的投资客买房子，看一眼就直接签约。”一位地产机构分析师，当时在地产中介任职研究部高级主任，他称之为“来势汹汹”的买房需求。
分析师告诉羊城晚报记者，当年2、3月份的时候，地产中介对这些零零星星着急买房的客人还没反应过来，但一到4月份，就全都明白过来了，原来，旺市真的来了！然后，大量“反价”现象出现，从4月份开始，地产中介又开始疯狂扩张、开店，如烧不尽的野草。
2011年年底-2012年：
调控持续，关铺裁员接踵而至
如果说2008年的调整是当头一棒的话，从2011年年底开始的，则是一出跌宕起伏的大戏，看的就是心跳。
“新国十条”、限购、限贷、二手房评估税等调控政策接二连三地砸向市场，一个接着一个。虽然市场还没有出现“中天事件”、“创辉事件”，但这一轮二手楼市调整之惨烈，其实超过了2008年，“关铺潮”、“裁员门”、“降价风”接踵而至。
家住祈福新邨的小燕告诉羊城晚报记者，祈福新邨对面有一条中介街，2011年潮的时候，中介地铺多达200家，而在2011年年底，一下子关闭了大约三分之二。
2011年年底，广州多家大型地产中介从年初的扩张口径，一致转口风为“收缩”。
以满堂红为例，该公司当年年初定的目标是要在广州开300家分行，到年中已经开了200多家，哪知二手楼市寒风袭来，部分业绩不好的分行只能淘汰，300家分行的目标只能搁浅。
这一年冬天似乎特别漫长，而除了挺过去，地产中介没有其他的出路。
2014年：
成交最惨淡，熬过去又是“春天”
2013年，楼市又开始狂飙突进。毫无例外，调控政策被倒逼出台，市场博弈又再上演，二手楼市进入有价无市的观望中。
似曾相识的“关铺潮”又再袭来。
然而，相对于2008年、2011年的行业大调整，这一次的地产中介关铺潮略有不同。
2014年的关铺潮，多发生在中小型地产中介身上。2014年年初，有“广州第四大房产中介公司”之称的裕丰地产，百余位中介代表集体辞职，数家门店陆续关闭。
关铺的直接原因是类似的，生意不好做了，唯有“执笠”（粤语，关门的意思）。
而这个时候，大型中介的日子却还过得不错。
以广州三大二手中介（合富置业、中原地产和满堂红）为例，经纪人开始“不务正业”，直接代理起一手楼盘，个别代理行的一手业务和二手业务的比例甚至达到了4∶1。正因如此，虽然二手楼市生意不好了，但是由于一手代理高、片区性联动售楼、房源丰富，所以，这些“游击队”开始潜伏在街道做起了“拦街仔”，顽强地奋斗在这一年的“冬天”里。
虽然从成交量上看，2014年的广州二手市场是最惨淡的。但这一年的“冬天”熬过去后，如这群顽强的“小强”所料，“春天”又不远了。
2016年：
的一个月，经纪提成17万元
“90后”的李辉（化名）常年带人看房，却只能“临渊羡房”，感谢2016年火爆的楼市，在2016年，李辉终于攒够了购房的首付，“的那一个月，我拿到了17万元的提成”。
李辉的案例并不是地产中介行业的普遍现象，却是2016年楼市急速升温的缩影。
在过去的这一年，广州二手房交易量不断走高，“李辉们”渐鼓的钱包深深刺激着购房者的神经，而满大街新开张的地铺，又一次似曾相识地回归我们的视野。
楼市有多火，数据说明了一切。
羊城晚报记者查阅2016年的成交数据，在最火爆的“金九”，广州二手房成交总量超过了1万套。有统计数据显示，当月广州每3成交一套二手房！真是画面感十足。
对想买房的人来说，2016年就是在和时间赛跑，因为你晚一天买房，价格就会刷新你的底线。马先生在当年9月，以8万元的单价买下珠江新城中海花城湾（楼盘资料） 一套两房单位，而他在3月份看房的时候，单价只是“5万元出头”。
而在这样亢奋氛围中奋斗着的地产中介经纪，也没少干一些助长楼市恐慌的事情：怂恿业主反价，说服买家接盘，在红火的生意中，也透支着这一行的诚信。
“行尊”口述
地产中介同样适合“丛林法则”
一手住宅市场中旺盛的人气，也有二手中介的功劳
“野火烧不尽，春风吹又生。”白居易的这句诗说的仿佛就是房地产中介的生存状态。每当市场下滑，大量中介公司或收缩战线，或暂时蛰伏；一到市场好转，它们又像冬眠期过后，纷纷卷土重来。
这大半年来，广州房地产中介行业究竟经历了什么？羊城晚报记者找来了在地产中介行业工作了十多年的“行尊”（粤语，行家的意思）——张清史，请他讲述近期的经历。
张清史曾经在多家大型中介公司工作，如今是广州房世家网络科技有限公司总经理，在天河有办公地点，在南沙等地有门店。
“从业人员数量只有峰时的七成”
对于这大半年的生存状况，张清史表示，幸亏市场的时候没有太快扩张，也没有在租金最贵的地方开门店，而选择了类似南沙等外围区域开店。“像金沙洲、增城、萝岗、南沙这些地方的铺租都不算贵，而且房源比较多，近期二手市场发展得比较快，在这些地方做中介还可以，所以我的日子目前还好吧。”
但张清史同时表示，很多中介同行并不像他这样幸运。
去年10月，《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》出台，规定房地产中介机构及房地产经纪人员的中介服务要实行明码标价、不得利用虚假信息等进行欺诈，不得捆绑、强迫其他服务和收费，但由于当时广州二手楼市总体太好了，对中介公司的影响并不大。
到了今年年初，不少中介公司加快了扩张的脚步。“2、3月份，大家都在拼命招人、开店扩张，谁想到3月份调控力度加大，扩张得越快的企业，可能倒得越快。从我了解到的很多同行的情况来看，短短几个月内，目前地产中介从业人员的数量可能只有今年峰时的七成。”
“几十个客都未必能达成一单成交”
今年3月，楼市调控加码，住宅限购年限从3年提高到5年，还有限价等政策，对整个房地产市场产生了巨大的影响。
“现在很少地产中介公司只做二手业务的，都是一手、二手，买卖、租赁业务一起做，去年年底一手市场还很不错，中介公司也能拿到不少。”张清史说，一手业务占地产中介公司总业务量不小的比例。
成也萧何败也萧何。去年一手市场曾经给地产中介带来多少甜头，如今可能就带来了多少苦果。
“限购、限价，对一手市场影响很大。而且房贷利率不断调整，让很多买家暂时打消了买房的念头。二手房买卖同样受到打击。一方面，买家减少了；另一方面，业主担心卖房后无法买到合适的新房子，连放盘量都大幅减少了。原本为了扩展业务而招来的大量人手，如今成了巨大的包袱。”
“现在生意难做了很多。以前打十几个电话就能转化为一个实客，现在打20多个电话都未必能有一单成交，这算的还都是已经打通了电话的。”张清史说。
“‘过江龙’也会影响‘本地姜’”
现在不少得到风投支持的新型中介公司也开始进入到广州地产行业，这对很多本土中介公司带来了巨大的影响。
“由于竞争者之间不断加码，为了网上一个竞价排名，我几千元、几千元地不断投入，曾经在短短时间内投入大约9万元，但成效一般。”张清史无奈地说，“我只想着靠口碑好好做生意，但是现在住宅限购，熟客能买房的不多，还要靠网络去拓展客户，甚至要跑到比较远的、不限购的珠三角城市去卖房，这些都需要通过网络拓客去实现。不过人家烧的是投资者的钱，我们烧的是自己的钱，真心觉得烧不起。”
“开店容易，关门不难”
虽然地产中介行业不易做，可每当市场稍微好转时，都会有大量中介公司迅速“复活”。对于地产中介公司的迅速起起伏伏，张清史认为原因很简单：“（地产中介行业）门槛太低呗。如果对门店的地点没有太高的要求，花十几万元就能开一家新店，这可能只是卖几套房子的中介费。而在市场好的时候，很多同行一家门店一个月能卖几十套房子。”
“而且，开地产中介门店的时间成本也不高。本来就是干这一行的，找家合适的门店比做其他行业的要容易得多。几个行家合伙，人手有了，装修也不用很复杂，换个招牌，找块大玻璃做水牌，摆几套桌椅，再申请条网线就能够开业了，可能不到一个月就能把门店开起来。”
“地产中介公司开店容易，关门也不难。这个行业的底薪很低，如果开不了单的话，经纪人根本很难生存下去，只能自己走人，中介公司很少因为关门裁员要赔偿高额遣散费的。”
“更何况，就算是买卖市场不好了，大家也能加大力度推租赁业务，只要一个月能开几十张租赁单，生意也就还能勉强做下去。”张清史说。
“大型中介是小老板的‘避风港’”
张清史表示，实际上，大型中介公司往往是小型中介公司的“避风港”。
“地产中介行业有时候是要靠人海战术的，对大型公司来说，十个经纪人能有两个人开单，一个月能有10万元左右的收入就能维持下去了。所以，每家门店还是要维持一定的员工数量。每到市场不景气的时候，大型中介公司都会有一大批做得不好的经纪人，因为开不到单而自行离职，留下大量的职位空间。”张清史介绍说，“这时候，那些自己已经无力再独立运营小中介的人就会转到大中介公司求职，而大中介公司也需要这些有经验、有能力的人加入以共渡难关。”
张清史说，这种共生关系让很多有能力当小老板的人能够在中介行业继续生存下来，共同度过行业的“寒冬”。中介市场看似混乱，同样有着内里的逻辑，既有弱肉强食的竞争，也有优势互补的共生。
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