提要
8月14日国规委公布了《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》（下简称《计划》），文件涉及未来5年住宅用地供应量、供应分布等计划；
其中“租赁住房用地供应”、“以交通环线区分供应”等概念成为其中的新亮点，本篇广州中原研究发展部将为大家带来解读。
亮点一
供地总量大增，高于以往计划标准
《计划》中提出今后五年全市普通商品住宅用地计划供应2375万㎡、租赁住房用地计划供应825万㎡；
这意味着未来5年，每年平均供应475万㎡普通商品住宅用地，按照2014-2016年平均每年实际供应290.4万㎡（仅统计公开招拍挂）的水平来看，将大幅提高64%。
以2017年情况为例，上半年广州公开招拍挂供应宅地123.6万㎡，此外还有多个三旧改造项目落地，假如全年按照475万㎡的标准来看，顺利推进将会成为近4年推地峰值。
而按照目前的供地计划来看，年平均475万㎡远高于7月公布的《2017年广州供地蓝皮书》的351.6万㎡以及2016年11月公布的《广州市2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划》中389万㎡商品住宅用地的标准。
广州中原研究发展部认为，供地量增加体现了3月新政后官方从各方面稳定楼市的应对措施，本次《计划》公布则有望从源头处为市场派定心丸。
亮点二
首提“租赁住房”用地供应
租售同权推进有序
“租赁住房”用地初次亮相
占比达25.8%
以往除普通商品住房以外，针对保障性住房官方主要提供安置房、人才公寓用地。
而本次《计划》中提出2017-2021年将推出825万㎡租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。
广州中原研究发展部认为，官方首次提出“租赁住房”用地供应的概念，将为“租售同权”的落实推进注入强心剂；
此外，《计划》中租赁住房用地将预计占总体供应的25.8%，但实际上普通住宅用地竞拍在增加竞配建、竞自持后产生的租赁住房面积将会进一步增加，
因此实际上租赁住房在未来新供应中占比将更加大，日后将会成为住房市场的重要组成部分。
“租售同权”推进有序
全方位“保驾护航”
广州中原研究发展部认为，从当前形势看，稳定房地产市场的个突破口并非讨论多时的房产税，而是“租购并举的住房制度”。
本次《计划》中提出供应租赁住房用地可视为继十大部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》后又一推进租赁市场发展的保证，预测后期更多相关政策会陆续发布。
租购同权后，房租会涨吗？
1、短期看，在细则还未出台前，市场仍处观望状态，根据广州中原研究发展部监控，当前住房租金水平平稳。
2、长期看，细则出台后，广州“租购同权”的政策得以保障和落实。
，随迁子女的教育问题得到解决，会吸引更多人才来广州安家落户，促进租赁需求增长；
第二，租房增加了入学价值，从经济学角度讲，这种价值一定会在房租中体现；
第三，随着政策鼓励企业开展租赁业务，未来租赁市场将越来越规范，企业租房所提供的房源，无论环境、配套，质量，装修等各方面，均会提升档次，从而增加租房的价值。
因此，长期看，“租购同权”将促使租赁市场进一步活跃及发展，未来房租将温和上涨。
亮点三
舒缓中心区压力
以交通环线区分供应，更加注重均衡
《计划》中提出了分区清晰的供地计划。
其中内环以内、老城区主要提供存量住宅用地，即以“三旧”改造用地为主；
而内环与外环之间则主要为普通商品住宅用地；
而备受关注的“租赁住房”用地将重点布局在外环与北二环-东二环-广明高速之间，即包含白云区中、北部，天河东、北部、萝岗、番禺北部等范围，《计划》中同时强调这一范围作为城市拓展的主要区域，未来将加大供应住宅用地。
广州中原研究发展部认为与以往供地计划只集中在供地面积、数量上不同，本次《计划》更加强调对于城市建设、规划、平衡人口流动等因素，预期未来城市人口分布将更加均匀。
其中外环与北二环-东二环-广明高速之间将会成为人口流入的重点范围，这对于未来的产业布局、商住圈形成趋势均有推动作用。
附表：各交通环线区间部分热门板块价格情况
亮点四
4条地铁站被“划重点”
增城、黄埔等5区未来人口流入或增加
《计划》中地铁9号线、14号线、21号线、4号线被“划重点”，上述线路形成的四个放射轴线两侧将布局普通商品住房、人才公寓，相应增加供应住宅用地。
预计未来增城、黄埔、南沙、花都及从化人口流入速度将提高。
从线路走势来看，9号线均位于花都区内，14号线与知识城支线贯穿白云、从化、黄埔，21号线连接黄埔、增城（永和、朱村、荔城）、4号线主要有利于南沙通往中心区。
在上述线路周边重点布局住宅一方面有利于城市人口疏散，另一方面有利于对城市新片区的开拓。
目前如南沙、黄埔、增城为广州招商引资、公共资源投入重点区，人口流入以及通过人才公寓的形式招揽劳动人口，有望为新区带来优质劳动力；
而对于花都、从化等发展优势相对较弱的区域，人口流入有望改善其“居住属性”，为日后带动周边商业、配套发展带来动力。
广州中原研究发展部2017-08-17 02:28:00
