[摘要] 近期，广州楼市出现一种比较特别的物业，它们是商业用房改造出来的公寓产品，产品设计新颖，直接击中想住中心区、又拿不出太多资金的买家痛点，受到不少街坊客及年轻人的追捧。
近期，广州楼市出现一种比较特别的物业，它们是商业用房改造出来的公寓产品，产品设计新颖，直接击中想住中心区、又拿不出太多资金的买家痛点，受到不少街坊客及年轻人的追捧。
有业内人士表示，“3·30”新政规定，广州的一手商用物业只能卖给法人而不能卖给个人，令不少公寓、商铺销售立即“死火”。7月份，政府出台允许商业用房改为租赁住房新政，又让商用物业看到了希望，并掀起旧商业物业改造公寓产品的推售热潮。
多区冒出靓地小公寓
近日，记者不断接到地产经纪电话，称“二三十万元就可以在市中心置业”；又或者是“市中心地铁站上盖物业，只要2.6万元/平方米就能买到”。这些经纪，几乎清一色来自中介地铺，他们多数对所售产品不太了解，只负责拉客到楼盘现场，如果有成交就有提成。
根据他们的推介，记者近期走访了几个他们口中的“超级笋盘”，发现都是旧楼改造成的公寓产品。
这些公寓，多为楼盘商业裙楼，又或者是一栋楼宇特定的几个楼层。在海珠区怡安路怡安花园，其第二层裙楼被包装成“幸福里”，正在对外销售。
裙楼首层是餐厅、药房、茶室、美容院……据了解，第二层整层被分割成58套40-70多平方米公寓，有的单位东向望马路，有的西向望园景，全部带基本装修发售，售价主要集中在2.6万-3万元/平方米之间。
该批公寓都有阳台，装修风格稍微带点艺术气息。销售人员说，以后物业可交给酒店公司代管，它们会将这里统一做成民宿出租。
在荔湾区文昌路，骏业阁的商业裙楼也被包装成“斜阳里星阁”公寓销售，不少地产经纪打电话推销：“这是可以让你致富的房子，市中心、地铁物业、首付一二十万元就可到手。”据了解，这批公寓的面积较小，18-20多平方米，由于面积小，因此单价相对较高，要3万多元/平方米。
同样，在越秀区西门口地铁站旁，也有一个叫“星作”的公寓在推售。可售单位不在裙楼，而是在第5-7层，共有100多套，单位面积30-50多平方米，售价也是2.6万-3万元/平方米之间。
全新产品？实为二手改造物业
看过几个公寓后，可以发现其中一些套路：它们通常都被一个大商家拿下，然后分割，可以单独拿证；营销手法是将产品重新装修，并设几间光鲜亮丽的样板房吸引街坊们关注，然后起一个名作为项目包装再统一推出市场，而比较大型的房地产中介公司，就成为他们的核心推销人员。
经过个性化装修的样板房，在采光、通风、室内布置等方面都让人觉得不错。虽然，这些公寓都是全新改造，但本质上是属于二手房。
据了解，目前这些公寓的产权，基本都在一个大商家名下，买家购买后过户，属二手交易。不过，这些商家为了顺利出货，都把它们称作“二手物业一手交易”，即买家支付的契税是按一手物业交易标准收取，交总价的3%即可。
同时，这些物业的楼龄已比较长，大多在上个世纪90年代末建成，目前的使用年限多不足20年。
总价低还可分期付款，大受街坊欢迎
在这些项目的售楼现场，一般会有销控公示，上面显示的销情都不差。近日记者到“星作”踩盘（相关报道详见《羊城晚报》7月28日B1版），只见售楼部就像是菜市场一样热闹，很多街坊都表现出强烈的购房欲望。
“比同地段住宅价格便宜一半甚至更多，又是小户型，总价不高，这是热卖很重要的原因之一。”分析师表示，这些公寓多数都位于中心区热门地段，具有很成熟的生活配套和便利的出行条件，一套几十万元至一百万元出头的单位，买下就有产权，可以迎合一些想在中心区置业但经济实力不强的买家需求。“大商家充分利用市民逐利和从众心理，再辅以商改住政策利好吹风，很多人都会忍不住出手。”
此外，因为商用公寓的首付起码要五成，一些商家为了促进成交，也为买家提供了灵活的付款方式。如“幸福里”，假设房子的总价是100万元，那么买家的首付要交六成即60万元。如果觉得有压力，可以申请先交首付的其中六成36万元给商家，其余四成24万元可申请一年免息分期支付；如果买家觉得首付还是有压力，那36万元还可申请20万元信用贷款（做多贷3年），即支付的首期只要16万元。当然，首付轻松了，但贷款额就会变高，月供要过万元。
负责销售的经纪说，这些公寓很好卖，很多都是街坊客，一来老人家想换套有电梯的房子自住，二来老城区生活确实方便，而且总价不高。年轻人买来上车的也有不少，也有一些买家是出于理财目的，希望日后会有稳定的租金。
新政受惠重出江湖，买家入货需谨慎
这种由商用物业改造而成的公寓产品，认真点说，它们其实也不是新鲜事物，早在2011年-2013年期间，市场上就出现过不少同类物业。比如海珠区晓港湾的创富商务公馆，就是由一个大投资者买下，然后设计成小公寓推出市场，2013年年底开售，带装修1.7万-2.8万元/平方米，开盘当天就卖掉一半。
“把商业裙楼改成公寓出售而非出租，这种现象在广州很常见，它对盘活市中心闲置商用物业有很大的促进作用，也能为市中心增加小单位放租盘源。”业内表示。
目前国家正在大力发展租赁市场，为何这些商家会选择将物业出售？肖文晓认为，商人都有追逐利润的目的，卖房比经营租赁住房更能快速回笼资金，另外，租房的 比较低，所以他们宁可选择将物业快速出售、快速收金。
眼下此轮二手“新公寓”推售潮，也不是无风起浪，最关键的刺激点是7月17日广州市政府在官网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，允许将商业用房按规定改造成租赁住房，并规定调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。加上二手公寓可以自由买卖，因此便成为改装公寓利好，于是商家们趁机加大推售力度圈客。
代理“幸福里”的裕丰地产经纪游说看楼者说，这里的公寓以后也可以卖给个人，而且以后的水电费也可以按民用标准收取，大家要买就趁早。
对于以上说法，肖文晓表示，买家一定要谨慎对待。“商业裙楼改造成小公寓出售，关键是在于其改造是否合法，包括能否通过消防、水电验收等。市民在做此类投资时一定要注意查验开发商的相关文件资料，不要偏听销售人员的一面之词，注意防范风险。”
“另外，部分公寓假借‘商改住’名义进行宣传，有鱼目混珠之嫌。按照广东省及广州市的相关规定，商业物业改造成租赁住房之后，只能用于出租，不能用于出售，目前广州尚未有实操案例披露。相关细则未出台之前，买家一定要谨慎。”
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