[摘要] 数据中心监控数据显示,7月广州全市二手住宅签约6811套,环比6月的7154套下跌4.79%;成交均价21722元/平方米,环比6月的20513元/平方米上涨5.89%。分析认为,由于一手楼“限价”、“限签”未放开,7月份二手楼成交量明显超过一手楼。同时,网签数据显示二手房价格继续小幅上涨,也比较接近真实的市场状况。
数据中心监控数据显示,7月广州全市二手住宅签约6811套,环比6月的7154套下跌4.79%;成交均价21722元/平方米,环比6月的20513元/平方米上涨5.89%。分析认为,由于一手楼“限价”、“限签”未放开,7月份二手楼成交量明显超过一手楼。同时,网签数据显示二手房价格继续小幅上涨,也比较接近真实的市场状况。
按区域看,7月外围五区共计成交3084套,中心六区则成交1347套。其中,卖的的是增城,共成交1388套,排名第二的黄埔成交1026套,其余区域的成交量都没有超过千套,成交量的越秀仅成交11套。
多区成交环比降幅超10% 萝岗荔湾成交活跃
广州中原地产研究发展部认为,从2013-2016年广州二手住宅成交量来看,无论是政策宽松期或政策收紧期,7月成交量环比6月均有所提升,但是今年例外。2017年7月二手成交量环比不升反降,且大幅下降。广州中原研究发展部分析认为,2017年7月新政调控效力持续,总的来看,买家入市意愿仍较低,因此7月二手成交量延续4、5、6月的下滑趋势,环比大幅下降,由此可见3月新政调控对广州楼市的影响力度之大。
数据显示,7月大部分区域成交量环比下降幅度在10%以上,其中以番禺环比下降幅度,环比下降20.24%。但是萝岗本月共成交148宗,环比提升17.46%,占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%,由此可见今年来萝岗二手成交量稳步提升。
分析认为,萝岗二手成交占比稳步提升的主要原因有两方面,一方面是不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场,如万科东荟城、雅居乐富春山居等,二手盘源增加;另一方面是,自今年年初起,一手住宅库存持续紧缺,致使不少购买一手房客户转移至购买二手房。
另外,7月荔湾康王路板块二手房成交活跃,其中板块内成交较为活跃的楼盘主要有恒宝华庭、宝华路散盘等,成交均价分别为45371元/平方米、29390元/平方米。分析认为,7月康王路板块的看房客较5、6月份有所增加,主要原因为7月初万科以551亿元收购主要位于荔湾、越秀的广信资产包,不少买家看好荔湾、越秀市场,加上板块内的改善置换买家观望一段时间后,见价格并未下跌,现改善客户开始陆续入市,致使本月二手成交活跃。
银行对商贷有所收紧
公积金贷款仍是买家
根据中原地产数据分析,在7月份购房付款方式占比中,一次性付款比重轻微下降,7月比重为18.9%,6月为21.1%。而组合贷款宗数方面,7月比重为16.3%,6月为15.1%。公积金方面,本月比重为8.1%,上月则为7.3%。商业贷款宗数虽略有下滑,但仍是付款方式中的大头,本月比重为54.1%,上月为52.1%。
中原地产黄少梅分析,如果可以选择,买家大多会选择公积金贷款。同时,最近银行方面对商贷有所收紧,也是本月商贷总数下降的主要原因。
但仅越秀有少量“租购同权”情况问询
为活跃广州租赁市场,2017年7月17日,政府出台“租购同权”相关政策。“租购同权”政策出台至今已将近半个月,但据广州中原研究发展部调研了解,大部分区域,如花都、荔湾、白云、番禺等区域,因学区住房优势一般,暂时并无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜;海珠、天河虽有部分板块学区住房优势相对较为明显的,如天河北板块等,但同样暂无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜。目前,仅越秀区的东风东板块,因名校聚集,学校资源丰富,因此有少量租户、业主询问“租购同权”的情况,但因“租购同权”政策相关细节并未落实,加上限制条件较多,因此暂时无租户受“租购同权”新政租房让其子女就近读书,也无业主因“租购同权”政策提升租金的现象。
7月经中原成交的二手住宅租赁宗数环比回升7.3%,继上月下跌后,重新上升。而7月二手住宅租金为49.6元/平方米/月, 6月二手住宅租金则为47.3元/平方米/月。其中,荔湾区在二手租金均价上升幅度较高,均价为54.9元/平方米/月,而6月均价则为48.5元/平方米/月。除此以外,越秀区成为7月中心六区实时热门门的租赁区域,宗数方面,单越秀一个区已占全市的24.2%。
中原地产芳兴路分行高级营业经理曹杰文表示, 7月租购同权政策出台后,虽尚未有具体细则出台,但业主认为是对租赁市场利好的信号,因此业主心态强硬,底气更足,不愿意议价。目前,租客多为在附近上班、做生意的人士,也有不少在珠江新城工作的白领人士在此租房。
买家仍在观望业主看涨信心不足
8月成交或将进一步下调
自调控政策出台以来,穗二手成交量已连续4月下滑,而二手价格亦越趋平稳。从买家层面来看,7月虽有部分板块因区位优势凸显,部分改善置业买家开始陆续入市,但从市场整体来看,买家观望情绪仍在,如天河区东圃板块等。
从业主层面来看,现虽无出现反价现象,也没有业主降价现象,但是已有小部分业主因之前放盘价远高于市场价,见放盘几个月仍未出售,现因急需换房或出售套现,因此适当下调报价至市场价,以加快出售。近期中原业主报价指数亦围绕50%上下波动,可见业主看涨价格信心已明显不足。在此大环境下,广州中原研究发展部预测,8月成交量或将进一步微幅下降,而价格变得更趋平稳。
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