前言
7月南沙将有6宗用地出让，广州中原研究发展部为将通过近年南沙土地出让情况、一手供销情况实地调研、未来研判等角度为大家解读南沙。
本篇将为大家介绍位于蕉门河-金洲板块的两宗待出让地块（2017NJY-4、2017NJY-7），接下看且看详细分析。
板块介绍
“蕉门河-金洲板块”从整体上来是南沙传统“区中心”，是整个区域运作的“大脑”。
从局部来看，蕉门河中心区主要负责政商务规划、企业总部进驻等功能。
目前自贸区给予其定位为“境外投资综合服务区”，规划重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，聚集中小企业总部。
而金洲由于生活配套发展成熟以及地处地铁沿线等优势，加上大盘、优质开发商项目多年布局，因此居住氛围浓，目前为区内优质住宅板块。
从板块一手供求情况来看，2016年至2017年上半年蕉门河板块供应34.3万㎡，成交32.1万㎡，基本保持供求平衡；
而金洲板块供应40万㎡，成交90.7万㎡，市场需求缺口明显，由此可见蕉门河-金洲板块市场热度颇高。
体育馆北侧2017NJY-4地块
出让条件严格，周边热点规划多
1）地块基本信息
该地块位于蕉门河板块，紧邻南沙体育馆，总占地面积8.7万㎡，总起拍价16.8亿。
涵盖居住、商服用途，其中要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持，还需按照官方要求配建1.5万㎡地下空间；
此外该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划，在设计、建筑布局上条件亦比较严格。
2017NJY-4地块情况（局部）
近年蕉门河板块出让用地比较具有参考价值的为2016年11月保利夺得的蕉门岛北侧7、8号两宗地块，其中7号地块出让楼面价为15811元/㎡，为目前南沙出让地单价标杆。
由于近年蕉门河中心区招商引资情况乐观，基建配套投入大；而土地出让方面又以出让商服用地为主，少商住用地（尤其是规划重点投入的中、南部区域）。
因此，一方面该片区未来发展潜力大，另一方面商住用地供地量少，因此受到众多开发商青睐。
2）地块四至及现状
根据广州中原研究发展部实地调研发现，该地块内部目前由草地、河塘组成，周边有山林、体育馆、河畔等景观，居住环境较优。
根据规划文件显示，该宗地块可分为5部分组成，其中商服用地位于东、南端，商住用地位于西、北端。
从目前情况来看，未来居住用地可周边视野开豁，部分南向高层单位甚至可远观河景。
3）地块配套情况
从地块目前周边情况来看，地块东南侧紧贴南沙体育馆，南侧为蕉港路及河堤、东侧500米为金茂湾综合项目，目前金茂湾商业街已部分开业；地块西侧目前为农田、村落。
该地块地处蕉门河中心区以南河边，周边有体育中心、公园等规划，景观、自然环境条件极佳；
交通方面，离地铁4号线站点比较远，目前周边有公交站布局，但线路较少；而公路交通则相对比较发达，该地块距离京珠高速入口约500米。
配套方面离目前金洲商圈约2.5公里，离万达约1.5公里，徒步来往比较远，需待未来金茂综合项目发展成熟，则可共享商业配套。
4）周边楼盘情况
目前地块周边一手项目价格在2.2-2.5万/㎡之间，作为南沙未来政商务重心的“蕉门河中心区”，加上自然环境条件佳，因此目前楼盘定价属区内中高水平；二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。
五.地块市场价值分析
1）依山傍水居住条件优越
广州中原研究发展部认为，对于地块本身而言其中一个卖点为居住环境优越，为该板块为数不多的临江项目，对于看重生活环境的买家而言具有一定吸引力；
而根据出让地文件显示，未来地块北侧与人造沙滩、极限公园隔河相望，地块西侧为连片湿地体育公园，因此地块对于打造定位高端的项目具有环境资源条件。
2）重大规划、项目“扎堆”地块周边
除蕉门河中心区整体规划以外，地块本身属于体育中心“一心、一环、两轴、三区”规划中的“乐活创智港”主体组成部分。
位于“优质生活轴”范围内，除居住规划以外，周边未来将建造会展综合体、少年宫、生态公园等。
而地块东侧为金茂湾综合项目，涉及中小企业总部、商业体等；
地块南侧为明珠湾起步区，已引入中交、南沙城投负责基础设施建设，目前招商引资等工作亦在密锣紧鼓进行；
同时与该地块隔江相对的片区今年4月规划为 “街坊中心”，即灵山岛居住、商业中心，预期未来将能引导、聚集人口。
由此可见地块以及周边地区规划利好众多，未来发展空间大。
六.地块客户群分析
针对蕉门河未来发展布局，广州中原研究发展部认为地块日后产品能吸引自住、投资两类人群，其分析如下图所示：
广州中原研究发展部认为地块居住部分未来主要针对未来蕉门河中心区政商务中高端劳动人才以及有自驾车工作地点在市区的广州客。
但考虑到土地成本影响下未来定价、产品定位等因素，市区客容易被黄埔（萝岗）、增城等区域吸纳；
因此预期未来主要买家为南沙区内上班族。
七.地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对体育馆北侧2017NJY-4号地块的SWOT分析如下:
广州中原研究发展部认为，该宗地块居住环境优越，未来商业配套充足，预期蕉门河中心区发展利好将有利于为地块未来产品带来客户群；
从另一方面则说明地块未来发展前景与规划利好、基建等密切相关，未来市场热度将取决于区域发展情况，这对于地块未来运营、销售而言既是机遇亦是挑战。
此外，地块出让条件较多，其中包括了企业引进、项目部分自持、配建地下空间等条件，对于房企综合运营、资金承受能力等方面要求较高。
坦头村2017NJY-7地块
近金洲商圈，周边大盘林立
1）地块基本信息
该地块位于南沙传统楼市板块“金洲”，其占地面积4.67万㎡，计容建面为13.38万㎡。
与去年11月以楼面价11772元/㎡出让的坦头2016NJY-4地块相距约800米。
2017NJY-7地块情况（局部）
2）地块四至及现状
根据广州中原研究发展部实地调研发现，地块现状为草地，内部有一定起伏，据了解地块北侧原来为一鱼塘，目前已基本填平，多台挖掘机正对现场进行平整工作。
地块南端靠近一小山坡，地块西侧可看到周边布局的电厂及烟囱，景观条件受一定影响。
3）地块配套情况
从地块外部情况来看，地块东侧与碧桂园天玺湾隔路相对，地块西、南侧为山体，景观环境优越；
地块北侧靠近主干道环市大道北，需要指出的是环市大道北与虎门渡轮码头相连接，因此多大货车来往，造成一定噪音、烟尘污染。
从板块角度来看，地块所在为南沙“老城区”金洲，生活氛围浓厚、居住环境较好，金洲商圈距离其约1公里；
地块周边主要为大型楼盘、山体等，环境较佳；但地块离地铁较远，需要接驳公交，因此通勤效率一般。
4）周边楼盘情况
由于生活配套完善、周边自然环境较佳，因此金洲板块目前一手项目价格在1.8-2.3万元/㎡，由于部分项目为毛坯，部分带装修，加上开发商品牌等因素影响，因此价格差距较大；
而优质二手价格在1.4-1.6万元/㎡之间。
根据广州中原研究发展部走访发现，该片区楼盘比金洲地铁站周边楼盘均价低2-3千元/㎡。
但地铁未能“一步到位”，而曾经出现在规划中的“地铁15号线”仍未有落实文件，因此对于强调地铁出行的买家而言，便利度不高。
五.地块市场价值分析
1）周边大型社区楼盘林立，
生活配套完善环境优
金洲板块2010年至今一直为商住用地出让重点板块，碧桂园、万科、时代、越秀等房企已通过各种方式落子，部分楼盘成熟大社区已成型，目前已形成一定的生活氛围，预期未来随着楼盘交楼入住，将会形成更大规模的生活区，各种配套将更加完善。
此外，地块西南侧为小山坡，距离蝴蝶洲公园、黄山鲁森林公园入口约1.5公里，居住环境好未来客户群体广。
2）临近蕉门河中心区，
承接未来政商务客户群
地块所处位置与蕉门河中心区约5公里，公交、自驾车出行均十分便利，对于日后在蕉门河中心区工作的员工而言，由于生活配套完善度高，金洲将会是其置业的优选板块。
六.地块客户群分析
针对金洲未来发展布局，广州中原研究发展部认为地块日后产品客户群其分析如下图所示：
广州中原研究发展部认为地块核心客户群为自贸区工作人员，看中金洲板块成熟的生活、教育配套；
另外由于其可通过公交接驳地铁，因此对于部分经济承受能力相对低，或者愿意“以时间换空间”的市区上班族而言，亦具有一定吸引力。
此外，由于地块环境优越，有望吸引改善型买家关注，此外对于部分需经常来往莞深的买家而言，亦具有吸引力。
七.地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对坦头村2017NJY-7号地块的SWOT分析如下:
广州中原研究发展部认为，该宗地块主要优势为地处传统居住区，能通过成熟配套吸引买家，此外山林景观较优，未来主要承接蕉门河中心区居住需求；
但需要指出的是金洲板块近年多优质房企落子、同时楼龄较短的优质二手项目亦比较多，相比之下地块位置相对堕角，离金洲地铁站距离较远，面临的同质竞争大。
广州中原研究发展部2017-07-20 09:44:03
