提要
7月南沙将有6宗商住商服用地进行公开出让，成为本月供地“主角”，广州中原研究发展部将通过系列专题的形式为大家送上南沙踩地系列报告。
系列策划囊括南沙近年经济发展、规划利好、土地、一手市场表现，6宗出让地踩地分析以及该区规划利好方面的解读。
开篇首先回顾近年南沙发展、规划利好以及土地、一手市场表现。
南沙发展概况
近十年南沙GDP、人口变化情况
在自贸区、广州副中心等光环的“加持下”，近年南沙发展步伐加快。
为了对南沙近10年发展有更加直观的理解，广州中原研究发展部对该区GDP、人口数据进行收集，情况如图表所示：
根据官方数据显示，南沙2006年GDP为209亿，2016年为1279亿，对比2006年上涨5.1倍，而对比全市情况，近10年广州整体GDP增幅为2.2倍，由此说明南沙经济发展速度远高于全市水平。
人口流入方面，2006年南沙人口约23万，截至2016年底该区人口接近79万，十年间增加2.4倍，而该区一手楼价从2006年的2964元/㎡上涨至2016年12531元/㎡，同比上涨3.2倍。
广州中原研究发展部认为，从上述数据足以反映：
1.南沙经济运行富有活力；2.南沙人口呈现流入趋势；3.南沙楼市价值逐渐得到体现。
从数据中可预判未来一段时间南沙楼市需求将持续增加、整体市场健康。
规划利好
2008年至今南沙重大规划利好回顾
南沙于2005年建区，2007年地铁4号线（万胜围-金洲）通车。
而各方资源重点投入则从2008年开始，当时官方设立管理委员会负责处理南沙招商引资、规划投入等工作；
2009-2010年南沙主要围绕工业、港口发展经济；
2011年南沙开始筹备申请成为新区，2012年南沙被国务院批准成为6个新区之一。
2013年南沙基建规划迎来利好，拟建多条铁路、地铁、城轨；
2014年南沙与自贸区概念产生联系，并于年底获批成立；
2015年自贸区正式挂牌；2016年南沙升格为广州城市副中心，同时轨道建设迎来利好，官方将加快建设南沙与天河等中心区联系的地铁线；
2017年3月贯穿南沙的18、22号线获批，未来将实现半来往市中心。
宏观政策
“一带一路”“粤港澳大湾区”
与南沙未来发展关系密切
从宏观政策的角度看目前国家大力推动的“一带一路”战略以及“粤港澳大湾区”建设对于南沙未来发展关系密切。
从大湾区格局来看，南沙地理位置“得天独厚”，陆路上与中山、东莞等紧密联系，规划中的中南虎城际、肇顺南城际将加强南沙与粤港澳大湾区的西端（肇庆）与东段（东莞）的通勤效率；
水路南沙客运港为通往深圳、珠海、港澳的重要交通枢纽。
此外，庆盛枢纽早前已写入广州基础设施发展“十三五规划”，其功能为衔接广深港高铁、地铁4号线，未来将研究衔接穗莞深城际琶洲支线等，预计2020年前完成建设。
广州中原研究发展部认为未来南沙“大湾区交通枢纽”属性将会得到体现，由此带动的资金流、人口将有效刺激区域发展。
土地出让回顾
从土地出让历史看南沙规划布局
回顾2010年至今年南沙公开出让商住商服用地情况，历年供地重点区域均离不开蕉门河-金洲板块，该板块目前被定位为南沙的政商务中心。
其中蕉门河中心区近年众多总部落户，发展前景乐观；
2012、2015年地块出让多集中在南沙湾,该板块背山面海，自然环境条件优越加上未来4号线南延段布局，其居住价值近年得到体现，而规划方面，该板块定位为“粤港澳科技创新合作区”。
灵山岛尖主要集中在2014、2015年出让，在自贸区规划中灵山岛尖属于明珠湾起步区，该区主要定向出让土地予中交、南沙城投，通过企业+政府的模式共建明珠湾起步区，该板块功能定位为金融商务发展试验区；值得一提的是本月灵山岛尖2宗商服用地待出让，同样带有定向企业引进条件。
此外，黄阁、万顷沙等板块亦有部分用地出让，其中本月即将出让两宗黄阁板块商住地，该板块连续2年保持用地供应，预期未来黄阁板块居住氛围将变浓。
2010年至今房企布局情况
回顾近年房企拿地情况，广州中原研究发展部发现2010年该区便吸引了万科、越秀、时代等实力房企；2011-2013碧桂园、保利相继落子；
而2014-2016优质房企 “扎堆”入驻，既有中交、万达等大型企业，亦有香江、方圆等“本地中坚”；
从分布地图情况来看，目前在广州市场上活跃度较高的房企，基本已在南沙落子。
2010-2016年南沙用地成交情况
根据广州中原研究发展部监控发现，2010-2016年南沙用地成交面积受供应量影响出现一定的起伏，其中2011、2013、2015为成交量较大的年份。
值得一提的是南沙从2011年起开始进行商服地与定向引资结合，当年出让的1宗商服用地定向予以珠江船务集团。
而出让高峰2013年共计出让8宗，共40.6万㎡商服用地，全部服务定向引资；
而近年出让次高峰2015年，商服用地同样全部为定向引资，由此可见南沙出让商服用地与招商引资结合成为“惯例”。
从成交金额的情况来看， 2013年至2016年南沙出让金维持在每年50-65亿的范围，其中2016年商住用地出让金达50亿，为2010年至今商住地出让金峰值，由此说明区域市场价值、未来发展前景得到房企认可。
此外值得一提的是2016年土拍中全市仅南沙区将“竞配建”面积作为人才公寓之用（其余区域多作为拆迁安置房）；
按照广州中原研究发展部统计显示，2016年土拍为南沙提供了17万㎡人才公寓配建计容，预计可建2-3千套单位，未来“安居乐业”将成为其吸引中高端人才流入的重要筹码。
一手市场量价走势
从市场走势的情况来看，南沙基本与广州整体市场的变动相符。
其中2015年南沙楼市迎来重大利好——自贸区挂牌，加上楼市经历2014年后回暖，南沙2015年成交量同比上涨98%；
而近3年比较值得关注的是价格，从2015年开始南沙价格开始出现比较明显的上扬。
截至2017年上半年价格突破1.5万元/㎡，并向全市均价靠近，以蕉门河-金洲、南沙湾为代表的热点板块价格变化明显，广州中原研究发展部认为，在利好加持之下，南沙整体楼市定位正处于改变阶段。
一手住宅库存周期
从2016年至今南沙库存情况来看，截至2017年6月南沙一手库存90.94万㎡，消化周期为7.5个月，略高于全市平均水平，说明目前南沙整体供求相对平衡。
但从热点板块近一段时间供求情况来看，金洲、南沙湾等板块明显出现“供不应求”。
其中传统居住板块金洲需求缺口达50.7万㎡，即将开通地铁的南沙湾板块缺口达33.2万㎡，此外如黄阁、榄核等板块亦出现轻微需求缺口。
广州中原研究发展部2017-07-19 09:50:26
