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7月广州再推10宗商住商服用地

南方日报     2017-07-14 07:03

[摘要] 6月27日,广州一口气公布了包括南沙、增城、海珠在内共计10宗商住商服用地,将于7月28日、31日两天分别进行公开出让,本次共计出让面积达48.45万平方米,其中商住用地39.86万平方米,纯商服用地8.59万平方米,主要集中在增城、南沙两区。

6月27日,广州一口气公布了包括南沙、增城、海珠在内共计10宗商住商服用地,将于7月28日、31日两天分别进行公开出让,本次共计出让面积达48.45万平方米,其中商住用地39.86万平方米,纯商服用地8.59万平方米,主要集中在增城、南沙两区。

本次南沙6宗出让地中3宗要求定向引入相关企业,增城出让的3宗用地均要求引进相关企业,如此大规模、普遍要求企业引进为近年首次出现的现象,而且定向引资不再局限于纯商服用地,商住商服混合用地亦开始带有这一要求,可见广州对于开发商拿地的条件限制越来越严苛。

因此,广州中原研究发展部预期“土地出让捆绑定向引资”将成为趋势,从目前的情况来看,未来大片用地待出让的花都湖片区、中新知识城、长岭居等沿用这一做法的可能性越来越大。除招商引资外,部分地块本身带有自持条件,亦值得关注。

南沙下半年土地市场活跃度或提升

2017年上半年南沙用地零成交(由于1-5月零供应),而踏入下半年随即迎来6宗用地共计37.2万平方米的出让,根据广州市国规委早前公布的《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示,南沙2017年预计总供地量为75万平方米,即使扣除本次出让的37.2万平方米,未来仍然有37.8万平方米用地可供应,假如均能够顺利推出,预计南沙土地市场下半年活跃度将大幅提升并成为市场关注的热点。

以本月即将出让的南沙灵山岛尖2017NJY-2、2017NJY-3地块为例,两宗用地为商服用地,从南沙自贸区板块划分中属于明珠湾起步区。2017NJY-2占地面积4.95万平方米,要求竞买人集团包含金融业板块,总资产不低于2000亿元人民币。2017NJY-3要求竞买人从事交通建设及运营,总资产不低于3500亿元人民币,此外还有自持、迁入总部等要求。

两宗用地距离约800米,灵山岛尖之前的出让记录为2014年11月,分别出让1.2万平方米商服用地予南沙城投集团,出让5.38万平方米予中交集团,其出让楼面价为4100元/平方米。

作为当时全市首例引进大型央企合作建设的大型基础设施综合项目,灵山岛尖综合开发项目受到各方关注,而本次再定向出让商服用地,将为灵山岛尖日后发展再添筹码。从区位条件来看,灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区相连接,未来灵山岛尖企业、人才流入将带动蕉门中心区商业、住房等各方面发展,存在互惠互利关系。

从周边楼价来看,蕉门河-明珠湾起步区为南沙商用项目比较集中布局的板块,与本次两宗出让地块相距较近的中交汇通中心预计即将推出写字楼、商铺产品,而目前可售项目多集中在蕉门地铁站周边,商铺价格在3万-5万元/平方米之间,写字楼价格在2.2万元/平方米上下;此外值得一提的是蕉门河一带进来通过定向引资的方式引入不少优质企业优质项目,未来金茂、中铁建等项目商用部分亦将推出市场。

增城年内供地量占全市四成

根据广州中原研究发展部统计,2017年至今增城已累计供应60万平方米商住商服用地,其中基本以商住用地为主,为名符其实的供地大区,单区支撑起广州40%的供地量;而去年同期(1-7月),增城供应量为60.49万平方米,全年供应78.94万平方米,可见该区近年供地能力之强。

本月,增城即将推出永宁街长岗村A17048、A17083地块。这两宗地块南北相连,位于北部的长岗村A17048占地面积4.33万平方米,需引进金融产业总部。长岗村A17083位于南端,总占地面积3.52万平方米,总起,需引进汽车零部件总部。两宗地块西、北端被碧桂园凤凰城“包围”,南端临近新塘商圈,东侧为未来地铁13号线新塘站以及TOD,此外广园快速路环绕,因此配套、交通便利度均较好。

据了解,目前新塘板块一手可售项目较少,即使有亦以尾货居多,因此主要在售为二手项目,标杆楼盘碧桂园凤凰城价格在2万-2.4万元/平方米之间,而新塘大润发周边优质二手项目价格在1.8万-2.4万元/平方米之间,地块东北侧,接近增城经济技术开发区的楼盘,价格在1.5万-1.6万元/平方米之间。

海珠地块或迎各路开发商“抢食”

昌岗中路100号橡胶新村东部地块为本次土拍中唯一的中心区用地,加上3月出让的同区石岗路地块成为广州市出让单价的新标杆,因此本次同区的昌岗中路100号橡胶新村东部地块备受关注,该地块总用地面积为1.45万平方米,总计容建面为9.83万平方米,但目前已建有一栋回迁楼,直接扣除计容,此外要求中小户型比例不得低于60%。

值得一提的是,该宗地块曾经有2次挂牌历史,第一次挂牌在2007年,当时保利曾以总价1.95亿元竞得,后因故退出;其后地块曾于2014年再次挂出,起拍价为9.57亿元,后来该地块因故中止出让,今年7月该地块将进行第三次出让,目前起拍总价为12.76亿元,需要指出的是该地块仍然存在债权债务问题待解决。

该地块出让总价为12.76亿元,起拍楼面价约1.6万元/平方米,广州中原研究发展部认为,由于该宗用地面积较小,总价压力相对适中,地处老城区地段“买少见少”,因此出现各路开发商抢食、大比例自持的情况或将会发生。

地块周边以二手项目为主,优质小区楼盘翠城花园、光大花园价格在4.8万-5.3万元/平方米之间,而楼龄较长,居住环境一般的楼梯楼价格在1.9万-2.1万元/平方米之间,部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4万-2.6万元/平方米。

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