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广州楼市价格洼地正在被填平

南方日报     2017-07-11 09:13

[摘要] 数据显示,截止到2013年7月,全国住宅均价已经连续14个月环比上涨,其中一线城市涨幅最大。而广州作为多年来一线城市中的“价格洼地”,也因新建商品住宅价格指数同比涨幅有5个月领涨全国,逐渐与北京、上海、深圳等城市看齐。

数据显示,截止到2013年7月,全国住宅均价已经连续14个月环比上涨,其中一线城市涨幅最大。而广州作为多年来一线城市中的“价格洼地”,也因新建商品住宅价格指数同比涨幅有5个月领涨全国,逐渐与北京、上海、深圳等城市看齐。

今年的楼市调控曾被称作“史上最严”,下半年的房价走势如何?日前,中央政治局会议提出未来要“促进房地产市场平稳健康发展”,这一表态会对下半年的楼市投资前景产生怎样的影响?围绕这些问题,南方日报记者采访了多位业内专家,为投资者提供参考。

案例

“这半年广州房价涨太猛了!”广州市民王小姐感慨说。2012年5月,王小姐因结婚所需,买下了广州海珠区滨江东某楼盘的二手房,单价为2.1万元/平方米左右。由于资金所限,当时王小姐选择的是一套68平方米的小两房,除去税费,成交的总价约为150万元。

今年春节后的3月份,王小姐开始考虑生小孩的问题,感觉两房一厅不太够用,想换一套三房。于是,王小姐和丈夫找了小区附近的中介询问价格,得知自己所住楼盘的均价已经涨到了2.5万元/平方米左右。

“一年不到涨了接近20%,觉得价格有点高了。”王小姐说,她所在小区最小的三房是102平米,按2.5万元/平方米的单价计算,不含税的总价也要去到250万元以上,加上税费可能要280万元左右。因为价格超过了承受能力,王小姐只好暂时压下了换房的念头。

今年7月底,王小姐的一个朋友想买房,咨询她所在小区的价格。王小姐上网一搜,顿时傻了眼。“质素好一点的两房单价都开到2.9万元/平米了,三房根本就没有300万以下的!看来在市区买三房是根本没戏了。”

广州:楼市量价齐升或继续上涨

市场

在一线城市中,广州过去常以“价格洼地”面貌出现。业内人士指出,今年上半年以来广州住房均价领涨全国的事实说明,这个价格洼地正逐步被填平。

根据国家统计局发布的数据,今年1-6月份,广州新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%,6个月中有5个月涨幅位居全国第一。

CREIS中指数据房地产指数显示,上半年十大城市价格均连续上涨。从不同城市上半年月均环比涨幅来看,广州涨幅最大,为2.38%。其次为北京、深圳,涨幅分别为2.11%和1.95%。从上半年房价同比涨幅来看,广州、北京、深圳、上海分别为11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。广州涨幅依然全国领先。

“今年房价每平方米涨了3000-5000元左右”,广东中原地产代理有限公司物业部副总经理潘婉霞介绍说,“举个例子来说,假如2003年至2008年间在天河北地段买房子,房价大约在15000-18000/平方米之间,而今年去买,房价就涨到了20000-22000/平方米左右。”

据悉,广州市国土房管局实时发布的6月份楼价报告显示,今年上半年广州一手住宅均价攀升至16082元/平方米,比去年上半年涨了2467元/平方米。假如以一套90平方米的均价房子计算,去年上半年购买可比今年购买节省约22万元。

数据显示,一手住宅网签均价涨幅达到18.1%,远超出预期7.5%左右的年度房价控制目标(城镇居民可支配收入增长幅度),也高于同期广州12.4%的GDP增长幅度。

在房价大幅上涨的同时,成交量也出现上涨。广州市国土房管局发布的6月份房价报告显示,今年上半年广州市一手住宅网签面积达到393.51万平方米,比起去年上半年的293.12万平方米,增加了100万平方米左右。同时,一手住宅销售总额达到632.84亿元,比去年上半年的399.08亿元增长了58.6%。

“现在广州楼市出现了量价齐升的现象。成交量较去年相比,上涨了30%以上,房价也同时上涨了18%以上。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示,对于政府来说调控难度很大。黄韬认为,假如按照这个趋势发展下去,广州房价还会继续上涨,房价增幅达到30%都有可能。政府如果再不出台措施,房地产市场可能会失控,甚至会出现接近崩盘的可能。

全国:百城均价连续14个月环比上涨

“以往在全国范围内,对楼市进行调控后楼价会在半年到一年内反弹,而今年在三个月以内就出现了反弹现象。”黄韬说。

8月1日,中国指数研究院实时的中国房地产指数系统百城价格指数。根据其对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2013年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米,环比6月上涨0.87%,自2012年6月以来连续第14个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.10个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%,涨幅比上月扩大0.54个百分点。

事实上,仔细研究数据,上半年百城均价已经创造了多个纪录。2013年上半年,百城住宅均价累计上涨4.55%,其中4月百城均价首次超过万元,达10098元/平方米;3月百城均价环比涨幅则以1.06%达到2011年2月以来的最高水平;到6月,百城均价同比又以7.40%成为2011年10月以来的最高值。

8月3日,专家在其新浪微博发起了一个名为“晒晒你的房价涨幅吧”的活动。在帖子中,专家晒出了上海张江板块和张江汤臣豪园项目的价格走势,当前房价比去年9月上涨二成,比去年5月上涨近三成。

在跟帖中,全国各地的网友纷纷描述了当地房价的变化,不同城市和不同区域之间差异巨大,其中一线城市相对二三线城市涨幅可谓惊人。网友“海的心情_sxsy”说,北京东三环首城国际2011年1月3.4万/平方米,现在则涨到了5.5万/平方米。而西安含光门小户型2010年3月5833元/平米购入,现在二手房价格6800元/平方米不到。

网友“雪之凌城”说,自己去年8月买入一套深圳福田景田片区二手两房,当时价格为2.2万元/平米,现在2.9/平米。网友“青蛙sz”则透露,2010年3月购入的苏州新区轻轨房,2011年最高点涨幅约两成,目前基本回到原价。

楼市刚需强劲供需不平衡

分析

“广州作为一线城市,外来人口多,人口流量大,刚需强劲”,广州市番禺金业房地产开发有限公司营销部经理告诉记者,买房人群以刚性需求为主,纯投资行为较少。同时,小户型住宅销售状况较好。他认为,广州房价大幅上涨,根本原因在于市场供需不平衡。

潘婉霞表示,广州房价上涨的原因还包括政策影响。4月22日,广州市国土房管局发布《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产监管的通知》,要求住宅预售价格需网上申报。受政府宏观调控影响,楼市发盘量减少,从而导致供不应求。此外,潘婉霞认为,目前投资渠道不多,房地产投资仍然是投资的主要渠道,这也会造成广州房价上涨。

黄韬认为,广州楼市之所以涨幅过快,还与地王频出有关。地王出现高出市场预期,导致周边楼盘价格上涨。此外,人民币贬值,购买力下降也是导致楼价上升的因素之一。

“在一、二线城市为主的市场,大中型房企与大型品牌房企的市场占有率增加,无论是开发销售的楼盘个数还是所在区域面积,所占比率均有提高,而他们开发的楼盘售价往往比中小房企开发的同类别产品要高,这就拉高了一个区域的房价均价。”房地产和金融投资专家陈真诚说。

陈真诚认为,由于竞争加剧,中小房企为了能参与竞争,纷纷效仿大中房企开发较高档次、高定价的楼盘,这些楼盘的高定价会拉高该区域市场的房价均价。而与此同时,上半年上市的楼盘不少是近几年土地高热期房企所拿地块,有些甚至是当年的“地王”,消耗土地的价格上涨,也会以成本方式助推房价上涨。

“持续调控下开发贷款利息上浮,再加上持续通货膨胀,使得房企融资总成本提高。”陈真诚说,尤其一些中小房企从民间融资渠道高息融资,融资成本以及财务管理成本上涨,也是推动房价上涨的一个因素。而近几年持续通货膨胀,导致房企开发楼盘所采购的建材、建筑施工、设备、服务以及内部管理成本、人力工资等采购成本上涨,推动房价上涨。

趋势

下半年房价涨幅或放缓

业内人士指出,针对当前房价持续上涨态势,中央及地方政府并未因此而再次出台严厉的调控措施。不久前召开的政治局会议曾提出“促进房地产市场平稳健康发展”,这表明楼市调控的总目标不变,但会议并未提及楼市调控。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧,这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。因此,只要下半年市场和房价不出现报复性反弹,房地产市场调控政策不会有太大变化。

“一些买房者甚至掌握了一调控就买房的‘规律’,这是不信任政府楼市调控的表现。”对于刚召开的政治局会议,黄韬表示,不提楼市调控是政府实行温和经济的表现。政府知道楼市存在的问题,但现在主要着手发展实体经济。

张宏伟认为,从未来市场层面趋势来看,今年下半年流动性会适度收紧,房价增幅或放缓。但总体来看,由于下半年大多数房企资金面短期内还不太缺资金,以及一二线市场供求关系相对合理性,这些城市在当前还不会出现下跌的风险,即使下半年市场流动性稍微收紧,下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”。

但是张宏伟也指出,不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛,投入资金过多,周转不开而导致的局部降价的现象。潘婉霞则透露,广州房价在过去几个月连续上涨幅度太大,现行楼市价格超越了三到四成客户的价格承受力范围,“这在一定程度上会抑制需求,减缓下半年房价的上涨幅度”。

一线城市与中心城区房产是首选

建议

尽管房价已进入高位,但在目前投资渠道较为狭窄、楼市上涨的情况下,不少专家认为,房产仍为不错的投资选择,买房依旧是“越早越好”。

“楼市相对稳定,即使在涨速较慢的两年前,房价涨幅也可达到8%-10%,今年上半年房价上涨6%”,张宏伟说,“房地产保值是肯定的,就增值来讲,有的城市一年收益率可达15%以上。”

张宏伟建议,房产投资首选一线城市。其次可考虑二线城市的核心区域。这两个区域人口流量大,价格高,投资风险最小,升值空间最大。对于购买力较弱的首次置业者,张宏伟建议,选择交通方便、地铁沿线地区,这里房价与市中心相比较为便宜,综合性价比高。

潘婉霞也表示,股市和黄金实用性小,投资风险较大。房地产既可使用又能保值增值,比较保险,是一种较为理想的投资渠道。对于纯投资客,潘婉霞认为,可选择升值幅度大、出租回报高以及地段好的楼房。就广州而言,越秀区、珠江新城升值潜力最大。

对于购买力较强的改善型买家,广州市番禺金业房地产开发有限公司营销部经理认为,改善型买家可能由于家里人口增多或是原先居住地偏远而考虑入手房产,建议选择市区,这里交通医疗较为方便。其次,可选择学校附近,方便儿女接受教育。最后,他建议选择品牌开发商,物业管理有保障。

不过,也有专家指出当下房价已处高位,投资因更审慎。陈真诚就认为,在目前房地产泡沫普遍存在、房地产市场不明朗的情况下,对于房地产投资应谨慎。

黄韬则表示,现在投资房地产属于高位投资,赚钱会相对较少。同时,楼市可能会在小阶段内出现波动,有些楼盘会保值增值,但也有些楼盘将来会出现风险。“房产投资不要贪图便宜,要看好地段、规划和供应量。此外,选择品牌房企升值空间较大。”

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