[摘要] 广州已经有十多个小区实现业主自管，是全国“自管小区”排头兵。
广州已经有十多个小区实现业主自管，是“自管小区”排头兵。
多数城市居民都住在小区里，或大或小；几乎每个小区都面临物业管理问题，不时见诸报端。不过，现代小区似乎很难想象没有物业公司的小区生活，但广州已经有十多个业主自管小区，其中，既有已经自管十多年的，也有刚刚开始自管之路的。
上周末，2017华南和谐社区高峰论坛暨自管小区经验交流大会上，来自11个市区的“自管小区”代表进行了经验交流，集中发布了30多个小区案例。
广州是“自管小区”排头兵
今年5月，人民日报官方微信公众号推送了这样一则新闻：广州一小区业主炒掉物业自管 3年来运转自如还"赚"钱，这则新闻说的正是位于海珠区怡乐路内的祈乐苑。
到底如何才能实施小区自管呢？“自管小区”是在众业主中选出符合条件人选，然后以业主大会形式更换前期物业管理服务企业，让业主代表自主管理小区物业的一种创新物业管理模式。根据《物权法》相关规定，只要经过业主大会“双过半”表决通过，小区业主就可以选择自行管理模式，即在小区全体业主授权下，由业委会带领小区居民对小区物业进行全面自行管理。
广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，“自管小区”的特点就是，透明的资金去向和居民的互助互督，使得契约精神和规则意识较好地融入到小区内，让居民对小区物业从“搭便车”的态度转换到民主参与的状态，从使小区物业管理持续向着健康化发展。
据悉，目前共有30多个实行“业主自管”的小区，其中广州“自管小区”已有十多个，是“自管小区”的排头兵城市。
“自管小区”始于物管矛盾不断
由于目前部分物业服务企业收费高、只收钱不做事致使业主不满意，而法律投诉历时漫长、困难重重，且难治其根本，于是部分业主在维权中萌发业主自管的想法并将其付诸实践。
对此，祈乐苑小区的业主无疑最有发言权。1999年就住进来的资深业主邓伯说，当时治安问题不断、环境脏乱不堪、设施损坏严重。电梯故障频发，下了楼不知道回来时要不要爬楼梯，吓得邓伯一周不敢出门。即便如此，物业公司还总说“入不敷出”，多次试图私涨物管费，甚至不惜伪造业主签名。这气谁受得了，业主们怒了：按法律程序成立业委会，召开业主大会炒掉旧物管公司，“心一横”走上了自管之路。
自管3年来，物业费没上调一分钱，至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。
物管成本的降低让业主们实实在在得到了实惠。祈乐苑业委会主任冼敏强介绍，3年来，祈乐苑小区物业费没有上调一分钱，卫生、治安却运转自如，而且还“赚”了五六百万元。
丰景大厦物业持续13年收费1元/m2
周活宁说，“自管小区”通过选举业委会成员，再由业委会组建合适质优的服务人员为小区服务。它是在事权和财权受全体业主监督的前提下，对小区收取的物业费用进行合理调度、对公共地域进行管理收费、对小区内纠纷进行调解的。业委会成员会定期进行换届选举，以保证组织的活力和质量。
丰景大厦是一栋有220户的单体楼小区，2004年8月该小区选举产生业委会，12月业委会将原1.5元/平方米的物业收费标准下调至1元/平方米，并一直持续至今，业主自觉缴费率达100%。2004年到2016年间，每户合共减少物业费支出5000至8400元，单这一项为全小区减少开支达150万元以上。经过十多年的公共累积，小区建立了一个100万元的公共设施设备基金，保证小区本体的维修，同时还建立了另一个100万元的物业管理服务人员福利基金，以平抑物业管理服务成本上升的压力。小区原始维修资金40多万元，其中2014年就有1万多元的利息。
没有业委会的老城区也在尝试
新河浦路段是广州市老旧城区的一部分，人口密度不大，是没有达到一定规模的新建小区。近几年困扰此路段的是车辆停放问题，仅2014年下半年因车辆停放原因的报警就达到151起。
为寻求解决方法，居委会用时一年进行问卷调查，召开住户代表大会，通过民主选举，成立了新河浦居民停车自治管理小组，通过划停车位、请志愿者管理指挥停车、制定停车公约、建立微信群及时通知空余车位状态等举措，有效地解决了此地段车辆停放的问题，在实现停车自治管理的同时，改善了邻里关系。在停车管理日渐完善的基础上，他们还将工作延伸到社区公益方面，为老人组织丰富的休闲生活，为邻里创造更多的沟通交流机会。
“业委会并非是小区自管的硬指标！”周活宁说，根据已有的成功“自管小区”的经验，有业委会的小区，由业委会提出具体自管方案“自管小区”，无业委会的小区可在成立业主自管小组之类的组织之后，组织规范后提出方案或者参考越秀区东山街新河浦路段居民互助会的经历，同样可以实施“小区自管”。
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