[摘要] 过千亩土地当年折合楼面地价仅为218元/平方米，如今增值超180倍。
过千亩土地当年折合楼面地价仅为218元/平方米，如今增值超180倍。
6月29日,广东国际信托投资公司(下称“广东国投”)旗下广东省信托房产开发公司(“广信房产”)的股权及债权将在南方联合产权交易中心进行公开拍卖,该标的整体挂牌价近447亿元。因资产包巨大,竞买保证金高达46亿元。其中,广信房产花地湾地块过千亩的土地关注,当年折合楼面地价仅为218元/平方米,如今增值超180倍，广州芳村板块楼市或将迎来新机遇。
竞买保证金46亿拦住很多企业
花地湾地块位于芳村珠江隧道出口的花地大道地铁一号线芳村段、白鹅潭经济圈中心地带,是广州个通过招标转让形式出让的用地项目,成交额在当时创下纪录。
1988年,原芳村区政府为筹措修筑花地大道的建设资金6000万元,将花地大道两侧1.07平方公里约1500亩商品住宅用地,以6000万元底价附加无偿投资建设该住宅区内市政、公共服务设施为条件招标出让。同年8月份,在城建总、珠江实业等实力房企的竞争下,广信房产以2.808亿元中标竞得该地块,折合楼面地价仅为218元/平方米,开创了广州市土地出让“招拍挂”的先河。
资本市场总是风云变幻。1999年,广东国投破产。广信房产受母公司破产清算影响被迫终止了一切合作开发项目,花地湾地块开发也在其中。据荔湾区国土房管局一份报告显示,该地块至今仅开发利用了约607亩土地,余下近千亩土地大片闲置。此后数年,广东国投在破产清算过程中虽然处理了部分资产,但最核心的土地资产一直被封存至今。
目前,广州市中心大面积宅地稀缺,花地湾地块自然吸引了不少房企的目光,但因广信房产资产包体量大,竞拍门槛也很高。据南方联合产权交易中心公告,该标的挂牌价为446.772亿元,接受联合体参与竞买,竞买保证金46亿元,需在27日17时前到账。据业内人士透露,目前已有排名前三的上市公司和一些资金雄厚的央企在跟进这个资产包,而多数房企则显得心有余而力不足。
成功盘活有望对标广钢新城
据了解,这片土地出让时按原规划将成为芳村的新中心城区。花地湾将以花地大道为中心开发高层商贸区,周边布局多层和低层居民住宅,同时配套公园、医院、中小学和体育场等,建筑面积达150万平方米,居住人口达5万-8万,计划10年内完成。1999年,随着广州条地铁全线开通运营驶入芳村,花地湾站和芳村站等站点周边土地更是被寄予厚望。但这片土地一封存就是18年,发展严重停滞。
记者近日就乘坐广州地铁一号线来到了芳村花地湾一带,看到目前地块内除了少量住宅小区,多数被改建为临时商铺、物流点、鱼市场、收购站等,最为广州人所熟知的10万方越和花鸟鱼艺大世界也在其中,但更多土地上是临时仓库、违建和烂尾楼等,下雨天许多临街商铺人行道路积水严重,还有不少私家车辆乱入,交通状况尴尬。这些与它当年的风光出让相比,不禁让人唏嘘。但如今拍卖在即,地块一旦被成功接手盘活,有望重续当年“芳村新中心”的使命。
合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江认为,目前中心城区的东部已有珠江新城、广州国际金融城、琶洲电商城三足鼎立,花地湾一带如果发展起来,中心区的西部也有可能形成广钢新城(广船)、鹅潭湾、花地湾这样的黄金三角区域,花地湾楼价有望向广钢新城看齐。从长远来看,芳村板块又是广佛同城的中心位置,未来20年甚至可能成为第二个珠江新城。
同处芳村板块内,与花地湾直线距离2公里的广钢新城一手盘均价已逼近5万元/平方米,两者无论从地理位置还是地铁等周边配套看都水平相当。广钢新城规划在2013年6月份出炉,2014年就推出了5宗用地全部成交,政府收金155亿元。随后广钢新城继续进行了多次土地拍卖,在去年11月份的拍卖里,地价突破了4万元/平方米。这与29年前广信房产竞得218元/平方米的花地湾地块相比,增值超180倍。
同片区二手楼价3万元上下
尽管广信当年对花地湾片区的开发差强人意,但也留下了红棉苑、乐怡居、翠竹苑 ( 详情 图库 团购 点评 )等几个居住氛围不错的住宅小区,周边生活氛围还不错。据说他们开发的楼盘多喜欢以花命名,除了红棉、荷花等,还有一个叫玫瑰的,但报建后最终烂尾。当地老街坊介绍,1998年红棉苑在芳村风光无两,大品牌商加上封闭式小区管理,精致的建筑风格和园林景观等,受到很多年轻买家喜爱,整个芳村数它卖得最贵,大约去到6000元/平方米,比一路之隔的其他楼盘每平方米至少贵1000元。记者以买家身份在红棉苑附近一中介公司了解到,红棉苑小区目前放盘较少,所以报价都比较高,以目前一在售的8楼75平方米两房为例,总价约200万元,算下来均价将近2.7万元/平方米,另一中介公司甚至有3万-4万元/平方米的报价。
受当年开发遗留问题影响,同片区内地段及周边环境较逊色的楼盘售价就低得多。比如同样靠近花地湾地铁站的怡馨苑,沿着金鹏路一路走要经过大片物流园、广州鱼市场及众多临时搭建仓库等才能到达怡馨苑,旁边还有服装厂,进出车流人流都比较复杂。目前怡馨苑均价2万元/平方米出头,但有许多无证单位拉低均价,目前多为放租状态。而2000年后新开发的楼盘诸如花地城、翠竹苑、丰年华庭等价格较高,每平方米多数在3万元以上。
提醒
使用期限多长是个关键因素
法律界人士提醒,由于目前广信资产包信息并未对外公布,现有土地使用年限等情况不明朗,拍卖后土地年限如果是延续剩余年限,那意味着70年使用权的居住用地可能只剩下约40年,40年使用权的商业用地可能只剩下10年,使用期限甚至还不如二手楼的长,这些或将影响到未来房屋住宅等的售价。
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