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【二季度旧改专题】黄埔篇:向外延伸或成趋势

广州中原研究发展部 2017-06-15 14:24:24

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提要

2017年二季度广州市官方公布了69个城建项目正式开工;其中城市更新项目11个,重点“三旧改造”项目6个,分别为茅岗、火村、文冲、暹岗、鱼珠及同宝路旧厂项目。

上述旧改项目中5个来自黄埔区,其中鱼珠、茅岗、文冲位于老黄埔片区,而暹岗、火村则属于萝岗片区。

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本篇广州中原研究发展部将针对上述旧改的规模、区位条件、周边楼价、规划以及楼市发展前景为大家带来解读。

老黄埔片区

茅岗、文冲、鱼珠港 

已立项项目建设或提速

在老黄埔地铁鱼珠-文冲段之间的4公里内,3个大型旧改项目布局,其中鱼珠港(商服为主)及文冲属于早前立项,已部分推进的项目。

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其中鱼珠港北地块项目部分楼栋已取得预售证,南地块规划图于2017年3月通过国规委公示,拟建多栋商业、办公楼栋;

而文冲旧改继3月七期动工之后,5月又再完成了新地块的清拆,二季度第四期(H4/H5)回迁安置房正式动工。

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此外,茅岗村于2016年11月首次在国规委官网公示,其占地面积达79.54万㎡,为广州目前落地的旧改项目中占地面积的项目之一。

3个大型旧改布局加上2017年初广州官方给黄埔临港经济区“第二CBD”的定位,片区发展前景乐观。

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区位条件

3个“老黄埔”的旧改项目整体均包含商、住建设规划;从目前已公布的情况来看。文冲与茅岗兼顾开发居住、商服等功能,而鱼珠港则率先开发商服用途项目。

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目前3个项目的细化规划图已相继在国规委官网公布,3个项目均位于5号线沿线,紧邻主干道中山大道-黄埔大道,配套方面已有成熟商圈大沙地,生活、通勤条件均理想。

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片区楼价

目前片区在售一手以尾货为主,售价在4.3万元/㎡或以上,可售货量较少亟需新货补充;

另一方面,受一手缺货、广州东部发展提速等因素刺激,片区内楼龄较短的优质二手价格在3.2-3.4万元/㎡之间。

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因此假如未来茅岗、文冲旧改住宅产品投入市场,预期一方面将替补市场需求,另一方面随着片区价值提高,未来产品定价空间亦比较大。

片区规划

目前片区规格较高的利好为“第二CBD规划”,针对这一规划,临江大道东延段车陂-深涌路以西正进行建设,预计2018年年底通车,广州中原研究发展部认为该规划将有效提高黄埔来往未来金融城、珠江新城的通勤效率;

预计未来3-5年待鱼珠港项目、第二CBD规划落实,中高端劳动人才将会流入,而文冲、茅岗将会承接其住房需求。

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而另一方面,随着琶洲互联网聚集区办公项目于2019-2020年前后落成,而车陂路—新滘东路隧道将会进一步便利第二CBD与琶洲的联系。

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广州中原研究发展部认为,目前琶洲一带主要布局商服项目,随着通勤便利度提高(地铁接驳、交通线网),老黄埔甚至能够承接琶洲片区的住房需求,未来茅岗、文冲旧改更新的产品辐射能力更强。


从更长远的角度来看,随着未来13号线一期通车(鱼珠-复兴桥)以及二期(朝阳-鱼珠)开建,鱼珠将会成为增城、开发区东区等地人流来往天河、越秀的重要地铁换乘点。

预计2017年年底开通的13号线一期

而同时临江大道目前拟东延至增城新塘,因此未来鱼珠或将成为地铁、公路交通枢纽。

临江大道东延段规划

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这对于周边商业、企业办公地点选址、商务气氛等有一定带动作用,为目前在建的办公、商业项目带来巨大需求。

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萝岗片区

小鲜肉”暹岗、火村崭露头角 

旧改往外延伸

二季度开工的大体量旧改中,属于全新启动的当属暹岗、火村两个项目。

值得一提的是以往广州旧改多集中在白云、天河、老黄埔等老区,而今年旧改的版图已推进至黄埔萝岗片区,改造往外延伸趋势可见一斑。

区位条件

暹岗、火村两项目直线距离约5公里。

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其中暹岗位于科学城中心区范围内,交通方面紧邻地铁6号线及在建的地铁21号线,近主干道开创大道,无论地铁出行还是自驾车出行均较为便利,生活配套方面有萝岗万达广场;

暹岗项目占地面积为8.82万㎡,由开发商大壮负责,从面积的角度来看体量较小,但区位条件较优;

而火村旧改项目则称得上“巨无霸”,其总占地面积达61.51万㎡,本次公布的旧改中仅次于茅岗村项目,由地胆珠江集团负责,预计总投资114亿;

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从区位条件来看,火村位于广深高速与火村立交交接处,距目前地铁5号线香雪站2.5公里,公共通勤条件略逊于暹岗村。

但随着近期中海、万科、时代等大体量楼盘陆续交楼入住,预期未来香雪板块将会形成相对完善的生活圈。

而针对项目本身61.51万㎡的占地面积,未来自带配套预期亦相对完善,生活配套方面目前多数以楼盘地铺+新开商业体为主,商业氛围有待加强。

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片区楼价

目前科学城板块一手住宅产品价格在2.6-3万元/㎡,可以选择的新盘相对较少,距科学城东北6公里的长岭居板块为科学城周边比较热门的一手楼盘集中区,均价在1.9-2.5万元/㎡之间。

此外距离地铁香雪站3公里范围有楼龄较新的二手项目如中海誉城、万科金色梦想等,均价在2.3-2.7万元/㎡之间。

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片区规划

今年以来科学城以定向出让的方式引入了多家优质企业,其中包括宝能、创维、多益网络等,科学城本身发展时间较长,已累积了一定的发展基础。

而近期定向引入企业将使科学城“产城融合”的模式往更成熟的方向发展,作为未来科学城工作人员置业需求承接的暹岗、火村项目,未来前景乐观。

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