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商用物业月报系列:新政影响巨大,降温明显

广州中原研究发展部 2017-06-09 16:24:34

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提要

5月公寓市场明显降温,新政威力影响巨大,市场进入淡市;

更严峻的是,市场真实成交更为低迷,且按目前市场环境看,此淡静走势还将持续较长时间,若政策强度持续,预计市场还将会进一步走淡。

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数读市场

新增供应

供应节奏明显放缓

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330新政后,公寓项目新增减少,供应节奏明显放缓。5月公寓市场新增5个项目共2919套14.08万㎡,供应面积环比下跌42%,其中南沙珠江湾、绿地空港国际批量入市。

通过市场反应初步判断,目前分割单元不低于300㎡只针对新建项目,对于在建、报批等状态的商办项目不受影响,但不能涉及任何“居住”属性,且只能出售给法人单位。

新政后新批入市的公寓项目动态值得关注,监测显示,大部分项目暂无有效应对。

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市场成交

成交跌幅明显  新政效应发威

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市场降温明显

330新政影响逐渐显现,5月开始见证新政威力。公寓供求量价降温,5月新增腰斩,成交断崖式下跌。

公寓市场5月成交宗数已跌破千套,仅546套,相较2017年1-4月月均成交3782套,新政对公寓市场调控作用显现。

各区跌势一片

330新政剑指公寓项目,新政威力逐步释放,随着延迟网签项目的逐步消化,新政后第2个月公寓市场成交惨淡。5月市场仅成交546套,环比下跌87%,跌幅明显。

各区本月成交环比、同比都下跌,且跌幅基本高于60%,外围仍是成交主力贡献,其中增城、番禺分别成交148套、108套,也是仅有的超过100套的区域。

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此外,广州中原研究发展部监测发现,5月仍有不少公寓项目为延迟网签,如中海联智汇城、长风国际、百信广场等本月成交量靠前的项目,故市场真实成交更为低迷,且按目前市场环境看,此淡静走势还将持续较长时间。

价格结构性下调

5月公寓整体成交均价为18562元/㎡,环比下跌11%;同时注意到,本月成交量10项目中,前9位成交均价较4月均下跌,5月较4月均价减少值范围在196元/㎡-7641元/㎡, 主要成交项目成交价格纷纷下跌,是项目开始“降价”还是“限价”?

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广州中原研究发展部进一步了解发现,差异的两个项目中:百信广场随着陆续解押,不少新政前已购买客户逐步网签,加之4月部分户型成交结构影响;

万科云城米酷5月成交均价异常低价,主要是本月成交主力B1栋(2015年12月已出预售证,并很早已销售)延迟网签所致。

通过对比5月主力成交公寓2017年1-5月成交价格走势,其实大部分项目为正常波动,只是由于受近两个月延迟网签项目集中,以及成交结构影响,故5月价格环比波动大。目前看,公寓项目并没有降价,也没有“限价”。

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330新政影响持续,目前市场上一手商办项目基本无推售活动,据广州中原研究发展部监测,5月仅1个公寓项目推售,买家寥寥,市场冷清。

后市预测

随着延迟网签项目的进一步消化及新政影响的逐步落地,新政对市场“数据”影响已从5月开始突出显现, 5月公寓市场明显降温,新政威力影响巨大,市场进入淡市;

更严峻的是,市场真实成交更为低迷,且按目前市场环境看,此淡静走势还将持续较长时间,若政策强度持续,预计市场还将会进一步走淡。

提要

5月写字楼市场供求同样下挫,但更多法人单位主要选择购入写字楼,整体影响相对较小。但从目前政策环境看,广州商服类项目调控暂无放松的土壤,近期政策高压持续的可能性大,预计后期写字楼物业也将会下探。

数读市场

新增供应

写字楼供应正常

5月新增荔湾区荔胜广场及南沙区中铁建南方中心两个写字楼项目共4.46万㎡入市,写字楼新增供应节奏正常。

市场成交

新政影响出现  大宗成交撑市

写字楼活跃提升至高位

330新政后降温影响渐现,5月数据显示,目前市场供求下降幅度不算太大。5月写字楼市场新增4.46万㎡,环比下跌27.8%;整体网签4.79万㎡,环比下跌13%,写字楼市场是法人单位大宗购买的主要选择,尤其330新政后,法人成交较多的项目主要集中在写字楼。

公司大宗购入写字楼项目再次出现,天河区写字楼仍是市场关注区域,除天河写字楼成交量价齐升外,其他区域呈现量价齐跌走势。

5月写字楼物业成为市场主力,占比达64%的高位,其中大宗成交贡献的甲级写字楼达到56.5%的新高。

金融城连续多月热点

新政前后,中心区金融城连续多月受到市场关注,保利金融大都汇、金融城绿地中心、汇金中心等项目成为热点,5月金融城板块共计成交2.63万㎡写字楼物业;

外围科学城、南沙、太和等板块写字楼也持续成交贡献,其中绿地中央广场、盈港国际、绿地汇创国际等项目表现不俗。

再有公司大宗购买自用

本月原位于天河科技园办公的三七互娱(知名游戏公司)购入保利金融大都汇东塔9层(分别为12、14、17~23层)共2.19万㎡写字楼物业作为总部自用。

力达广场业主投资方农垦总局也拿下多层作为办公自用,并在近两个月陆续网签;此外,萝岗奥园广场本月法人单位成交其中的3宗自用,其余2宗成交为个人新注册公司购入,目前写字楼市场以公司买家购买自用为主。

租赁市场

租金、空置平稳走势

租金保持平稳

2017年5月广州存量写字楼租金为151元/平/月,环比、同比分别上升0.39%、3.92%。琶洲商圈写字楼租金上月小幅上调本月回落,越秀、珠江新城商圈近期租金持续微幅上升,天河北写字楼项目小幅调整后逐渐平稳。

空置波动不大

2017年5月广州存量写字楼空置率为8.53%,各大主要商圈空置保持平稳,天河北商圈小幅波动后回调,近半年走势保持平稳。

后市预测

从目前政策环境看,广州商服类项目调控暂无放松的土壤,近期政策高压持续的可能性大,预计会延续至2017年底。房地产市场已进入新的盘整期,尤其是商办市场。

虽写字楼物业受到更多法人买家青睐,但整体商业投资氛围淡市已筑成,加之法人购买物业历时较长,预计近期写字楼市场也会有所下探。

提要

5月,新政对市场的影响在数据上得以体现,广州一手商铺市场供应与成交量环比分别下跌5成、4成。

数读市场

市场资讯

北上深集中出台政策规范商办市场

5月12日,深圳发文规范商业办公研发用房建筑设计。5月17日,上海明确停止审批公寓式办公项目,将对商办项目分类清理整顿。5月23日,北京确定商住执行口径“3•26前已购房可租售”,保障新政前已购商住类物业人群的权益。

阳光城集团17.9亿收购广州广信江湾新城100%股权

项目地块占地面积2.94万平方米,计容建面22.36万平方米,分为西区、中区和东区。其中西区待开发,中区由原发展商部分自持;东区则为江湾298项目在售。

穗重点投资项目建设进度快于去年同期

5月17日,广州市政府召开重大基础设施工程推进工作现场会。据介绍,今年1-4月,全市345个重点项目完成投资392亿元,完成年度计划的29.3%;其中173个“攻城拔寨”项目共完成投资286.8亿元,完成年度计划的30.5%,总体进度快于去年同期。

百货零售业关店潮持续

广州GUCCI奥特莱斯折扣店因租约期满撤离番禺海印又一城,目前广州只剩下位于太古汇一楼的GUCCI全新概念店。内部消息透露,截至2020年前,GUCCI计划关闭国内门店15家。另外,近日广百百货确定与业主方高德置地终止租赁合同,撤出珠江新城。

宝能集团购地进驻萝岗

5月广州公开成功出让3宗商住商业用地,出让总金额达30.82亿元,环比减少7成。其中,融信、中海联分别竞得增城荔城和新塘的一宗宅地;宝能集团上月与广州开发区签订重大产业项目合作协议,本月便以10.83亿元的底价拿下紧靠广州国际演艺中心的一宗商业地,地块项目建成后需自持70%的物业,自持期限为10年。

新增供应

新增供应量下跌,以旧盘新增为主

5月广州商铺市场新增供应411套2.89万平方米,环比、同比均量跌45%。全市共有11个项目批售,除南沙区敏捷•尚品国际为全新项目供应外,其余均为旧盘新增。

本月番禺区雄峰城供应83套专业市场铺,除此以外,市场供应以社区商铺和底商商铺两大属性物业供应为主,荔湾区中海花湾壹号新一期住宅持续批量供应,项目商铺供应量。

市场成交

个别项目批量网签撑市,但市场量缩减仍明显

5月,330新政对商业市场的影响在数据上表现明显,广州一手商铺市场共成交778套4.08万平方米,成交量环比下跌41%,同比跌24%。市场均价则因个别项目的批量网签,呈小幅上涨的趋势,为29295元/平方米,环比、同比分别上涨12%、15%。

番禺越秀各有一宗批量确权

本月番禺、越秀两区分别贡献了31%、18%的成交量,据小研君监测发现,两区各录得一宗批量确权。

其中,番禺区祈福缤纷汇商业部分“缤纷世界”商铺本月继续批量网签160套社区商铺,均价为32000元/平方米。据悉,该项目为发展商统一招商,并将在近期开始试运营。

而位于越秀区烈士陵园商圈的旧盘金宝怡庭经历诉讼、转让风波后,其商业裙楼于本月开始批量网签,共录得320套的社区商铺网签,均价为58933元/平方米。

另外,小研君从项目现场销售处了解到,增城区中贸大厦本月0.48万平方米的底商网签,也有很大一部份为前期成交的滞后网签。

以上三个项目的网签总量占全市的45%,如剔除这三宗滞后网签,市场成交量环比跌幅则接近7成。

小面积社区商铺活跃

物业属性方面,本月社区商铺和底商成交占大头。因金宝怡庭和祈福缤纷汇两个项目的社区商铺批量网签,20平方米以下的单位成交占比由上月的10%升至40%;市场主力20-70平方米单位则有43%的成交贡献,70平方米以上的单位成交较少。

后市预测

据广州市工信委数据显示,2017年5月广州市制造业采购经理指数(重点企业PMI)为51.7,较上月回升0.8个百分点,持续高于50.0的临界点,预示着广州经济温和复苏的走势进一步加强。

但短期内,广州商业地产的投资并不会快速回升,市场成交仍处于政策消化期。一方面,受新政影响,个人投资者购买广州一手商办物业需注册公司,公司持有、转让物业税费偏高,且新政后公司转让物业受“证满三年”的时间限制,投资者购买欲望下降。

另一方面,5月广东省政府发文,明确指出要着力防范金融和房地产市场风险,广州多家银行收紧房贷利率政策,其中商办物业贷款利率目前普遍上浮10%-30%且部分银行已暂停受理商办物业贷款,商业地产投资者资金承压。

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