提要
根据地铁官方公布，4号线南延段、9号线、13号线和知识城线将会于年底前开通，而通勤条件向来对于购房置业尤为重要。
因此本月策划广州中原研究发展部将从4条线路的布局、周边一二手价格、规划、区域远期地铁规划等维度为进行分析；
今天为大家送上的是关于4号线南延段区域楼市解读。
沿线区位条件分析
截至4月底，4号线南延段土建工程累计完成87%，全线6座车站主体结构已全部封顶。
该线路开通将加强南沙湾片区与中心区的联系，同时可以通过陆路接驳虎门大桥联系莞深，亦可通过南沙客运港水路与港澳连接，为粤港澳大湾区其中一重要交通要道。
因此从区位条件的角度而言，广州中原研究发展部认为南沙湾板块针对的客户群包含了广州本地客，同样不乏珠三角，粤港澳大湾区的买家。
沿线周边一二手楼价分析
近5年南沙湾片区住宅用地出让较多，因此为目前南沙主要在售一手重点片区；
根据广州中原研究发展部统计，目前南沙湾板块一手住宅价格分为两个梯度，位于南沙客运港周边，依山傍海的项目报价在2.3-2.6万/㎡之间；
而离地铁较远，临近中部围绕京珠高速布局的项目均价在1.5-1.75万/㎡之间。
从上述价格梯度明显变化可以看出南沙湾板块项目针对客户群较广，价格在2.3万/㎡或以上的项目主要针对高端买家，作为度假、疗养之用；或针对未来南沙区内优质企业中高层。
而价格在1.5-1.75万/㎡之间的项目离地铁有一定距离，但距离高速路较近，比较适合自驾车的自主买家。
南沙湾板块楼龄较短的二手项目集中在资讯园、南沙客运港站附近，均价为1.65-1.7万/㎡，主要卖点是离地铁站距离较近；
此外，广州中原研究发展部回顾了2014年至今南沙湾板块一手住宅成交情况，如下图所示：
可见在2015年南沙被确立为自贸区以及楼市环境向好的态势下，南沙湾板块量价均有一定程度的上扬，其中去年共成交48.9万㎡的成交量高位。
而对比南沙整体成交情况，南沙湾板块均价高于南沙整体价格，成交量占比在30%左右。
沿线配套情况分析
4号线南延段沿线区域大部分属于新开发状态，因此生活配套对比蕉门、金洲板块而言有待提高；
南沙湾片区的生活中心位于“旧镇”，临近地铁塘坑站。
虽然目前来看配套条件不足，但需要指出的是未来南沙湾项目主要依赖楼盘项目本身以及规划的商业项目；
目前该板块主要在售楼盘占地面积普遍在10万㎡以上；
另一方面，根据官方对于南沙湾土地利用规划文件显示，未来南沙湾商业计容建面将达65.89万㎡。
广州中原研究发展部认为自带配套以及规划配套假如能如期完成，能满足业主生活需要。
沿线未来规划分析
根据官方文件显示，南沙湾发展目标为“促进粤港澳现代服务业及科技创新紧密合作”，由于地理位置以及发展历史的缘故，该片区与港澳联系可谓“近水楼台”。
根据官方规划显示，南沙湾区块可建设功能用地面积总计321万㎡，集商住于一身。
目前已建设用地为29.16万㎡，正在建设用地为88.03万㎡，未建设用地200.79万㎡，从数据可看出南沙湾发展空间较大。
招商引资主要针对邮轮及配套、资讯科技、科研机构、港澳投资，定位属“中高端”，因此预期未来置业南沙湾的客户群具有一定经济承受能力。
此外，南沙湾在陆路上与东莞紧密联系，来往深圳交通便利。
规划中的中南虎城际、肇顺南城际将方便南沙与粤港澳大湾区的西端（肇庆）与东段（东莞）的通勤效率；
此外，“南沙客运港”从水路促使片区成为通往深圳、珠海、港澳，甚至“一带一路”沿线国家的重要交通枢纽。
楼市发展前景研判
从宏观的角度而言，南沙是广州承接“一带一路”机遇的重要突破口，对于南沙湾片区而言，具有连接莞深港的优势，在“一带一路”的利好刺激下，有望引导更多投资、人口流入，因此楼市客户群广。
从微观的角度而言，南沙湾即将迎来地铁开通，加上优质自然环境（依山傍海），促使其定位为“南沙高端商住区”；
但需要理性看待的是相比起金洲、蕉门等发展较成熟的区域，该板块生活配套成熟度低，定价较高。
加上一部分客户来自粤港澳大湾区，受楼市调控影响较一般刚需片区更大。
广州中原研究发展部2017-05-18 10:04:38
