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万科拿下广州自持地块 土地依然是房企发展“命门”

中国房地产网   2017-05-08 00:41

[摘要] 一向在土地市场表现慎重的万科,对于自持用地却显得颇为热情。继2016年12月,万科在北京以109亿元总价拿下海淀永丰2宗自持地块后,4月28日再次以36亿元拿下广州白云区和黄埔区两宗住宅用地,其中自持面积超过50%、总配建面积达2250平方米。不过对于自持用地开发模式,万科在两个区域“打法”明显不同。

一向在土地市场表现慎重的万科,对于自持用地却显得颇为热情。继2016年12月,万科在北京以109亿元总价拿下海淀永丰2宗自持地块后,4月28日再次以36亿元拿下广州白云区和黄埔区两宗住宅用地,其中自持面积超过50%、总配建面积达2250平方米。不过对于自持用地开发模式,万科在两个区域“打法”明显不同。

拿下自持地块

在4月28日这场激烈的土地拍卖中,万科以36亿元的总价击败其他20余家房企,拿下了白云区和黄埔区两宗住宅用地,其中自持面积超过50%。

随后广州万科对中国房地产报记者表示,广州首次实行“竞配建+竞价+竞自持+摇号”的新竞拍方式,有助于把地价、房价拉回到正常的区间,重回理性轨道,从而有利于房地产行业的平稳健康发展。

在广州万科看来,竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求。公司成功竞得白云和黄埔两个地块,旨在践行城市配套服务商理念,推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务,寻找新的盈利增长点。

这是2014年,由万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文提出来的一种转型思路,分别对应8种创新产品:万科家是万科的住宅业务,万科驿和万科派是长租公寓,万科云主要做创业型办公空间,万科塾指教育,万科广场和万科里是购物消费中心,万科悦则对应养老和酒店业务。

而广州万科已经在长租公寓发展到相当规模。2015年底,广州万科长租公寓共有500多间,2016年,“万科驿”更名为“泊寓”,一年实现了8倍增长,房间数超4000间,并计划未来3年内将其扩展到5万间。尤其是泊寓各项经营指标也在平稳发展中,据了解,每家店开业1~2个月后,就基本能实现80%入住率,经营现金流基本覆盖管理支出。

只是以往长租公寓都是在存量房上进行改造出租,可以大大地缩减成本。而一旦在自持用地上,先自主建设再出租的话,以目前广州的租售比来说,若要回本,时间较长。

方圆地产首席市场分析师邓浩志分析指出,“对于自持的面积,处理方式主要有两个,一是类似长租公寓,进行统一经营管理,定期,但目前租赁与资产价格比,仅2%左右,所以此方案压力大;二是一次性10年以上的超长期出租,租客自行打理,市场称‘买使用权’属以租代售方式。但该方式北京最近限制,有政策风险。”

广州中原研究发展部则指出了另一个更需要思考的问题,“虽然竞自持表面上对高地价进行控制,但对于实际销售而言,由于可售产品减少,拿地成本变化等因素,未来可售产品是否被‘成本转嫁’将成为市场关注重点。由于房产涉及户籍、学位、交易转让等问题,因此在当前阶段更多买家倾向购置住房,如何盘活自持部分,对于开发商而言仍是待解问题。”

自持用地背后

是发展租赁野心

明明知道自持用地难做,万科还是选择拿下。这背后很大因素是土地依然是房企发展的命脉。

一线城市地价高昂下,“地王”频出也不利于控制房价上涨。因此北京、广州等地引进“竞自持”的招标环节,即土地出让之后将有一部分土地资源将由开发商自持,并且在土地出让年限内不得将自持比例的地块进行出售,仅可以对外进行租赁。而政府通过增加租赁市场来控制楼市的目的也十分明显。

这对于房企来说,在不能快速回笼资金成本的情况下,如何通过房屋租赁方式进行成本稀释成为了新一轮地产发展需要思考的方向。

有接近万科人士对中国房地产报记者表示:“未来对住房的需求或由购买转向租赁,很可能将逼迫开发商去想出更加专业、规范的租赁产品面世。而万科作为已经突破3000亿元销售业绩的房企,一直以来都不忘记寻找新的增长机会,尤其是让公司高增长的业务模型。万科提出的‘万亿计划’很明显将通过新业务来解锁。但是万科通过住宅用地拿地盖房子出租, 只有3%,收入扣除税收20%,最终的租金率大概只有2.4%。所以万科也在思考如何做出更有效益的产品。”

不过,目前摆在万科面前难题还是各项新业务相对独立,如何打通所有环节实现聚合,从而在客户、信息以及资产上形成一个生态闭环。即便2014年起,其开始选择与百度、阿里巴巴以及腾讯合作,目的是寻找不同的数据源,找到客户,黏住客户。2016年1月,万科更是启动了“沃土计划”,即集团信息化战略,构建统一的信息平台,为多业务协同综合提效打好基础。

但是对于目前的万科来说,新业务还是处于生存发展期。按照万科高级副总裁谭华杰此前的解释,集团对新业务的尝试,持“试错机制”与“赛马机制”共存的原则,允许大胆尝试,以结果检验成败。

布局一线城市的自持地块,北京区域和广深区域的不同“打法”,不仅仅是看好租赁市场背后的需求,更多的是为了将来新业务间如何与核心的地产业务间有更深的交互、融合,衔接各业务优势,以完成万科城市配套服务运营服务商的转型。

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