摘要
广州中原研究发展部监测，2017年五一假期（4.25-5.1日），广州一手楼市供应较往年大幅下降，市场氛围明显转淡，价格涨幅明显收窄。
广州中原研究发展部认为，今年五一楼市转淡的主要原因，是受广州出台最严厉的330调控新政影响，不但客户，部分发展商也陷入观望，并未在传统五一黄金周主力推货，更多是试探市场所致。
不过，虽然发展商试探市场意味较浓，但其在五一假期之前，已获取大量预售证，储备大量可售货量，预测将于五月中下旬或六月推出市场，届时楼市供求氛围或会相应调整。具体调研与分析详见正文。
部分：市场情况
1、2017年五一楼市，供应量大降
整体氛围较去年五一，十一明显转淡。
据广州中原研究发展部监控，2017年五一假期（4.25-5.1日，其中4.29-5.1日为法定假期）前后，广州一手楼市总共有13个住宅楼盘开盘或推新，总推盘数量比去年十一假期下降50%，比去年五一假期下降52%。
总共入市1969套住宅，总供应量比去年十一假期下降64%，比去年五一假期下降65%。
据广州中原研究发展部监控，在这批新入市供应的1969套住宅中，五一假期市场总成交约1303套，总成交量比去年十一假期下降59%，比去年五一假期下降61%。
2017年五一假期，广州楼市没有公寓项目入市。
总体来看，2017年五一楼市，整体氛围较去年十一假期，去年五一假期明显转淡，主要原因是供应量大幅减少，直接影响成交减少。
其中供应量下降最明显的区域，当属天河区，其住宅供应量在去年五一假期有292套，去年十一假期有325套，今年五一假期锐减至50套。
据广州中原研究发展部调研了解，受330新政影响，近期政府对楼市的调控一直维持较为高压的力度，在限价（要求发展商新产品的定价必须在政府限价红线内）、限售（三个月内只允许个盘批售100套货量，这个尤其针对主城区）要求下，较多新盘会以50套一次的缓慢节奏出货，导致供应量推货量急剧减少，中心区表现最为明显。
而外围区，增城的供应量下降相对明显，其住宅供应量在去年五一假期有2235套，去年十一假期有1302套，今年五一假期仅975套。
据广州中原研究发展部调研了解，增城自330新政被纳入“限购”范围后，需求收限，导致供应量也相应萎缩。
2、2017年五一楼市，
大部分个盘去化率低位，
两级分化现象较往年严重
据广州中原研究发展部监控，2017年五一假期（4.25-5.1日），受供应量大幅下降的影响，一手住宅的成交量也明显下降。
在总供应的1969套住宅中，总成交约1303套，总成交量比去年十一假期下降59%，比去年五一假期下降61%。
但从另外一个角度分析，今年五一住宅市场的平均去化率为66%，与去年十一66%的住宅去化率持平，比去年五一58%的住宅去化率要略高。
不过，虽然平均去化率基本与去年十一水平相当，但今年五一楼市，个盘之间的去化水平差异较为明显，两级分化现象较往年严重，大部分个盘去化率低位，但也有少量个盘因低价位、单合同或者本身货量少的原因，而产生100%去化率，从而结构性拉高平均去化率达到66%水平。
据广州中原研究发展部调研了解，例如天河东圃的兰亭盛荟，受限价限售影响，只推出50套货量，因货量较少，而前期认筹客户较多，项目刚放出货量就已被内部客户全部消化，去化率100%。
而黄埔开发区东区的富力悦禧花园，由于开盘毛坯均价仅17000元/平，比周边楼盘价格低不少，性价比较高，此外因其低于政府指导价，单合同对刚需客户具有较强吸引力，其在五一假期推出380套住宅，仅收筹量已达1000多个，4.29日开盘到场人数达800多人，项目采取微信平台在线抢房的新解筹方式，客户拼手速、拼网速，4秒一个，仅13380套住宅售罄，去化率100%。
不过另一方面，大部分楼盘由于价格高位，受政府指导价影响以及目前强力调控“双合同”的压力，项目在五一假期均为试探市场，整体氛围较为冷清，个盘去化率低至二三成。
3、2017年五一楼市，
85%楼盘价格大体稳定，
涨价楼盘占比较去年大幅减少。
据广州中原研究发展部监控，去年五一假期，一手楼市共推出27个住宅盘，其中涨价的楼盘占比高达七成，而涨幅超10%以上的楼盘占比达四成。
而2017年五一假期（4.25-5.1日），据广州中原研究发展部监控，13个推新住宅盘中，仅2个楼盘因产品不同而导致调价幅度超过10%以上，另外85%的楼盘，其五一推新产品的价格与该盘近两个月的价格相比基本稳定（价格主要变动幅度0-5%），部分楼盘甚至产品更好但价格不变。
例如位于白云的越秀星汇云城，据广州中原研究发展部调研了解，该盘五一假期推新的12栋产品是小区的楼王单位，产品自身条件较之前三月份所推货更优，但本次五一推新的定价，与三月份基本一致（平层5万/平，复式5.5万/平，此外还有小户型70平平层两房，售价低于5万/平），个别单位还有额外优惠。由此反映，受330新政影响，部分开发商已经对涨价持谨慎态度。
4、2017年五一楼市，
受330新政影响换房成本增高，
三四房户型占比增至九成以上
广州中原研究发展部监控，去年五一假期，一手楼市总供应5349套住宅，其中三房以上户型占比接近八成。而去年十一假期，一手楼市总供应4092套住宅，其中三房以上户型占比超八成。
而2017年五一假期，受前期330新政影响，一来广州户籍单身从2套购房资格下降至1套；二来外地户籍购房资格从3年社保提高至5年；三来增城从化纳入限购；四来广州信贷开始“认房又认贷”，无房有贷款记录，购买普通住宅的首付比例从30%提高至40%。
而有一套房，贷款已还清，购买普通住宅的首付比例从30%提高至50%。
有一套房，贷款未还清，购买普通住宅的首付比例从40%提高至70%。这些限制条件都大大提高了买家的换房成本和改善成本，“一步到位”置业需求更加凸显。
据广州中原研究发展部监控，2017年五一假期（4.25-5.1日），一手楼市总供应1969套住宅，其中三房以上户型的占比再创新高，高达94%。
5、2017年五一楼市，
各区热点板块有明显变化
据广州中原研究发展部监控，受不同区域市场政策环境的变化（例如增城从化今年330后纳入限购），以及不同区域供应量的变化，直接导致今年五一假期楼市（4.25-5.1日）的热点板块，与去年五一或十一相比有明显变化。
黄埔：开发区东区
据广州中原研究发展部监控，黄埔区今年五一楼市整体偏淡，推货量较往年五一和十一大幅减少了约一两倍。主要是因为目前该区有货可售的楼盘不多，无全新盘供应，不像往年有实地常春藤、万科山景城等大盘的批量入市。无全新盘、无存货批量入市是今年五一黄埔区的特点。
今年五一，黄埔区的热点板块转移到开发区东区，代表楼盘为富力悦禧。主要原因是该片区是目前黄埔区有存货批量入市的板块。而去年大热的长岭居、中新知识城板块，今年五一则均无集中开盘。
增城：石滩、永和
据广州中原研究发展部监控，增城区今年五一楼市，在广州11区当中相对活跃，推货量比去年十一减少二成，比去年五一减少五成，区域去化率65%，接近全市平均水平。
今年，增城区的活跃板块，除传统朱村教育城之外，还新增石滩、永和两个板块。其中石滩板块，以碧桂园豪进左岸为典型代表楼盘，该板块活跃的主要是因为可售货量较多，新增供应相对充足，而价格又相对低洼，性价比较高。而永和板块，则因年初富士康进入的重大产业利好，快速成为市场追捧热点，目前区域以保利i立方为典型代表楼盘。
白云：新世界云逸及周边（嘉禾望岗）
据广州中原研究发展部监控，由于白云近年推货量比较少，因此今年五一楼市整体表现，与往年相比持续性偏淡。区域今年五一楼市，活跃度较高的是新世界云逸及周边（嘉禾望岗），虽然目前新世界云逸仍未开售，但因为周边二手中介行较多且咨询的意向买家较多，同时价格比同和、广州大道北等楼盘要低，而交通方便，生活氛围浓厚，因此较受关注。
番禺：泛思科片区
据广州中原研究发展部监控，番禺区今年五一楼市，因个盘没有集中开盘动作，主要以顺销为主，因此整体市场表现亦较为平静。番禺今年五一的楼市热点，主要体现在思科-亚运城一带的“泛思科”片区。一来因为思科项目刚盛大启动，有一定的利好影响。据广州中原研究发展部了解，五六月思科智慧城主要建设已拆迁的一期部分，有利于思科智慧城相关建设及配套进一步落实。二来上述板块有较多新盘新货即将入市或准备推新亮相，如凯德山海连城，亚运城“天成”组团，碧桂园全新亮相、时代柏林暖场收筹。
南沙：南沙湾板块
据广州中原研究发展部监控，南沙区在今年的五一楼市，没有楼盘开盘推新。与往年相比，今年南沙五一楼市整体更加偏淡。
整个南沙的住宅供应，基本集中在蕉门河-金洲和南沙湾两个片区。蕉门河-金洲是往年发展相对成熟的板块，而南沙湾则是今年快速发展的板块。根据工作中原研究发展部调研，今年五一楼市，虽然南沙没有新货推出，但板块内的星河山海湾、中交蓝色海湾仍有一定货量，预期后期或将推出市场。
第二部分：原因分析
受330新政影响，今年五一假期的楼市，在强力调控的高压下，发展商和客户均不同程度转向观望。
据广州中原研究发展部监控，其实在五一假期之前，已有约66个楼盘取得预售证，预售货量约18855套，但五一假期（4.25-5.1日）期间，仅13个楼盘推出1969套住宅，推货量占全部预售货量的占比仅10%。
大部分发展商拿到预售证但并未在传统的五一黄金周推货，试探市场意味较为明显。
据广州中原研究发展部调研部分已拿预售证但未推货的楼盘，部分楼盘有明确表示，待五一假期后再推出市场，例如增城的实地蔷薇国际，已取得三栋住宅楼总共约515套住宅的可售货量，计划5月6日推新。
不过大部分楼盘，并未明确具体推售时间，但是从目前的调控力度来看，预计政府不会允许其观望太长时间，预计五月中下旬或六月，这批货量将会陆续进入市场，届时新增供应大幅增加，或会缓解目前一手楼市供不应求的状态，进一步缓解房价上涨压力。
第三部分：后市预判
根据广州中原研究发展部监控，广州一手住宅库存货量的板块为花都区府板块，约4793套，其中万达旅游城为贡献主力。
而其它超2000套的区域，主要有荔湾广钢新城，番禺市桥板块，萝岗区府板块，金洲-蕉门河板块，均是后市的主力供应区域。
而后市产品，大部分区域主要库存90-120平三四房产品，因此可以预见，后期90-120平三四房产品将继续占据市场主要地位。
广州中原研究发展部2017-05-04 12:11:04
