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万科自持50%打包白云黄埔2宗宅地(自持产品建议+结果分析)

广州中原研究发展部 2017-05-02 10:31:43

提要

4月28日集中土拍日共出让6宗商住商服用地,经过半天时间的竞逐,本次土拍出让金共计55.7亿;其中居住用地36.1亿,商服用地19.6亿,累计配建面积为2250m²。

其中备受关注的两宗宅地为广州首次采用“竞自持”的方式进行出让。

最终由万科以50%自持比例夺得白云鱼苗场地块,55%自持比例夺得长岭居地块,针对自持部分产品规划、土拍对后市影响等问题,且看广州中原研究发展部分析:

优质房企广州密集布局,

去年至今万科已投入66.2亿 

从本次土拍的激烈程度情况可看出房企对于广州住宅用地的渴求,自2017年年初至今,包括绿城、保利、金地、碧桂园、万科在内的千亿房企已通过公开出让的方式布局广州,可见在政策趋严的情况下,房企对于广州楼市未来前景依然充满信心。

而近期碧桂园、万科两大房企表现尤为进取,其中碧桂园拿下新塘3宗宅地+思科智慧城一期用地共花费170亿,万科本次打包两宗市区宅地,共花费36.1亿。

据2016至今公开出让土地情况显示,万科在广州土地市场已花费66.2亿,获得25.5万m²储备用地,加上广州南站综合体和多个旧改项目,其“扎根广州”的思路显然易见。

此外,随着土拍价格提高、出让条件越加严格以及大量自持对房企资金实力的要求,预期未来能够在土拍市场上“叱咤风云”的更多将会是大型房企,这对于土地的合理利用、科学运营而言有一定正面作用。

大比例自持或“倒逼”租赁市场发展,

供求问题仍待解决

本次广州土拍借鉴北京、天津等城市经验,为严控地价而增加“竞自持”环节,而最终房企自持比例高达50%,广州中原研究发展部认为采用这一模式主要带来两方面影响,一是大面积自持将会诱导房企对租赁、长租等经营模式进行探索,未来租赁市场将更加科学、合理,随着房价变化,未来对住房的需求或由购买转向租赁,假如未来宅地土拍均采用该种模式,或将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世。

另一方面,虽然竞自持表面上对高地价进行控制,但对于实际销售而言,由于可售产品减少,拿地成本变化等因素,未来可售产品是否被“成本转嫁”将成为市场关注重点。

此外,可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。

自持模式考验房企运营能力,

2宗宅地需差异化处理

去年12月北京土拍,万科以100%自持竞得海淀区西北旺镇18、19号2宗地块,其后市场消息称万科与互联网企业小米对地块项目进行合作开发,建成产品主要供小米公司员工居住。

但由于个人无法获得产权和房产证,也不能在公开市场自由交易以及不能落户等问题;根据媒体报道,这一合作开发模式到目前为止并未有具体进展。

广州中原研究发展部认为由于房产涉及户籍、学位、交易转让等问题,因此在当前阶段更多买家倾向购置住房,如何盘活自持部分,对于开发商而言仍是待解决的问题。

自持产品建议:改变传统租赁模式

根据对两宗地块区位条件、特色、规划条件比较,广州中原研究发展部认为未来自持产品将具有明显差异性。

其中,白云区鱼苗场地块位于人口稠密的老城区,周边临近新市、白云新城两大商圈,未来大面积的三旧改造将会使片区成为优质商住区,加上广州火车站改造工程以及来往白云机场、空港经济区交通便利,未来主要客户群为周边上班族、批发贸易公司员工、旧改回迁户以及交通枢纽员工,因此建议自持产品以40m²以下单间,70-80m²两房为主。

而对于长岭居YH-A4-3地块而言,由于环境条件优,地块设定容积率为1.5以下,广州中原研究发展部认为对于该地块自持部分开发应有别于传统住房租赁模式。

建议规划为“高端酒店式服务低密度项目”,主要客户群为企业高管等对生活品质要求较高、经济实力较强的群体,或作为高端商务会客、度假之用,开发模式类似于目前从化“从都庄园”项目。

同时,自持项目高端配套可与销售部分进行共享,从而整体形成“高端豪宅社区”,相得益彰。

白云区鱼苗场AB2510019地块

【竞拍情况简述】

该地块进入限时竞价前已达限价238765万元,根据资料显示本地块除吸引保利、万科、金地、华润、碧桂园、中海等千亿房企竞投以外,还吸引过江龙如葛洲坝、龙湖、中冶、中粮等,本地房企则有越秀、合景泰富、时代等。

进入限时竞价,12秒后房企报价已到达限配建面积1350 m²,其后进入竞自持阶段,最后由万科以总价23.88亿+1350m²配建+50%自持夺得。

【地块情况简述】

对于鱼苗场地块而言,由于靠近新市商圈以及传统白云人口稠密区,因此菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全;

但广州中原研究发展部认为其通勤以及教育配套有待改善,首先地块周边3公里范围内无地铁站,在建的8号线北延段进度较慢,即使日后建成离项目约2公里,对于徒步前往而言稍远;

目前地块及周边更多只能依赖公交出行,但机场路一带多大货车、大客车来往,繁忙时间交通堵塞情况严重,对于上班在天河、黄埔、海珠的业主而言通勤效率不高。 

教育方面周边暂时为区级小学,同时由于地块未设置配建教育设施要求,因此对于部分置业家庭而言,只能选择就读学费较高的区内优质民办学校,或是按照“就近入读”的制度安排周边学校,恐怕未能满足对学位要求较高的买家需要;

【结果分析及其影响】

根据广州中原研究发展部监控显示,截至2017年4月25日,白云一手住宅可售面积约12.43万㎡,消化周期约5.7个月,与全市平均水平基本持平,市场对于片区的需求较大,日后鱼苗场地块产品入市预期市场关注度较高;

另一方面,随着新市板块旧改加速,将改善区域目前不尽人意的环境,同时目前白云新城已初具规模加上新市本身商业氛围浓重,未来有望成为优质住宅区,而近期用地出让价格定位亦促使整个板块往高端方向发展;

目前周边一手项目较具可比性的为保利华润紫云,均价3.9万/㎡;但需要指出的是相比起本次出让的鱼苗场地块,保利华润紫云由穗花水泥厂3宗地块组成,总占地面积达近5万㎡,同时配建完善的中小学、商业配套;

而鱼苗场地块扣除配建实际占地面积约2.7万㎡,计容建筑面积8万㎡,假如扣除50%自持面积,可销售计容建面仅4万㎡,日后将面临条件更优项目的直接竞争。

考虑鱼苗场地块自持比例较大,在此对其周边住宅租赁情况进行统计,根据示意图显示,目前新市一带住宅出租价格在40-60元/㎡•月之间,而像百信广场等已引入专业管理机构的单位,出租价格在70-80元/㎡•月之间,而条件较好的白云新城高端住宅租价可在100-110元/㎡•月之间。

预期鱼苗场地块假如日后投入租赁市场,将会由万科负责管理运营,加上小区整体定位中高端,因此目前租赁参考价在90-100元/㎡•月之间。 

长岭居YH-A4-3地块

【竞拍情况简述】

该地块进入限时竞价前已达限价12.22亿,随后直接进入竞配建环节,10秒后房企报价到达限配建面积,进入竞自持环节,最终由万科以总价12.22亿+900 m²配建+55%自持夺得,该宗宅地竞拍同样吸引众多房企关注。

【地块情况简述】

目前地块所在的长岭居板块未有地铁线路布局,离地块约3公里的21号线长平站约2018年年底开通,而地块周边有一公交站,但主要为萝岗范围内短线,因此来往市中心公共交通待改善;

相对而言自驾车通勤则相对方便,地块位于主干道永顺大道沿线,自驾车离天河珠江新城约27公里;离黄埔大沙地约20公里。

地块3公里范围内有长平小学分校、佳润超市、地铁21号线长平站等配套,由于目前长岭居板块仍处于建设过程中因此配套待建,待未来3-5年内沿线楼盘入住,预计将带来20万常住人口(官方规划文件数据),将会形成主打“山水宜居”的片区。

【结果分析及其影响】

截至2017年4月25日,黄埔区一手住宅库存量为47.39万m²,消化周期为2.4个月,为全市十一区中消化周期最短的区域,供不应求的情况明显。

本次土拍由于设置“竞自持”而没有出现过高溢价,但即使针对目前19862元/㎡的楼面价来算,未来盈利售价将在4万元/㎡以上,假如算是自持的“成本转嫁”,其售价预计将出现更大变化,短期内将对周边在售楼盘量价产生一定影响,部分意向买家或会加紧入市步伐。

从长远来看,本次出让的YH-A4-3地块容积率较低,出让价格相对高于目前在售项目价格,预计定位未来将打造成为高端产品。而长岭居板块为广州十三五期间重点发展的区域,规划居住人口20万人,以“绿色、低碳、智慧”为理念,未来或会成为广州东部品质居住区。

长岭居板块近2年成交热度颇高,目前主要在售一手项目价格范围在1.9-2.5万元/㎡之间,二手项目1.8-2万元/㎡之间;

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