提要
回顾4月规划公告，最引人注目的莫过于中心区多宗旧改地块进行修编，作为土拍“预告”以及区域未来发展的预判，具有一定分析价值。
昨天已为大家介绍广船地块，今天将为大家送出天河区牛利岗北街168号旧厂地块和白云商业储运公司地块的详细解读。
天河168号旧厂地块
根据规划显示，168号旧厂地块将包含4.7万㎡居住用地及2万㎡商业/商务用地。
对于当下“寸金寸土”的天河区而言如此大体量旧改地释出预期会受到市场高度关注。
市场情况
近年周边出让地较多 优质一二手楼盘林立
从土地市场的情况来看，地块周边近年商住用地出让比较集中，其南端紧邻广日电梯厂地块（现天河金茂广场项目），离2015年1月出让的元岗路粤隆客车厂地块（现远洋天骄）约1.5公里；
离2014年11月出让的白云红云涂料厂地块（现为越秀星汇云城）4.5公里，此外地块周边布局有佳兆业、恒大等项目，为近年中心区土拍、一二手市场热门板块。
回顾2013年至今广州大道北板块土拍情况，在2013年11月“穗六条”之前，该板块的两宗住宅用地以当时相对高的楼面价成交；
“穗六条”后广州楼市降温，往后出让的地块楼面价出现一定程度回落；此外，2015年6月至今该板块未有公开出让土地记录。
从一手住宅市场情况来看，截至3月底天河区一手住宅库存30万㎡，消化周期为4个月，低于广州整体消化周期平均值；
但从局部的情况来看，目前168号旧厂地块所处板块一手楼盘林立，包括有天河金茂广场、远洋天骄等新盘，亦有恒大御府、佳兆业天御等尾盘，一手项目价格区间为5-6万元/㎡之间；二手楼龄较短的“次新房”项目亦不少，价格在3-4.5万元/㎡之间。
广州中原研究发展部认为对于有能力购置的买家而言，该板块选择空间大，因此项目之间存在一定竞争，未来地块产品需要有“差异化”特色才能更容易被买家接受。
区位条件
紧邻地铁梅花园站 周边配套成熟度高
广州中原研究发展部认为，168号旧厂地块周边生活配套完善，离地铁3号线梅花园站约200米，周边超市、商业体密布。
未来待天河金茂广场、远洋天骄商业项目落成后，预计将增加22.5万平㎡商业面积，一方面为项目带来更便利的生活配套；另一方面将吸引商务办公劳动人才流入，为片区楼市带来住房需求。
此外，根据国规委公告显示，项目自带9.4万㎡商业用地计容建面。
广州中原研究发展部认为未来3-5年待周边楼盘建成入住，结合住客经济能力、消费水平，该片区有望成为市中心高端商圈。
未来前景
旧改加速提升片区价值
未来将形成高端商住区
与城区另一个旧改重点板块“白云三元里-新市”情况比较相似的是广州大道北连片的旧改，将会促使整个板块市场价值提升。
但有别于白云三元里-新市的是目前168号旧厂地块所在的广州大道北临近广州东站、体育中心、珠江新城等广州商务核心区域；
而作为“广州第二中轴线”北延段，未来有望承接来自体育中心、珠江新城商业、居住需求，形成“区域商业副中心”。
广州中原研究发展部认为，短期内168号旧厂地块进入修编流程更多给周边楼盘、买家信心，即片区目前“三旧”夹杂的环境将会得到改善，片区价值将被市场重新审视；
从长远来看，一方面该地块投入土地市场，日后建成项目将能缓解住宅用地供应不足的问题；
另一方面，随着未来越来越多旧改计划落实，加上优质区位条件（白云山旁），现成交通条件发达（地铁3号线、广州大道、广州环城高速等），未来板块将往“高端商住区”方向发展；
此外，由于该片区主要为旧厂、旧批发市场为主，日后进一步大面积旧改难度较低效率较高，因此能够在相对短的时间内提升区域整体价值。
白云商业储运公司地块
旧改频立项白云或成中心区供地大户？
白云商业储运公司地块本月进入批前公示阶段，拟修改为居住用地。
根据公示，该地块用地面积为10.47万㎡，体量比之前挂牌出让的几宗白云旧改地都要大；
假如该宗地块一次性投入土地市场，将是近年极少数占地面积超10万㎡的公开出让市中心住宅用地。
同时预期未来位于地块周边的工业区进行旧改的可能性较高，未来或将与早前出让的旧改地块连成片，成为中心区又一优质住宅新板块。
除上述提及的地块以外，2016年至今白云区曾出现的拟旧改地块如下图标识；
由此可见，在市中心用地供应告急的情况下，白云新市、石井、人和等地潜在大量旧改项目，在“增加土地供应量”的方针下，未来白云或将成为中心区供地大户。
另一方面，目前白云释出的项目以旧厂为主，需要协调的因素少，推进难度低，且效率较高；
对于选择购置该区的买家而言，大量的旧改将改善区域目前不尽人意的环境，同时目前白云新城已初具规模；
新市商业氛围浓重，假如出现连片旧改的新商住区，对于区域价值提升亦起到重要作用；
目前白云新市片区在售主要为二手项目，小区楼梯楼均价在1.5-2万元/㎡之间，电梯楼均价在2.5万元/㎡或以上，属于市区性价比较高的板块。
从发展的角度而言，预期未三元里-新市-石井一带继续推进旧改的可能性较高，未来旧改地块连成片，或成为中心区一优质住宅新板块。
广州中原研究发展部2017-04-28 09:48:20
