[摘要] 广州3·30新政首次对商服类项目调控。如今，新政效应渐现。记者连日走访发现，3·30新政后两周，所有商服类项目，包括商铺、写字楼、公寓物业，市场成交都呈现下跌走势。其中，公寓成交降幅明显，基本各区成交量大幅下跌。
广州3·30新政首次对商服类项目调控。如今，新政效应渐现。记者连日走访发现，3·30新政后两周，所有商服类项目，包括商铺、写字楼、公寓物业，市场成交都呈现下跌走势。其中，公寓成交降幅明显，基本各区成交量大幅下跌。
陈春鸣 画
公寓量价连续走低
广州中原研究发展部的统计数据显示，今年第14周、15周，全市仅分别成交501套、336套，两周环比降幅为81%、33%，其中第15周已成为今年以来除春节假期外成交量的一周。
此外，公寓成交价格也大幅下跌至16204元/平方米，但从各盘成交价看，目前暂时少有降幅，环比下跌主要因增城及外围区部分低价项目成交主导所致，由于目前主要网签仍为新政前所成交，待调控政策效应进一步出现，业内人士预计整体价格下调的可能性也很大。
从区域市场来看，广州中心区成交降幅最明显，海珠、荔湾仅分别成交5套、3套，越秀更是零成交，天河、白云仅依靠家和天曜、绿地汇创国际等个盘支撑成交。外围区各区成交量同样下降不少，成交楼盘数量减少，无特别突出成交楼盘。增城若干楼盘如长风国际、中海联智汇城两项目依托临近富士康项目等优势，此前热度仍在延续，但整体成交也在缩减，且也有不少网签来自新政前成交。可以看到，新政对整个公寓市场影响已逐步显现。
在新政前去化乐观
在3·30新政前，广州一手公寓市场较为乐观，近几年住宅市场限购持续，投资需求转至公寓，而近年来一手公寓市场供求平衡，并主导商办市场。广州中原研究发展部统计数据显示，截至4月17日，目前在售公寓项目可售量约1.8万套，按近半年月均去化计算，去化周期仅5.1个月。
天河、番禺、南沙以3729套、3583套、2699套库存量位居前列，按区域近半年月均去化水平计算，去化周期分别为9.3个月、5.5个月、7.8个月。但并非因为上述区域去化难，而其中不少项目为近期新增，且大都受新政影响尚未推售，故库存积压。
目前，广州市场公寓可售量集中在外围区和中心区，外围区一直占据公寓市场主力，其中以番禺、黄埔以及近2年升温加入的南沙为主；近年来公寓市场持续火热，2015年下半年以来，中心区公寓新增供应增多，万科云城米酷等小面积公寓为其中亮点，金融城、广纸、智慧城为公寓集中板块。
商办库存仍将累积
在可售量较多的项目中，大部分户型集中在30-50平方米，不少3·30新政前后新入市但暂未推售的项目受影响，其中远洋天骄、中洲嘉兴大厦、绿地空港国际均在3月底入市仍未来得及推售，富力天海湾、中海广钢新城项目在4月新批入市项目也是货量不小，上述项目均直接受到影响，目前暂无更多推售动作。
3·30新政后市场上所有一手公寓，未来将仅可卖给法人单位，禁售给个人。广州中原研究发展部认为，即使个人投资者选择注册公司购买，但日后在持有、转让环节的税费，以及转让对象、转让年限方面的限制，都大大降低不少投资者的购买热情。
按实时两周成交走势看，商办市场的去库存压力将进一步增大。在售公寓库存也将进入商办库存，并将成为其中主要构成，且还未考虑近期即将入市的项目，以及近几年已成交地块但仍未入市的潜在供应，还有后续的商办类土地供应，可以想象，商办市场“库存”压力不小。
由于商办项目将面临严峻的市场消化问题，业内人士预计二季度整体成交量将大幅下降，若此低迷成交及市场观望延续，相信不少商办项目将会逐步下调价格，以价换量。广州中原研究发展部认为，如政策强度延续，预计上述状态会在整个二季度保持，并将成为今年广州一手商办市场的主旋律。
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